哪些情况不能办理房产证？房产证办不下来如何办?

买房子时，房产证会影响到以后落户、抵押贷款等，哪些房子不能办房产证？房产证办不下来怎么办呢？开发商角度，不能办理产权证的主要原因有：①利用集体所有土地开发的项目。②未经立项批准的项目。③未取得规划审批的项目。④没有销售许可证又无产权证的房屋。⑤未经验收或验收不合格的房屋。⑥土地或房屋未解除*押的。⑦开发商未交纳相关税费的。⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。购房者角度，不能办理房屋产权证的主要原因有：①购房者没有交纳相关税费。②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。③委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的房产证办不下来怎么办？一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择，在一定期限内，购房者不退房，开发商应该按日支付违约金；还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金。如果协商不成，一般都是通过诉讼来解决。具体提起诉讼时，依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况，具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定，如果开发商超过了约定办证的期限，就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式，维权就比较麻烦，因此要注意明确约定违约责任！开发商原因导致房产证办不下来可以通过以下方式解决：（1）协商解决带上合同等，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和**终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。（2）发律师函如果协商不成，可以委托律师向开发商发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示作用，催促对方积极主动承担责任，比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，**终还是需要提起诉讼。（3）提起诉讼如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。注：如果是因不动产提起的诉讼，适用专属管辖原则，即向不动产所在地的法院提起诉讼。

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1、项目竣工通过验收交付业主使用；2、房企拿到整个项目的产权；3、房企分割项目大产权，给业主的房子办理分户产权。房企在为业主办理房产证之前，先得为项目办理大产权，法律上称之为初始登记。这个过程分为两部分，分别是办理土地证和项目大房产证。其中土地证是房企拿地后取得的，房产证是房子竣工验收后取得的。需要的材料：1、五证；2、房企的主体资格证明，一般是房企营业执照；3、竣工验收备案表；4、房屋实测面积报告；有了竣工验收备案表和房屋实测面积报告后，房企可以通知业主收房了，同时房企也完成了初始登记拿到大产权。接着房企着手开始为业主办理分户产权。正常情况下，这个过程也就一个月左右，业主自己也可以办理的。开发商办大证的时间一般在30天以内，业主的小证一般也在30天以内，算上交房时间，整个过程一般不应该超过3个月。但在实际过程中，开发商一般都代办产证，这里面除了正常手续需要消耗一定时间外，还涉及到银行抵押解除等资金运作，所以，房企普遍在合同中约定交房后2年内为业主办理分户产权。问题一、为什么会办不下来房产证呢？房产证办理超期或者无法办下来的原因很多，主要有以下几种：1、违规用地，2、变更规划，3、竣工验收问题，4、面积实测问题，5、资金链问题，6、公共维修基金和契税被挪用，7、房企跑路。总体来看，房产证办不下来绝大部分是因为房企违规操作。问题二、房产证办不下来对购房者有哪些风险？房产证下不来，购房者无法取得权，无法对房子进行买卖、抵押、赠与、继承、出租等处置。房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。更严重者，房企因债务被强制执行时，没有办理房产证的房子仍然属于房企的资产，债权人（一般是银行）可以依法要求强制执行。问题三、办不下房产证，开发商有什么好处？办不下房产证，房子仍然属于开发商，开发商可以利用房子进行再融资活动。此外，开发商的违规操作是办不下来房产证的主要原因，这些违规操作已经让开发商获得了不少收益，比如好卖点，搞点违建增加利润等。问题四、办不下来房产证，业主该怎么办？由于办不下来房产证的原因很多，业主能自救的难度也有所不同。如果小区取得房产证的条件基本满足，业主可以通过法律途径要求过户，难度不大；如果房企存在比较的严重问题，难以获批，业主要求过户的难度一般；如果房企存在严重的问题，办理房产证的难度大，业主应考虑退房。此外，如果小区存在产权问题，业主都会受影响，这个时候业主行动起来才是关键。问题五、怎么避免产权风险？一般来说，期房尽量买大品牌房企的房子，即使工程质量不比小房企好，但考虑到品牌影响力，一般产权风险要明显小于小房企。不要涉足小产权、的房子。小产权的房子根本没有大产证，而的房子存在规划风险，因为规划的是商业，容易在面积实测、竣工验收环节出问题。例如，北京已经要求不再给新建项目发房产证了。后，买房前看清楚项目的手续，手续不全的项目可以略过了。即使是手续完整的房子，收房时也应注意检查竣工验收备案表和面积实测报告，如果没有这两个文件，开发商就属于违规交房。

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购房者在购买房屋并办理入住以后，**关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长时间，有的甚至一拖几年都办不下来。分析其原因，大致可分为以下四种情况： 一．房地产开发商的原因。根据开发商不同的情况又可分三种情形： 1．开发商在销售楼房的时候根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者**好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者**好不买这种房，因为将来很可能办不下产权证。如果遇上什么意外的话，您的权益将得不到保障，风险太大。 2．开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者。 3．开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，**后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。二．购房者自身的原因。分两种情形： 1．购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。 2．购房者没有及时提供应交的文件材料，例如，购房者拿着购房合同，始终不交给开发商，自然也就办不下产权证书了。三．房屋管理部门的原因。由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。四．主要是房改时，单位职工购买公房以后，迟迟办不下产权证书的情况。如果职工已经交纳了房价款和提供了文件材料，办不下产权证书的原因，如果不是房管部门办理速度太慢，主要就是在单位了，其中**主要的原因可能就是售房单位没有把所售房价款存入住房专用账户上去。根据政府的有关规定，房管局给房改房办理产权证书的前提条件是售房单位必须把售房款存入指定账户，否则不予办理。职工如果遇上这种情况，应向其单位的上级主管部门或者其他政府职能部门反映，及时纠正单位挪用房款的错误行为，早日办下房屋产权证书。

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很多人买房后，房产证却迟迟办理不下来。房产证办理不下来，主要有这些原因。一、开发商的原因1、开发商在销售房屋时没有取得完整的五证五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。五证不全的房子，购房者**好不要买。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中，如果购房者一定要买，就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。买房人要特别留意的是，自己所选的楼栋，其是否在预售许可证的范围内。2、开发商擅自更改房屋性质、变更规划开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。另外，开发商擅自改变规划、违规建设，也是无法取得房本的。3、开发商将房屋抵押给他人开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有，**后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。

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一般是以开发商违约交房时间长短给购房人一个选择，在一定期限内，购房者不退房，开发商应该按日支付违约金；还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金。如果协商不成，一般都是通过诉讼来解决。具体提起诉讼时，依据每个购房者签订的具体合同为依据主张诉求。这些是一般情况，具体到每个购房者需要实际分析以及结合购房者有无过错来综合判断。在商品房的买卖合同里会有关于交房办证的权利义务条款。每一个业主的合同要看具体合同条款的约定，如果开发商超过了约定办证的期限，就需要承担延期办证的违约责任。没有约定违约方式，维权就比较麻烦，因此要注意明确约定违约责任！开发商原因导致房产证办不下来可以通过以下方式解决1、协商解决带上合同等，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和**终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。2、发律师函如果协商不成，可以委托律师向开发商发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示作用，催促对方积极主动承担责任，比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，**终还是需要提起诉讼。3、提起诉讼如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。注：如果是因不动产提起的诉讼，适用专属管辖原则，即向不动产所在地的法院提起诉讼。

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