买动迁房可以贷款吗? 动迁房扩大面积可以贷款吗？

• 144****9724 房产为 ‘动迁安置房‘ 的买卖是有条件的，限制期一般为三年（即三年内），房屋拥有者不可进行转让和买卖。此类房屋的产证分为’大产证‘和’小产证‘。前者为房地产开放商所持有的总片区产证，归属在房地产开放商名下，所以大产证不能抵押贷款；后者为房屋拥有者所持有的归属在个人名下的产证，同一般房产证。小产证必须同时满三年以上，‘动迁安置房’才可进行交易或抵押贷款，缺一不可。所以，提醒广大朋友，房产为动迁安置房时，必须清楚大小产证的登记日情况。这个全国各地大致雷同。 2019-06-13 19:20:58
• 158****0614 一般来讲，动迁安置房是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。动迁房是否可以贷款，取决于动迁房是否具有抵押的资格。一般被安置人取得房屋所有权证以及土地使用权证之后就可以将动迁房抵押贷款。但根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条之规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。根据《担保法》规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;依法不得抵押的其他财产都是不能抵押的。法律依据：《中华人民共和国担保法》第三十四条下列财产可以抵押：
  (一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
  (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
  (三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
  (四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
  (五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
  (六)依法可以抵押的其他财产 2019-06-13 19:20:55
• 141****4423
  本文所附案例辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决认为，借名买房法律关系中，借名人（实际出资人）对标的房屋享有所有权，进而认为借名人可以据此排除法院对标的房屋的强制执行。
  
  
  
  我不同意上述观点，我认为借名人和出名人（产权证上登记的权利人）之间是债权债务关系，标的房屋的所有权属出名人所有，借名人和出名人之间发生纠纷时，借名人只能基于债权诉请出名人将标的房屋过户到自己名下（在没有限购、抵押、查封等障碍的前提下）。此外，借名买房背景下，借名人提出执行异议的，法院不应当支持。理由简述如下：
  
  
  
  一、借名人对标的房屋不享有物权
  
  
  
  1、登记的权利人推定为不动产物权的所有人
  
  
  
  《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
  
  
  
  2、借名买房不是法律规定的例外情形
  
  
  
  法律规定的例外情形如下：
  
  
  
  （1）《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《物权法解释一》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”人民法院、仲裁委员会的导致物权变动的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时，物权就已发生变动，但是不动产登记簿可能还没有做变更登记，这就产生了实际的权利人和不动产登记簿记载的权利人不一致。这里需要注意的是，其实该条规定中的“人民法院、仲裁委员会的法律文书”是概括性的规定，和《物权法》第29条、第30条并非并列关系，《物权法》第29条、第30条才是真正的导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致的具体原因的列举。因此，并非所有能导致物权变更的法律文书生效都会直接导致不动产所有权变动，比如，法院判决房屋卖售人配合房屋买受人办理过户手续，判决生效后过户前，房屋的所有权人还是房屋卖售人，因为这是一个房屋买卖合同纠纷，本质上是债的纠纷，而非所有权确认纠纷。但是，该条规定中的“人民政府的征收决定”倒是和《物权法》第29条、第30条是并列关系，是导致物权变动的具体原因，也是导致真实的所有权人和登记的权利人不一致的原因。
  
  
  
  （2）《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时，不动产所有权就发生了变动，但是登记簿可能还没有发生变更，这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。
  
  
  
  （3）《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动，但是不动产登记簿上可能还未登记，这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。 2019-06-13 19:20:47