如何办理共有房屋产权转移? 《房屋登记办法》为什么规定房产转移登记应当由双.

• 143****8991 房产证上两个人产权转到其中一个人，可以通过房地产赠与的方式。房产赠与一般需要双方当事人订立书面合同，并且可以做房产赠与公证。办理房屋赠与手续需要提交房屋赠与申请表、房屋产权证书、赠与公证书等资料。
  
  房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：
  
  1、房屋赠与申请表；
  
  2、房屋权属证书（房屋共有的提供共有权证）；
  
  3、房屋户型平面图；
  
  4、房屋赠与公证书；
  
  5、赠与人及受赠与人身份证或户口复印件（与原件核对）；
  
  6、契税收据 2019-06-14 10:58:31
• 144****7769 1、准备五证，购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备；
  2、买卖过户登记，买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记；
  3、办理过户手续，买卖双方接到交易所办理过户手续通知后，应携带身份证、户口本等，在交纳了相关费用后可以办理过户手续；
  4、土地管理局登记，办理完买卖过户手续后，买方应持发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的房屋土地管理局登记申请；
  5、领取房产证，经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。想了解更多相关信息，可以咨询河南高效教育信息咨询有限公司，谢谢！ 2019-06-14 10:58:27
• 148****7716 某个产权人将房屋出售给他人，卖买双方签订了合同后，双方到房产管理部门办理了过户手续，在房产交易文件上签了字，并由买方填写了房产转移登记申请表，登记机关也已核准登记、颁发了房屋权属证书。但在此后，由于买卖双方产生了纠纷，对转移登记是否合法产生了争议。卖方认为：《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”。这一规定中的当事人应该包括转让方和受让方，亦即应由买卖双方共同提出申请。由于卖方未在登记表上签名提出转移登记申请，因此，该项登记是无效的，要求撤销该项登记。买方则认为：该办法第十一条规定了“房屋权属登记由权利人 (申请人)申请”，权利人应是指权利取得方。因此，双方对这一问题的认识并不统一。这一问题虽然看起来比较简单，但是在一定程度上关系到我国权属登记规则的完善。
  自新中国成立之初到1997年建设部统一部署开展全国范围内的总登记以前，我国大部分城市房地产权属登记制度废弛，房地产权利的转让乃至他项权利的设定，都是以官方的交易契纸 (如卖契、典契)来替代权属证书，即俗称的“以契代证”。房地产交易当事人立下官方的交易契纸以后，过户手续即告全部完成。在权属登记制度普遍建立以后，由于管理上的“惯性”，这种“立契”制度与权属登记制度长时间并存。直至近几年，仍有一定数量的城市将房地产交易和权属登记分作两项工作，由两个机构分别办理(在 2007年，我国台湾地区有一些学者，在考察了我国大陆的登记制度以后，还撰文阐述了大陆一些城市将房地产交易和权属登记分作两项工作来做的优越性)。
  建设部在1995年发布的《城市房地产转让管理规定》中，规定办理房地产转让的**后一项程序是由“房地产管理部门核发过户单”，这种过户单明显地留有官方交易契纸的痕迹。2000年，建设部印发了《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》，推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化，对涉及房地产交易与房屋权属登记的， 当事人只填写一份申请书，并取消了核发房地产转让过户单程序。同时修改了相关的规定，对《城市房地产转让管理规定》中第十五条关于凭过户单进行权属登记的规定予以删除；将办理房地产转让的**后一道程序改为“房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书”。因此，以往在办理房地产转让手续时，转让方提出的是转让的申请，在推行房地产交易管理与房屋权属一体化以后，就会产生房产转移登记应当由承受人一方申请还是双方共同申请这一问题。再则，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定了“因房屋……权属发生转移的， 当事人应当……申请转移登记”。这里用了“当事人”，而“当事人”一般应理解为转让方和受让方双方。此外，《城市房地产转让管理规定》第七条在对房地产转让办理程序 2019-06-14 10:58:25
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  案例：有当事人凭房产转让协议书来我中心办理过户手续。我中心办理转移登记一直以来要求卖方夫妻双签字，当事人以已离婚且房产属个人购买为由，要求个人签字并办理过户手续。我中心经查档后发现该房产属婚前个人财产，但离婚协议书写明房产归子女所有。
  
  目前，《不动产登记暂行条例》并没有要求转移登记出让方夫妻双签字，如果只凭首次登记的询问笔录无法查验有无隐性共有人。请问，一方婚前取得的个人财产在约定为子女所有之后能否单方面处置？办理转移登记是否一定要严格按照《婚姻法》进行资料审查？
  
  离婚协议是夫妻双方就离婚及财产分割、子女抚养等事项达成的协议。房产作为重要的财产之一，夫妻双方在财产分割上必然有所涉及，同时双方在协议财产分割的过程中必然会关注其子女的利益。现实生活中，离婚协议在约定子女抚养费之外，还约定将夫妻共同财产归属子女的情形并不少见，尤其是约定将夫妻共有的房产归属子女的情形居多。长期以来，房屋登记中申请人婚姻状况的审查、夫妻共有产的认定和登记问题一直存在着众多争议，各地登记机构的做法也不尽相同，无论在理论上还是登记实践中，都存在着很多不同的观点和声音。
  
  
  
  一、离婚协议的效力认定
  
  
  离婚协议是一个复合协议，既包括解除婚姻关系的形成行为，也包括夫妻财产分割及子女抚养的附随行为。形成的身份行为为要式行为，未经登记不生效。附随行为的效力附随于形成行为，形成行为不生效，附随行为亦不生效。协议离婚之财产分割，不存在赠与问题，不适用赠与合同规定。离婚协议约定夫妻一方或双方财产归属子女，属向第三人给付合同中之“经由指令而为给付合同”，对不履行给付之行为应适用《合同法》规定追究违约责任。
  
  
  
  
  
  
  
  二、当事人能否单方面变更或撤销
  
  
  有观点认为，夫妻之间的该约定实际上是为子女设定的权利，属于第三人利益条款，笔者对此持否定意见。 第三人利益条款即第三人利益合同，又称为第三人利益合同或利他合同，“指当事人一方约定他方向第三人给付，第三人因之取得直接请求给付权利之契约”“缔约双方约定，一方应向第三人履行特定义务，其通常是使第三人成为当事人双方所订立的某个合同的受益人，使其取得该合同所设定的权利……合同使第三人对于债务人取得直接请求给付之债权”。
  
  
  
  在合同法理论中，第三人利益合同和“经由指定而为给付”合同均属向第三人给付的合同。在第三人利益合同中，第三人有请求权，而在“经由指定而为给付”合同中，第三人无请求权。第三人利益合同实际上包括两个部分：一是允诺人向相对人作出允诺；二是允诺人向第三人的允诺。第一个允诺或为要约，或为承诺，均于到达相对人时生效；第二个允诺是允诺人第三人发出的单方允诺，是允诺人在与相对人的合同以外专门作出的一个独立的允诺。“判断向第三人给付合同之第三人有无请求权的根据，就是合同中是否包含第二个允诺：无第二个允诺，向第三人给付合同就是‘经由指令而为给付’合同，第三人无请求权，非受益人；有第二个允诺，向第三人给付合同就是利他合同，第三人有请求权，是受益人”。夫妻双方在离婚协议中约定，一方所有或双方共有的房产归属子女，只是“夫妻一方向相对方允诺，将向子女给付指定房产；如约定双方共有房产归属子女，实际上是双方分别向相对方允诺，将向子女给付共有房产之二分之一份额”，并无夫妻一方或者双方作为第三人的子女的允诺。因此，该约定应视为夫妻一方或双方允诺向子女给付，属“经由指令而为给付”的合同，而非第三人利益合同，作为第三人的子女仅具有受领给付的地位，无请求权，非受益人。同时，离婚协议是数个法律行为的混合，既有解除夫妻关系的身份法律行为，也有子女抚养和财产分割等附随身份的法律行为，父母约定共有房产归属子女条款和夫妻间房产赠与条款一样，均属于附随的身份法律行为，因此在效力上从属于离婚行为。一旦离婚行为生效，附随的财产协议一并生效，对协议当事人产生拘束力，当事人不得单方面变更或撤销。因此，其属于附离婚条件的“经由指令而为给付”的合同。
  
  
  
  三、登记机构对婚姻状况审查的责任
  
  
  在登记实务中，各地房屋登记部门基本上对夫妻共有房屋的审查主要分成两种类型：一是登记机构只对申请材料的一致性进行审查，不对申请房屋属于婚前还是婚后，是否会存在配偶共有的情况进行实质性审查，一般询问是否有共有人，然后询问表由申请人签字确认。另一种是登记机构不仅仅对申请材料进行审查，且通过询问和要求申请人提供婚姻证明（如结婚证、未婚证明等）来综合判断该房屋属于婚前还是婚后取得的财产，如属于婚后取得的财产，如需登记为个人所有，还要求提供婚内财产约定等相关材料。
  
  
  
  从《物权法》第十二条关于登记机构职责的规定、《房屋登记办法》对“房屋登记”概念的界定以及《房地产登记技术规程》中阐明的登记要件和审查要求来看，房屋登记是一种依申请登记的行为，登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人进行询问，按申请材料将当事人物权变动的事项记载于登记簿，其承担的应当是形式审查而非实质审查。当工作人员询问申请人有无共有人，申请人回答无共有人时，登记机构即可将房产登记为申请人单独所有。如果该申请人既有的产权登记档案中已明确提供有婚姻证明，且该证明表明申请人具有婚姻关系的，登记机构应当要求其对此进行说明并提供相应的证明材料，而非一刀切的以自行申报为准，否则将有疏于审查之责。
  
  
  
  此外，房屋权利来源证明中仅记载了申请人一方，经登记机构询问，申请人表示有共有人，若该共有人与申请人无婚姻关系，即使双方共同申请，登记机构也不能直接登记为共有产，此举没有异议，否则登记簿信息将与权利来源证明不一致。根据《房屋登记办法》第二十、二十二条的相关规定，申请人必须与依法提交的材料记载的主体一致，假设房屋权利来源证明中仅签署了夫或妻一方的，由夫妻双方共同申报为共有产，登记机构如登记为共有产，则登记簿记载与权利来源证明记载的主体不一致，与上述规定相违背。
  
  2019-06-14 10:58:21