看五证一书,小产权一般则是止是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合 同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。区别大小产权房**简单的方式，就是看该房是否具有产权证，产权证由什么单位所颁发。由国家房管部门颁发的产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”，其中所有乡政府、地方政府所颁发的产权证，一律不具备房屋所有权。
全部3个回答 >如何辨别小产权房?购买房子时如何辨别小产权房
143****9424 | 2019-06-14 09:17:50
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133****0841 这个简单。直接查5证。其中看土地使用权。大产权是国土出让性质。小产权是集体土地。两者差别很大。 2019-06-14 09:18:13
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157****3912 拆迁律师教你识别大产权和小产权房产证的区别 拆迁律师介绍：房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成 了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。
第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人 的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。
这种解释对购房人 第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小 产权。
购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发 的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土 地出让金的叫“小产权”。
按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小 产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。
房地产商 提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让” 或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在 笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。 **近拆迁律师又听到网友介绍：现在有些开发商将项目的尾盘不再出售产权，而是出售 使用权。买这种房比买同类产权房便宜，但购房人还要每月按政府规定的公房出租价格交纳 房租（现在是3 元／平方米）业内管这种房也叫小产权房。
对这种情况，笔者提醒购房者买 因此购房人签合同时，对〖土地使用权出让合同号〗、〖土地使用权划拨批准文件号〗、 〖划拨土地使用权转让批准文件号〗应该三选一，不能糊里糊涂都保留。
如果一个都选不出 来，就要考虑一下自己买的房将来是否根本不会得到国家发的房产证。 2019-06-14 09:18:08 -
136****1560 什么叫小产权房？
小产权房主要有3种解释：一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种就是前面传单里说到的小产权房，也是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
小产权房产生的原因是什么？
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门曾再三重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。
购买小产权房存在哪些风险？
第一，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。 2019-06-14 09:18:04 -
153****6330 小产权房到底能不能买？怎样辨别小产权房？
“小产权房”，并不是一个法律的概念，知识人们在实践过程中约定俗称的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。
一、什么是小产权房？
“小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
我们先来看看相关政策：
2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲，“小产权房”就是三无产品：
1、没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效；
2、购房合同在国土房管局不会给予备案；
3、只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。
二、“小产权房”有什么缺点？
小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。
1、法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效，但也区分不同情况：
①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；
②、对于房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门和组织批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理。
2、房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
3、政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿向产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
三、怎样辨别小产权房？
鉴别是不是小产权房，可以从以下两个角度来看：
1、看有无房本
很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：
①、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
③、依法收回土地使用权的；
④、共有房地产、未经其他人书面同意的； 2019-06-14 09:18:00 -
143****3884 近日，白云区政府清拆了一处小产权房。据了解，该小产权楼盘位于白云太和镇建业北路。
据悉，该项目因在未取得相关证明许可情况下施工建设，白云太和镇有关部门前往现场依法拆除。
类似的清拆事件
早前惠州、东莞也集中清理了一批！
惠州小产权房大地震！
政府依法拆除多栋小产权房！
4月的**后一天，惠东县便清拆了一项大型违建楼盘“海岸居”。据了解，该违建楼盘位于稔山镇亚婆角片区环大亚湾公路旁，共11栋，且多数都已封顶，总占地面积1.48万平方米，属违法建（构）筑物，是国家土地资源部卫片执法违法用地图斑点。
"海居岸"堪称是惠州**大的违建楼盘,是以"小产权房"之名售出。清拆事件一出来，很多不了解小产权房的市民在第一时间把矛头指向了“小产权房”。
据惠东县两违办负责人介绍：惠东县“海岸居”违建楼盘“连小产权房也算不上”。因为小产权房土地性质是建设用地，但“海岸居”所涉土地的规划用途为“水塘”等，并非建设用地，更谈不上正式报建手续。
塘厦：只批了4层，盖到10层，被强拆
4月10日，塘厦对林村社区圹坝处的一处“疑似小产权”违法建筑实施强制拆除。据了解，该建筑已取得《水电及装饰工程施工登记证》，准建层数为4层，实际建至第10层，属超层超面积建设。
大岭山：拆除两宗违建，高达11层
4月2日，大岭山并对两宗违法建筑实施拆除。两宗违法建筑位于大岭山镇大片美村长岭街，占地面积分别约为500平方米和330平方米，均为十一层半。两宗违法建筑的业主在未取得有关用地批准文件、建设工程规划许可证等情况下，擅自开工建设。
关于小产权不保障的传闻已经不是一天两天的事情，是为什么小产权房的市场依旧火爆。
“存在即合理”的经济发展规律无疑验证了这一点，小产权房有其存在的价值：
1.消费者购房观念的转变：小产权房的总价低，无论是自住者还是投资者来说，在成本上的投入是大大降低了；面对商品房那让人望成莫及的高房价，价格上的优势让小产权房成为刚需的首选。
2.低廉的房价让更多的市民圆了买房的梦：小产权房可以住人，甚至同样能享受到城市的公共服务，房子好不好，关键是看房子的用途。难道就只有商品房才是房子？
如何判断你买的小产权有没有违建呢？如何找合规的小产权呢？
一、随着国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变，司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院已有部分法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为，但也要满足下列条件，包括：
1、买受人购买小产权房目的非投资投机，炒卖倒卖房屋，而是自住；
2、买卖合同以及履行完毕，买受人已实际居住；
3、出卖人与买受人都是该集体经济组织成员，或者至少是农村户籍； 2019-06-14 09:17:56
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1. 看有无房本很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：①、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③、依法收回土地使用权的；④、共有房地产、未经其他人书面同意的；⑤、权属有争议的；⑥、未依法登记领取权属证书的；⑦、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2.看是不是房屋所有权或者不动产权证合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。而小产权房的“房产证”，是由县政府或乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。
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一，商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。二，商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。三，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。四，商品房在当地房管局有登记备案，有市级或区县级房管部门签发的房屋所有权证（俗称的大红本），买卖行为及房屋受法律保护。而这些都是小产权房不具备的。
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通俗点的说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我国所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。大产权和小产权的区别如下：①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。大产权房可以自由转让，没有时间上的限制。③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④购买小产权房后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
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小产权房的共同特点有: 一，集体土地建设的房屋。“小产权房”**重要的特点就是在集体土地上 开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要 在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把 集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让 金等税费后，才能进行开发建设。 二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也 就谈不上规划许可证等“四证”。 三，价格便宜。“小产权房”好卖，**主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等 费用，所以价格低廉。 四，无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。 五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位 或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。
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