房产继承如何避税?继承房屋如何巧妙合法的避免交税

• 147****4065 房屋继承分法定继承和非法定继承，因房产交易的特殊性，其价值受纳税人申报、评估和地税局核定三方面影响，加上可以减免的税收都有明文规定，是不具务“合理避税”的操作空间的。
  一、法定继承人继承：提供相关继承权公证文书和继承人身份证，不征收税费，但继承房再出售时，不满足个人所得税减免条件的，其个人所得税按（总价-原购置成本）*20%征收。
  二、非法定继承人继承房产如同受赠，非特定关系受赠视同销售，继承时受赠方还需按“其它所得”缴纳20%个人所得税。非法定继承转让房屋时按普通二手房交易纳税。 2019-06-17 10:25:35
• 157****4515 证满5年且是唯一住房免征个税，未满5年或非唯一住房按交易评估价1%征收。
  赠予的房屋转让会产生20%的个税，但至于继承得来的房屋要不要征收买卖差价20%的个税，业内意见不一。记者在网上看到对于这一问题的回答，有的称要征20%个税，有的却说与普通商品房交易无异，按是否证满5年且唯一的标准来征收个税。
  记者向曾经代理过继承房屋交易的地产人士请教得知，原来买卖差价20%个税仅是理论上应征收，但实际则是按继承人所继承的房屋是否证满5年且所继承的房屋是否继承人唯一住房来进行征收个税，证满5年且唯一住房则免征个税，未满5年或非唯一住房则按交易评估价的1%来征收。
  继承房屋的交易税费
  与普通商品房差不多
  中原地产小北分行高级业务经理李勤海告诉记者，老城区继承得来的房屋交易占比不高，大约占10%左右，通常都是楼龄较高的房改房或者私房。他表示，在实际操作中，继承得来的房屋在房产证房产来源上会注明：继承，这类房屋与普通商品房的交易税费差不多，如果继承人拥有的这套房屋证满5年（按继承前的出证时间起计）且唯一，免征个税；如果并非唯一住房或者证不满5年，则按交易评估价的1%来计算。
  相比起普遍都知道赠予得来的房屋有可能产生20%个税的常识，继承得来的房屋在交易时引起买家关注较少，一般买家只是关注已故的原业主是否在该房屋过身。李勤海表示，大城市里老人家通常在医院过世，甚少在家中去世，即使是家中去世也是由于自然原因，买家了解清楚后也不会过多计较。
  在日常交易中，李勤海曾经处理过一宗继承人多达7人的继承房屋转让，通常都是委托一个继承人来办理交易事宜。他表示，绝大部分继承得来的房屋都是“高龄”房改房，有可能存在未补分摊或土地出让金的情况，在继承房屋出新证时继承人可以一并把补分摊面积和土地出让金也办理。 2019-06-17 10:25:32
• 146****1130 婚买房的问题补充一些我的看法。
  
  
  
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  公众号子鱼（ziyu19821105）
  
  
  
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  在不动产登记窗口工作三年多了，所办的业务不计其数，各类业务都接触不少，但有两类业务是让我至今都头疼的：一是房屋继承转移登记，二是农村的宅基地登记。
  
  
  
  这两类业务耗时长，程序多暂且不说，**难的是纠纷比较多，所以也是发生故事**多的两类业务。
  
  
  
  我们先来说说房屋继承登记。
  
  
  
  房屋继承登记，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。
  
  
  
  继承登记主要有两种方式，一是法定继承，二是遗嘱继承。
  
  
  
  一般到我们窗口办理的大多是法定继承，也就是对房屋按照法定顺序继承，即先由第一顺序，配偶、子女、父母继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承。
  
  
  
  按理说，法律已经规定得很清楚了，可奈何不懂法的人太多，不讲理的人也太多，所以矛盾也随之而来。
  
  
  
  今年年初的一天，我们窗口来了一对六十多岁的夫妇，曹先生和陈阿姨。
  
  
  
  据陈阿姨讲，他们夫妇有两个儿子：大儿子曹军，二儿子曹磊。大儿子曹军于一年前不幸遭遇车祸去世，留下一套商品房，此次来，是想询问如何办理继承登记。
  
  
  
  我根据陈阿姨提供的信息登录不动产登记簿进行查询，发现被继承人曹军名下确有一套房产，地理位置不错，属于曹军的婚前产，房产是曹军一人单独所有。
  
  
  
  为了梳理清楚所有继承人，我按照程序，建议陈阿姨先到相关部门开具曹军死亡证明和所有继承人与曹军的亲属关系证明。
  
  
  
  待拿到证明一看，曹军的家庭关系并不复杂，曹军父母健在，三年前与妻子小田结婚，并育有一女，女儿年仅两岁。
  
  
  
  这样一来，房产基本确定是由第一顺序继承人，也就是曹军妻子小田、女儿和父母继承，这属于**简单的继承了。
  
  
  
  于是我将法定继承的情况和程序一一告知陈阿姨，鉴于继承人并未全部到场，我建议他们明天和曹军妻子、女儿一起前来办理。
  
  
  
  可没想到陈阿姨一口拒绝了，说房子是儿子曹军的婚前财产，与儿媳无关，且儿媳还年轻，说不定哪天就改嫁他人了。至于孙女，一个小丫头片子，又不能传宗接代，估计跟着妈妈的可能性比较大，即使不跟，以后早晚也是人家的人，用不着把房子搭上。而二儿子曹磊已到了结婚年龄，名下并无任何房产，因此他们打算将房子由弟弟曹磊继承。
  
  
  
  以上是陈阿姨夫妇的原话，在大庭广众之下，能把话说得如此难听，如此直白，简直刷新了我的三观和认知，不只我，我身边的同事也都听愣了。
  
  
  
  这家人不光无知，还挺无耻，儿子出事了，不考虑儿媳也就算了，连自己的亲孙女也都这样冷漠无情。
  
  
  
  对于这样的人，恕我无法坚持微笑服务。但碍于职业要求，我也耐着性子跟他们解释。关于房屋继承登记，在没有遗嘱的情况下，法定继承是有明确的法律条文规定的，不是你想给谁就给谁，实在想给二儿子可以等继承后将他们二老的份额做赠予，但儿媳小田和孙女的份额他们是不能决定的，即使小田放弃继承，也需本人到场签署放弃继承声明书，否则我们不予受理。
  
  
  
  结果陈阿姨一听就火了，指着我大骂起来：“我自己儿子的房子，法律管得着吗，你不过是个登记人员，按我说的办就行了，我的家事你管那么多干嘛？”
  
  
  
  我的天，真是林子大了什么鸟都有，你以为我愿意管你们的家事啊？要不是职责所在，我都懒得跟你这种人多说一句！
  
  
  
  她这一骂，引来了不少群众围观。我们窗口负责人，在听到吵闹声后也急忙过来询问。明白事情原委后，也不愿与这两人过多纠缠，于是建议他们到公证处公证后再来登记。
  
  
  
  这二人无法，又碍于群众指责，于是带着材料灰溜溜地走了，临走还指着我们窗口说要去政府投诉我们。 2019-06-17 10:25:27