开发商赠送花园合法吗?开发商送的花园别的业主有权干预吗？

买房注意户型是否通过审批据记者了解，自去年7月1日起正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》以后，买房房屋面积不能随便送了。业内人士表示，目前市场上还存在的赠送面积行为，很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。而在这个时间之后，所有的项目规划就必须按照规范来实施，无法打擦边球。但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批，若未通过，则属于开发商的不合法行为，可以向相关部门进行举报。内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。大飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。提醒公共“赠送面积”无保障业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。合生有关负责人也告诉记者，如今广州的楼盘收取物业管理费都是以房产证的面积为准。不过，方圆地产市场分析师邓浩志表示，一般情况下，只要在新规范出来之前报批通过了，那“送”面积的事实也就被确立了下来，以后不会有太多问题。需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。此外，律师称，买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

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开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，对于多层建筑物而言，建筑物可以区分为不同的专有部分由住户单独所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有，所以，楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。对于已购买首层房屋的业主，因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，首层业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。因为在产权登记阶段，只有纳入建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记，没有被纳入建筑容积率的不动产不能单独办理产权登记。而在房地产项目中，花园绿地通常不会被纳入建筑容积率，其房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。花园绿地作为全体业主所共同所有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样，因看中花园而购买首层房屋的业主，其权益必将受到损害。有许多业主都是在办理花园土地使用权证书的阶段才恍然大悟，发现开发商签约时的承诺根本无法兑现，自己的权益受到很大损害。根据《合同法》及《**高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第三条的规定，如果开发商在销售宣传或买卖合同中对赠送花园作出了具体确定的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。同时根据《合同法》第五十四条可撤销可变更合同的规定，如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者违背真实意思做出购买首层房屋的意思表示，开发商的此种行为已构成民事欺诈，业主不仅可以要求开发商承担违约责任，而且可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的**好办法就是经全体业主同意后将花园提供给首层业主使用，就具体方法而言，开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款，明确约定其他业主同意由首层业主使用与其物业相毗邻的花园，并对首层业主使用花园的限制性条件作出约定。

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违反了法律强制性规定，《合同法》第五十二条根据的规定，属于无效行为，开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。对于已购买首层房屋的业主，因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定。对于多层建筑物而言，建筑物可以区分为不同的专有部分由住户单独所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有。

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为了促进房屋销售，有些房产商使出搭送的手段，这实际上是一种变相降价的做法。但是，很多时候房产商声称的送花园、露台等是带有欺诈性的。因为如果花园面积属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有；如果花园面积为公用面积，更谈不上奉送，应归全体业主共有。同样的道理，露台也分独用露台(专为某一产房屋设计)和公用露台(整栋房屋共用)，露台的使用权和所有权是业主房地产的一部分，不能与房地产权分割，所以谈不上由开发商“奉送”。实际上开发商在送的背后，已将房价提高。

许多市民在购买住宅时,也会关心一个问题,那就是顶层露台是否可以在买房时赠给业主。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称司法解释)出台后,明确界定了房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分,从而**终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属,有效地维护了业主的合法权益。本期嘉宾:曦晖律师事务所律师 李坤案例:杨先生在市内购买了一套顶层商品房。开发商为了尽快售出顶层住宅,给出优惠条件,购买顶层住宅后,还赠送顶层露台的使用权。杨先生觉得很划算,很快就交纳了购房款。可杨先生入住时,却被开发商告知,顶层露台所有权归全体业主所有。杨先生不明白了,既然开发商称,顶层露台的产权归全体业主所有,在没有经过全体业主同意的情况下,开发商怎么有权擅自转让不属于开发商的“产业”?那么,顶层的露台到底属不属于杨先生呢?分析:作为开发商附赠的屋顶露台,能否界定为专有部分要分为两种情况。目前,开发商附赠的露台有多种形式,一种是通过公共通道就可以到达的露台;一种是需要通过某一家人特定后门才能到达的露台。参照专有部分认定的三个条件,可以通过公共通道到达的露台不具备构造上的独立性、功能利用上的排他性,不能视为专有部分,应为共有部分,这样的露台也不能划给特定的业主单独使用,而具备上述三个条件的部分可视为专有部分。那么,哪些属于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。此外,司法解释还专门强调,满足下列两个条件的应当认定为共有部分:不属于业主专有部分;不属于市政公用部分或者其他权利人所有。依据:《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

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