如何 知道是商品房还是回迁房？谁知道呢？

商品房有预售许可证。而回迁房没有。

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一、交房指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。该合同约定的日期具有法律效力的。标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。二、具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。三、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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验房技巧 建议收房日期 一般房产商通知业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房 回迁房 的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，**好是第三天或第四天比较好，正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 需要带的工具 （1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道； （2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓； （3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度； （4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高； （5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通； （6）1只计算器---用于计算数据； （7）1只水笔--用于签字； （8）1把扫帚--用于打扫室内卫生； （9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 过程 （1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 房产商准备充分的话，10分钟即可查看完资料。

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分析如下：1、公寓楼为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。2、商品房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。区别如下：1、限购与否：公寓不限购不限贷，投资自住都可以；商品房则受到限购限贷政策的影响。2、使用年限：公寓使用年限按照用地类别为40—50年；商品房使用年限一般为70年。3、水电费:公寓水电费按商用标准，商品房水电费按民用标准。4、配套设施：公寓有24小时**电梯和24小时热水标准，且大多公寓不允许使用明火；商品房则没有那么完善的配套。5、贷款利率：公寓按照商用贷款利率，**5成；商品房按照按揭贷款利率，**三成（首套）。

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之前的标准在计划经济条件下提出的，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。如回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。回迁房验收和普通的商品房验收没有太大区别的，关键是看你所签订合同上面的交房标准，如果交房标准上面说的条件没有达到的话，可以拒绝收房。这样开发商属于延期交房，应该增加补助赔偿，具体标准要根据当地政府、物价办颁布的拆迁安置补偿管理办法来计算。

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