1、是否符合退房条件 如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。 从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。 2、协商不成再诉讼 建议业主，如果满足合同约定的退房条件，**好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。 3、索要违约金及相关税费 除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家**款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人**款利息。即从**款交付日到开发商归还日该笔**款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
全部3个回答 > 商品房如何销售？谁知道呢？
137****8447 | 2019-06-14 16:33:27
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151****0196 第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；
第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；
第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；
第四步，办理预售合同文本登记备案；
第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；
第六步，与开发商签订房屋交接书；
第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。 2019-06-14 16:35:02 -
141****0183 消费者在签订商品房销售合同时应该注意：1、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等。2、合同文本尽量采用国家推荐使用的示范文本。3、签订尽可能详细的补充协议，在合同或补充协议中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等。在购买商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。特别提示以下内容：1、不轻信口头宣传和承诺。2、查验商品房项目的建设手续。3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。4、审慎购买“乡产权”（又称小产权房）。5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备案；购房者可直接到房地产行政管理部门办理预告登记。
2019-06-14 16:34:46 -
148****0325 房产销售人员应该具备的知识：
一、房地产基本知识与相关法规
(一)房地产的基本知识 1、房地产价格基本知识 2、房地产业的基本知识
(二)房地产开发 1、房地产开发主要程序 2、房地产开发投资成本 (三)房地产市场 1、房地产市场基本知识 2、房地产市场供求关系 (四)房地产经营与物业管理 1、房地产经营的方式 2、物业管理 (五)与房地产销售相关的法律法规
二、房屋建筑基本知识
(四)房屋户型与装饰装修 1、住宅套型的类型 2、一套住宅各功能空间的设计 3、一套住宅空间组合设计
(五)房屋建筑配套设施与环境规划设计 1、居住区中公共建筑的布置 2、居住区中的道路布置 3、居住区中的绿化布置
三、房地产销售管理与基本知识技能
(一)房地产权属管理 1、房地产产权管理的重要性 2、房屋权属登记的种类和期限
(二)商品房销售的税费 1、商品房销售税费 2、权属登记的税费 (三)房地产销售管理 1、商品房预售的管理 2、商品房现售管理
(四)销售策略研究与卖点确定 1、市场调查，做到“知己知彼” 2、根据市场调查准确作出楼盘定位
(五)广告宣传策划——买卖双方相互寻找的过程 1、广告与广告决策 2、广告宣传策划
(六)社会消费群体分析、心理研究与沟通技巧 1、社会消费群体细分与心理研究 2、销售中的沟通技巧
(七)付款与贷款方式分析 1、付款方式 2、付款方式的比较
(八)合同及协议 1、商品房卖买合同 2、前期服务协议 3、业主公约 (九)商品房使用指导 1、住宅使用说明书 2、商品住宅质量保证书 (十)职业道德与基本素质 五、房地产销售案例分析 2019-06-14 16:34:20 -
134****9901 销售技巧 一、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定。
二、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。
三、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机。
四、中途插入的技巧 在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理。
五、延长洽谈时间 使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其是销售初期,客户较少时,更要尽量延长洽谈时间。
六、欲擒故纵法 不要对客户逼得太紧,要适度放松,使对方产生患得患失的心理,而达到签约的目的。
七、避重就轻法 采用迂回战术,避重就轻。
八、擒贼擒王法 面对一组客户时,同时欲购买时,要从中找出具有决定力量的人,集中火力攻击。
九、紧迫钉人法 步步逼近,紧迫钉人,毫无放松,直到对方签下订单,达成销售目的之前,决不轻言放弃。
十、双龙抢珠法 在现场故意制造一户双销的错误,造成抢购的局面,促成其中之一的客户尽快作出决定。
十一、差额战术法 当己方的商品价格定的比他方贵时,要采取差额战术法,提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境,与对方商品比较分析,使客户了解价格差异的原因,及付出较高金额购买后所获得的利益。
十二、恐吓法 告诉客户要捷足先登,否则不但失去优待的机会,而且可能买不到了。
十三、比较法 必须与其他地区的竞争商品互相比较,以使客户了解己方商品与其他商品的不同点。
十四、反宾为主法 站在客户立场去考虑,使客户觉得很亲切,而消除对立的局面。 2019-06-14 16:33:57 -
152****9953 1、拥有建设用地规划许可证；
2、拥有国有土地使用权证；
3、拥有建设工程规划许可证；
4、拥有建设工程施工许可证；
5、拥有商品房预（销）售许可证。
五项条件，保证了房地产开发行为在土地取得、建设施工、销售环节的合法性。无论是商品房预售还是现售，五证齐备，房地产开发企业的销售行为方为合法，购房人与之签订的买卖合同才具有法律效力，这样才能保障购房人取得完整的商品房产权（房屋所有权和该房屋占用的相应土地的土地使用权），所购商品房才能作为转让、抵押和租赁等房地产交易的有效标的物。 2019-06-14 16:33:47
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挑选房子的方法如下:1.在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。两居室中，起居室的面宽**低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于10平方米，面宽也在3米左右。厨房要大于3平方米。三居室的起居室面宽大于4，面积要大于24。对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。2.基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1：1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。3.具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。4.功能分区要明确，流线设计要合理。
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分析如下：1、公寓楼为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。2、商品房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。在法律上住宅是说供一家人日常起居的，外人不得随意进入的封闭空间。区别如下：1、限购与否：公寓不限购不限贷，投资自住都可以；商品房则受到限购限贷政策的影响。2、使用年限：公寓使用年限按照用地类别为40—50年；商品房使用年限一般为70年。3、水电费:公寓水电费按商用标准，商品房水电费按民用标准。4、配套设施：公寓有24小时**电梯和24小时热水标准，且大多公寓不允许使用明火；商品房则没有那么完善的配套。5、贷款利率：公寓按照商用贷款利率，**5成；商品房按照按揭贷款利率，**三成（首套）。
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1.办理房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书，提供规定的资料进行登记;区房管局对申报资料进行初审，并到现场勘测丈量、绘制平面图;符合登记要求的，将全部资料一式二份(原件一份，复印件一份)，图纸一式三份(有共有权人的按共有人数增加)，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书，委托区房管局将权属证书发给申请单位人)。
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住房抵押贷款，是指贷款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。 一、房屋要求 1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押； 2、房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年； 3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证； 二、贷款人要求 在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。 1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力； 2、没有违法行为和不良信用记录； 3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证； 4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息； 5、银行规定的其他条件。 三、贷款流程： 1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定**款、贷款和尾款的金额; 2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认; 3、银行对贷款申请进行调查、审批; 4、购房人与银行签订借款及担保合同; 5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得**款; 6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保); 7、银行向售房人账户发放贷款; 8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款; 9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
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