怎么拿回购房定金？谁能说说呢？

　1、购房定金能拿回的情形　　（1）商品房买卖合同不成立　　按照《商品房买卖合同司法解释》第4条规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”　　因国家出台新政策使购房者不符合购房或贷款买房的，买卖双方买卖合同未订立，购房者即可拿回定金。　　（2）开发商拒绝订立合同　　《担保法解释》第115条的规定，“当事人约定以交付定金为订立主合同担保的，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”即当开发商与购房者签订认购协议且交付定金后，在约定时间内拒绝与购房者签订商品房买卖合同，属于违约，购房者可拿回双倍的定金作为补偿。　　（3）开发商在购房协议书约定“定金不退”　　若开发商在购房协议中注明“定金不退”该格式条款，显然免除了开发商的责任，加重了购房者的责任，违反了公平原则，该格式条款无效，并且双方未签订购房合同或非归责于双方理由使房屋买卖合同未签订的，此时，购房者可拿回定金。　　2、可退还定金的情形　　（1）合同双方对预先交付的价款没有约定或者约定不明，不能认定为定金　　《担保法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”也就是说，在购房交易中，在商品房认购协议或者开发商收取定金的收据中并没有约定该款项的性质，不视为法律意义上的定金。所以，购房者签订了认购协议后想反悔，可要求开发商退还定金。　　（2）购房定金未实际交付，定金合同不成立　　购房者未向开发商实际交付定金时，购房者还可以反悔，此时定金合同未成立，可要求开发商退还定金。　　（3）购房定金的商定份额超过20%，超过部分不算定金　　《担保法解释》第121条规定：“当事人商定的定金数额超越主合同标的额的20%，法院不予支持。”所以，开发商与购房者商定的定金数额超过购房合同标的额的20%时，超出部分不属于定金，可要求开发商退换定金。　　3、购房定金的定义　　购房定金是指合同当事人为了确保购房合同的顺利履行，依据法律规定或者双方约定，由购房者在合同订立时或者合同履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先支付给开发商金钱。　　所以，购房者在购房交易中遭遇购房定金纠纷，可先了解购房定金可以拿回或者可要求开发商退还的情形，再与开发商进行协商和解，拿回购房定金。

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　按规定，双方当事人在合同中约定购房定金后，买受人又反悔不买房，就不能拿回定金了。但是，因为买房发生的情况不同，有些人是因为自己的考虑不买房，但是有些人是因为其他客观上的原因导致不买房，那么，根据不同情况可能还是可以拿回购房定金的。　　根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。　　并且，对于不可归责于双方当事人的事由，其实是买卖双方在签订买卖合同前，对买卖合同中的一些条款无法达成一致意见，因为导致给付定金的一方**终没有同意签订买卖合同。　　具体而言，买卖合同中的一些条款包括以下内容：　　1、违约责任；　　2、交房时间；　　3、交房条件；　　4、付款期限；　　5、贷款银行的选择；　　6、补充条款；　　7、开发商的广告是否作为合同的条款；　　8、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。　　所以，若是买受人不想继续买房了，可以从以上的条款跟出卖人谈判，要是以上条款不能达成一致意见，并导致商品房预售合同无法订立的，按规定出卖人就要返还定金给买受人。　　不过，买受人找对方协商时可以提供一些证据，具体而言可以是录音或录像，找两个以上的证人去谈判等，若是提供以上证据材料后对方还是不肯退还定金的，建议可以在必要时积极去法院起诉处理。

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【理由之一】一线城市房价疯涨 买房杯水车薪　　一线城市房价全面超越历史**高位!高房价让人望而却步。在我们满怀期望的打拼，努力奔跑的同时，落差仍在不知不觉中拉大。一线城市疯涨的房价与每月的薪水收入不成比例。“杯水车薪”成为回家置业的**重要理由之一。　　【理由之二】生活成本畸高 背着房贷过日子　　此前，世界**大的人力资源管理咨询机构--美国美世人力资源咨询公司曾公布了一项全球城市生活消费成本**新调查，在144 个城市中，北京名列第14位，上海列第20位。这一排名不仅远远超过了华盛顿，也把英美除伦敦、纽约之外的许多发达国家的城市都甩到了身后。虽然这项调查的权威和可信程度无法考证，但从"小白领"的账目表来看，"活在北京"，确实不易，房贷月供成为城市新移民无法承受之重……　　【理由之三】锁定二线城市机遇 政策利好带我回家　　“好不容易到了大城市读书，一定要努力在这里立足。”这是当初刚到大城市的学生心态，即使毕业没有把户口留在大城市依旧留在城里，成为了城市漂泊一族。而现在，随着大城市里高企的天文数字的房价，越来越重的生活成本，使得大城市漂泊族越来越感到生存的压力。勉强站稳脚跟的也沦为了房奴和车奴。　　《蜗居》里郭海萍每天清晨一睁眼，脑海里就蹦出了“房贷6000，吃穿用2500，冉冉上幼儿园1500，人情往来600……”一连串数字一样，现在的城市漂泊族也面临同样的经济压力和精神压力。与之相对比的是，随着经济的发展，产业链的转移，大城市越来越多的产业会转移到中小城市和二线城市。在二线城市中工作压力较小，待遇相对较高，闲暇时间较多，在二线城市，大学生虽然没有八九十年代俏，但总体上还是会作为业务骨干对待，还可能会提为部门主管。在大城市工作，一个月的工资很难买到一平米房子，但在二线城市工作，一个月的工资买一平米房子问题不大。所以，我预言随着大城市就业压力的增大和生活成本的增加，未来大城市漂泊族将向二线城市谋求发展。　　【理由之四】楼市震荡差距渐小 倦鸟也思归　　随着年初一系列政策的重拳调控，2011年的楼市在开局阶段即遭遇一场集体震荡。而二线城市的置业环境则相对以往更为成熟。　　在剑指投机客的政策余威下，“回家置业”渐成新一轮的需求力引擎。相比炒房团，返乡置业的受众目标更为单一，仅仅是具有当地籍贯的人们会回乡置业；他们的目标也更为长远，并非短炒短卖，而是为家人或者自己日后长期居住找个适当的居所；也由此，他们出手会更为谨慎和保守，只有在确认楼盘质量，充分了解周边环境之后才会有所行动，不会仅仅看好未来的价格**而草率出手。　　但回家置业的人群规模，比起炒房团来，却显然更为庞大。以深圳这个外来人口占大部分的城市为例，几乎每个外来人都有回乡置业的可能性。尤其是占深圳外来人口重要成分的湘、鄂、黔、川籍人士，更是将长沙、武汉、贵阳、重庆、成都等城市推向了回乡置业的前台。　　在诸多内地籍的深圳人看来，长沙、重庆、武汉、成都等多座二线城市的房地产业，在十几年的发展后，无论是产品的规模、体量、品质，都与深圳等一线城市的差距正在缩小。这自然使得不少看好故乡城市发展前景、有意还乡居住的深圳人，开始留意故乡的房地产市场。而一些小区环境安静舒适的楼盘，则吸引了想给父母寻找养老居所的异乡客。　　春节假期的返乡大潮，则是许多人实现这个回乡置业梦的大好时机。尽管春节是楼市淡季，但在各个二线城市的知名楼盘参观的回乡置业者们却不在少数。春节之前许多楼盘都会推出一些新的单位，供人们在假期中挑选。

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购房者如果要退还定金，一般在以下三种情况下，购房者是可以向开发商要回定金的：1、在开发商没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者；2、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》，却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失；3、在开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》的情况下，如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金，购房者则可以该约定有失公平为由，申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付现金；4、如果是开发商原因导致合同不能签订则您可以要求开发商退还相应的定金，但是如果是您自身原因，而开发商并没有相关的隐瞒等情形，您只是单方提出退定金的要求，要根据认购书中退房相关约定交纳违约金。若无约定，您可以和开发商积极沟通协商解决。

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商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对担保订立商品房买卖(预售)合同的定金处理分两种情况作了明确规定，(一)如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即适用“定金罚则”;(二)因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 从法律性质来看，开发商通过订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，此时的“定金”，严格意义上属于“签约定金”，即为了保证商品房预售合同正式订立而在合同签订前交付的定金。“签约定金”是保障交易双方知情权和平等磋商权的，开发商不能将“签约定金”作为“购房定金”而随意拗断。 因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同;未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同;未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。

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