商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司,包括外商投资企业通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。
全部4个回答 >改善房和商品房有什么区别?应该怎么办理呢?
158****9805 | 2019-06-28 11:14:48-
132****6415 凡申请上市出售已购公房和经济适用房的房屋所有权人,须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明(房屋所有权共有的,还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见),到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》,也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。
二、自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起,交易管理部门**长不得超过3个工作日(遇有特殊情况可适当延长)完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作,并作出批准或不予批准的书面决定。
三、经批准上市出售的房屋达成买卖合同的,买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明,房屋所有权共有的还要出示其他房屋共有人同意出售的书面意见,以及交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本人北京市的身份证或其他有效身份证明;外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
四、交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理,**长不得超过5个工作日(遇有特殊情况可适当延长)完成审查、评估,并按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》等有关规定,计收有关税、费、收益等工作,完成立契过户手续。
五、已购公房和经济适用房所占土地是以划拨方式取得的,买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的,买方还应提交由原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件,应签订《国有土地使用权合同》;属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时,只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。已购公有住房所占土地是以出让方式取得的,土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金,城近郊八区按3%缴纳,远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。应签订《国有土地使用权出让合同》的,土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件、原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件之日起即为受理,**长不得超过3个工作日(遇有特殊情况可适当延长)完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作;不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理,当日完成土地出让金的收缴工作。 2019-06-28 11:15:44 -
157****3393 1.土地供应方式不同
商品房按现行法律规定要实行土地出让,交纳土地出让金。经济适用住房不交土地出让金,土地使用权国家划拨。
2.两种建设方式的优惠不同
商品房是一种市场化的运作方式,而经济适用房土地使用权是通过划拨方式取得的,国家在其开发过程中减免了若干税费,所以同地段经济适用房与商品房差异要在500—800元平方米之间。
3.经济适用房与商品房的价格确定方式不同
经济适用房是由政府确定指导价,7项成本加3%的利润率就是经济适用房的价格。商品房价格由市场调节,政府不加干预。
4.设计不同
因为具有经济性与适用性的要求,所以经济适用房的面积要适中,能保证功能齐全即可。而商品房的面积却无明确要求。
5.设备标准要求不同
出于市场竞争的需要,许多商品房都在采用进口设备设施;而经济适用房则要选用价格适中,质量较好的材料,不能追求高档。
6.操作方式不同
经济适用房政府参与较多,政府划拨土地后,确定容积率、配套等基本指标后,实行招标。而商品房政府基本不予干预,由市场调节。
7.销售对象不同
商品房是市场化的,任何人都可能购买;经济适用房明确售给中低收入家庭。经济适用房原则上只允许一个家庭购买一套。
8.两种住房享有权力不同
商品房具有占有、使用、收益、处分等四种完全的所有权权力形式,随时可出售、出租、继承、赠送,交一定税费即可;经济适用房只有占有、使用、处分三权,而收益权受一定限制。出售时要补交上土地出让金。按北京市新近颁布的房改政策规定,收取标定地价的10%,但现在北京尚无标定地价,所以按销售额的3%收取。
在土地收益上,4000元平方米以下的,收益全部归己;4000—5000元平方米的,80%归个人,20%归国家或产权单位;5000元平方米以上的55分成。税收上,也给予一定优惠,契税减半,一年以上,营业税免收。
9.物业管理方式收费标准也要有所区别。商品房政府核定成本构成,由市场进行调节;而经济适用房政府严格规定,国家要求5角平方米以下。 2019-06-28 11:15:38 -
153****2696 商品房、经济适用房的主要区别是:
1、取得土地使用权的方式不同。商品房开发用地是通过拍卖或招标方式取得土地使用的;经济适用房开发用地是以行政划拨方式取得土地使用权的。
2、供应对象范围不同。商品房供应完全是按市场经济规律操作,不实行定向供应。从当前情况看主要是高收人家庭为销售对象;经济适用房实行定向供应,以现阶段社会中低收人家庭为供应对象。
3、售价不同。商品房销售价格是买卖当事人商议定价;经济适用房销售价实行政府指导价或政府定价。 廉租房是一种具有社会救济性质的住房。承租对象是现阶段社会**低收入且住房非常困难的家庭。 经济适用房是指国家为解决中低收入家庭住房问题而建的普通住房。 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。 由此可见,上述两种住房由于在定义上有本质性的区别,也就决定了其价格的不同,客户群的不同,户型设计的不同,权利的不同及物业管理的不同等。以下就以上所提出的不同点发表个人阐述。 价格上经济适用房实行政府指导价,价格主要以建设成本加3%的政府限定的利润为基准。商品房的定价原则一般是受成本及市场的影响,发展商以同类周边的物业为基准,确定一个较为符合市场的价格。 从客户群定位上讲,经济适用房主要面对的是中低收入家庭及政府公务员、教师或政府组织重点工程需拆迁的拆迁户。商品房的客户群则没有限定,任何负担得起房款的购买者均可购买商品房。 在户型及设计理念上,经济适用房以二居和三居户型为主,设计理念主要以经济适用为出发点,突出“实惠”二字。商品房则不然,大户型、实用性、装饰性和功能分区明确是商品房设计理念中的核心。 权利上的不同,政府在供应土地时,经济适用房由于建设用地实行国家统一划拨制,享受免征土地出让金等各种优惠措施,使得建设成本明显低于商品房。一份完整的房屋产权,产权人应拥有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权及房屋收益权四种权利。经济适用房只拥有前三种权利,如将房屋上市交易,必须补交土地出让金及各种税费后才可上市,一般按照房屋所在地标定地价的10%交纳土地出让金,房屋所在地没有标定地价的,按照房屋买卖成交价的3%交纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。 2019-06-28 11:15:23
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一、区别1、房子来历,房改房是国家对员工薪酬中没有包括“住所消费资金”的一种补偿,也就是国家对员工的一种薪酬性什物补偿。商业房的房子来历,是具有运营资历的房地产开发商建成的房子,是通过出让方法获得土地运用权。2、价格,房改房的价格不由销售供求联系决议,而是由政府依据完结住所简略再生产和搞好具有社会确保性的住所供给系统的准则决议的,是以标准价或资金价出售给员工的公房。商业房是销售经济条件下可进行销售的“产品”,其出价格格是由销售经济供求联系决议的。二、定义1、房改房,又被称之为已购公房,是指乡镇员工依据国家和县级以上区域人民政府有关乡镇住所准则变革方针要求,依照资金价或许标准价购买的已建公有住所。2、商业房是指经政府有关部分赞同,由房地产开发运营公司开发的,建成后用于销售出售租借的房子,包括住所、商业用房以及其他修建物。它是开发商开发建筑的供出售的房子,能办产权证和土地证,能够按销售价面向社会更多集体出售的产权房。
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其实商品房没有区别,只不过是两者是两种不同的消费群体而已,刚需型的是急需入住的,要求不高**好是现房,对地段要求其次,现房是首选!改善型的是对生活配套要求较高一些!不要求是现房,不太着急入住的。多为有一定的购买实力的!
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拆迁安置过程中,如果采取货币补偿的方式,拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别,都是花钱买房,购房者的身份是相同的。如果采取的是回迁的方式,因为拆迁房不是商品房,不能当作商品房出售,二者之间存在一些区别。首先,在房价款方面,商品房与拆迁房有区别,商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。而拆迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有大、小产权之说,故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。另外,商品房和回迁房买卖双方的关系不同,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。
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小产权房建筑用地的土地取得没有经过正常手续,不属于建委招标土地,没有缴纳土地出让金,只是占用乡镇或机关单位的土地建设,国家只给他颁发一个大的产权证并且不允许出售的
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