一、根据合同法第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效 城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这一规定不属于合同法第五十二条所谓的强制性规定范围。 首先，从民事法律规范的角度分析，调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范，管理性规范被赋予公法责任，而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为，强制性规定对合同效力的影响，在于其是否属于调整私法行为的强制性规定，是否为了规范私法行为的效力，进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同；违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。 城市房地产管理法是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十八条第（六）项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人，因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。 其次，认定合同效力的直接依据是合同法，而不是法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条第（五）项的规定，某合同如果因违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效，不是因为合同违反了法律、行政法规的强制性规定，而是因为合同法第五十二条第（五）项规定了合同违反法律、行政法规强制性规定无效。法律、行政法规的强制性规定只约束合同行为本身，即合同行为应当如何做，或不应当如何做，而不是违反将对合同效力有何影响。 认定违反强制性规定对合同效力的影响，需另外有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定，如果没有单独作出合同违反强制性规定无效的规定，则合同违反强制性规定并不当然无效。 无效合同是相对有效合同而言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而不具备法律效力的合同。无效合同具有违法性特征，因此对此类合同应实行国家干预，其本身具有不得履行性。通常认为，无效合同是绝对无效、当然无效和自始无效的。 我国《合同法》第５２条规定：“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 该条第５项明确地规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效的合同，具体判断时应考虑： （１）应以法律、行政法规的规定为判断合同效力的依据。对这一问题**高人民法院颁布的司法解释作出了具体规定。**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第４条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。” （２）只有违反了法律、行政法规中的强制性规定才能导致合同无效。法律规范有强制性规定和任意性规定的区分。所谓任意性规范，是指当事人可以通过约定排除其适用的规范；强制性规范是指命令当事人应为或不得为一定行为的规范。违反法律、行政法规的强制性规定的合同依法应被确认为无效，而不属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同都应为有效合同。法律之所以作出如此规定，主要是考虑鼓励当事人的交易活动，防止行政权力对民事活动的不正当干预。结合本案的具体情况，认定该合同为无效合同是符合《合同法》的有关规定的。 对于未取得房屋所有权证书的房屋买卖，我国《城市房地产管理法》作出了明确规定，该法第３７条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”《城市房地产管理法》属于行政法规是无疑的，其第３７条的规定属强制性规定也是确定的。 合同被宣告无效后，还涉及当事人责任的承担问题。《合同法》第５８条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 由此可见，合同被宣告无效后的法律后果主要包括： （１）返还财产。合同被确认无效以后，合同当事人因无效合同之履行获得另一方的财产就失去了法律依据，应当将此财产返还给对方当事人，对方当事人也有权要求其返还。返还财产就是要消除无效合同所造成的影响，使财产恢复到合同订立前的状态，包括单方返还和双方返还。 （２）折价补偿。因无效合同取得对方当事人财产的当事人，在不能返还或没有必要返还财产时，应当对财产进行折价，以金钱对对方当事人予以补偿。 （３）赔偿损失。根据《合同法》的规定，因一方或双方的过错导致合同无效，并因此造成对方损失的，应当承担赔偿责任。一般在学理上认为这种赔偿责任应属于一种缔约过错责任。无效合同导致的损失与有效合同导致的违约损失不同：在违约损失中，可得利益的损失属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期利益，因而不应赔偿预期利益的损失。 无产权证的房屋买卖合同只要不违反法律法规的规定，没有存在合同无效的情形，是双方真实意思表示，该房屋买卖合同是可以有效的。
全部4个回答 >没有产权证的房子怎么交易?无房产证的房子买卖合同有效吗?
145****8127 | 2019-07-05 08:45:14
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145****4379 一、没有房产证的房屋进行买卖，就要办理合同更名。
卖房人想要进行房屋出售，首先要与开发商协商变更合同，如新的买房人要按规定办理相关公证的应提供相关公证书。 要是买房时能够一次性交清就容易办理，如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式付款，则办理起来比较麻烦。
有两种方法：
1、如果这个商品房没有竣工验收，就可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时支付相关手续费用。
2、如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。实践中，开发商要收取一定比例的手续费，一般为1%。同时，如为更名而非增加新的买受人与原买受人共同购房，则新的单独的买受人应符主体资格条件，如已成年等。
二、交易流程：
1、卖房者需要首先还清银行贷款；
2、卖房者拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4、 注销完成后由购买者和开发商签署新的商品房买卖合同，然后再到房管局重新备案。 2019-07-05 08:46:23 -
145****9295 首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 2019-07-05 08:46:16 -
144****4047 《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...
《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。
可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《**高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 2019-07-05 08:46:11 -
155****8315 您好，在《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。房屋买卖双方订立的买卖合同是否有效这个问题：
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。
也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到**低。 2019-07-05 08:46:05 -
144****6340 没有房产证的房屋买卖合同有效吗?
没有房产证的房屋买卖越来越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，一时间有人认为有效，有人认为无效，也有人经常拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。针对此情况下面做一下简要分析。
根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗？并非如此。
没有房产证的房屋买卖合同有效吗?
首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。
其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。
没有房产证的房屋买卖合同有效吗?
再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。
**后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。 合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。 2019-07-05 08:46:00
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没有房产证的房屋买卖合同有效吗?再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。**后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。 合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。
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无房产证的房屋只代表该房屋无法正常办理过户手续，并不代表买卖合同无效，没有房产证对房屋没有国家保护的所有权，无论是购买还是出卖，都无法通过正常的交易流程取得处分权，所以即便是日后此类房屋面临拆迁或者是再次交易，很容易会导致出现经济纠纷。建议**好是等到房产证到手后，具备转让条件以后，双方再履行买卖合同。在签订正式房屋买卖合同时，需要以正式的合同书面形式出现合同当中，需要标明房屋的位置、结构、建筑面积等等，其中比较重要的支付期限、交付期限也需要标注清楚。因为房屋买卖比较特殊，所以购买的商品房需要具备商品房销售的条件，如果出卖人已经按照相关约定收取了购房款所签订的协议，则应当被认定为买卖合同，开发商要按照合同当中的条款履行约定。
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《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《**高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
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没有房产证的房子买卖合同有效，但不建议大家在这种情况之下购买房屋。因为没有房产证，也不能够办理房屋产权的变更登记，意味着即便是交付了房款，实际房屋的所有产权人还是没有发生变化，如果在这段期间卖方将房屋抵押或者是转卖买方的利益根本得不到保障，所以在购买房屋之前，要提前了解到房屋是否具备有房屋所有产权证，以及开发商是否五证齐全。根据我国对于合同法的相关规定，在双方签订针对于不动产物权的合同时，在没有办理物权登记也不影响合同的效力，但合同有效并不代表能够履行合约，特别是当卖方没有房屋产权证，则意味着签订合同的目的没有办法实现，所以合同没有办法继续履行。所以在交易的过程当中，尽可能的以合法的途径购买房屋，不要购买没有房屋所有产权的房屋。
