楼盘如何更改容积率？有什么作用吗？

• 142****0186 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  容积率：项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
  容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
  一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[1] ，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。 2019-06-14 15:50:39
• 137****9949 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  
  容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 　　独立别墅为0.2~0.5, 　　联排别墅为0.4~0.7, 　　6层以下多层住宅为0.8~1.2, 　　11层小高层住宅为1.5~2.0, 　　18层高层住宅为1.8~2.5, 　　19层以上住宅为2.4~4.5, 　　住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。
  2019-06-14 15:50:29
• 141****5029
  　　容积率（plot ratio/floor area ratio/volume fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  　　容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
  　　容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
  　　一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[1] ，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。
  　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 2019-06-14 15:50:21
• 136****3051 《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
  土地出让金的补交标准应按照增加容积率的比例乘以土地价格计算。具体执行时，区别批准增加容积率的时间等实际情况分类测算。一般在土地出让合同签订后6个月内经批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格按照土地出让价格执行；6个月后增加容积率的，土地价格执行市场价。具体价格由市国土部门按照规定进行市场评估确定。凡改变土地用途增加容积率的，需要按照改变用途后的土地价格测算应补交的出让金，具体应分两块计算补交出让金的金额，一块是原容积率内改变用途应补交的土地出让金，另一块是增加容积率部分应补交的土地出让金
  以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规
  定的可兼容用地性质范围之内调整用地性质，或申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按下列程序办理：
  （一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门集体研究调整申请报告和调整方案；经审查同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见。
  （二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告。
  （三）规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交城市规划委员会审议。
  （四）城市规划委员会审议通过的，由规划主管部门报城市（县）人民政府审批.
  2019-06-14 15:50:10