开发商维建业主如何维权？有人知道吗？

一、业主维权之产生和觉醒 **近二、三年来，业主维权的个案频频出现于报纸和网络，业主维权的呼声不断高涨。一时间，电视台上有业主维权访谈，广播台中有业主维权问答，北京民间向人大提出了维护业主权益的《关于物业管理法立法的议案》，深圳出现了维护业主权益的先进代表人物。因为业主维权，有些住宅小区也特别受到人们的关注，如深圳南天一花园成功地收回和清理了全部架空层，景洲大厦成功地自主选聘了物业管理公司，深圳长城一花园成功地提前改选了业主委员会，等等。当然，也出现了假借业主维权之名实为捞取私利的人物，如天泽花园原业委会主任。总之，业主维权成为了这几年来的一种社会现象，而且会一直存在下去。 之所以会出现 业主维权现象 ，是因为社会经济发展的必然。上世纪80年代以前，我国城市居民没有私人财产，也没有业主，当然也就不会有什么 业主维权现象 。自从我国实行房屋私有化和承认私有财产之后，许多城市居民同时也就成为了 业主 。有了私有房屋和业主的存在，自然就有 侵犯业主权益 和 业主维权现象 的出现，这是社会发展的必然，也是社会发展的进步。"业主维权现象"是我国城市居民锻炼"公民意识"的开篇，对现代社会发展有着十分积极的意义。但是为什么 业主维权现象 这几年才开始引人注目呢？那是由于业主维权意识的迟后。业主的维权意识，需要有一个孕育和觉醒的过程。几年以前，许多业主并没有意识到自己已经有法律意义上的物权，更不知道自己在住宅区里还享有那么多共有的公共权益。只感到自己个体的孤立、弱小和无奈。几年以前，大多数的业主没有看过，更谈不上研究过《物业管理条例》等相关法律法规。几年以前，大多数住宅小区还没有成立真正民选的业主委员会。是国家《物业管理条例》的颁布，教育和催醒了业主们的维权意识，是一个一个的业主维权个案培育和锻炼了业主们的维权意识。业主的维权意识觉醒了，业主维权现象出现了，我们的业主群体和房地产开发商、物业管理企业、我们的政府、司法部门都做好了准备吗？ 二、业主权益即民众权益 除了一些单位业主之外，业主也就是城市居民。确切地说，业主是拥有房屋产权的城市居民。经过二十多年的改革开放，业主已经是城市居民中的大多数。所以说，业主的利益，其实就是城市居民的利益，就是群众的利益，就是百姓的利益。关注和解决好业主维权的问题，是所有公权机构，包括政府部门和司法部门，履行"执政为民"宗旨和承诺的重要内容。那种对"业主维权"采取冷漠、推诿、甚至刁难的态度，那种视"业主维权"为"难有宁日"的思想，都是对"执政为民"宗旨的违背，是对社会公权和社会公理的亵渎，是对失去侵犯业主利益特权的留恋。 公民的私有财产权是受到我国宪法和相关法律保护的公民基本权利。对大多数城市居民而言，其主要的私人财产就是作为居所的房屋。那是他们辛苦工作和克俭积攒半生乃至一生的财产。我国大多数城市居民的财产权其实就是房产权。因此，尊重和保护业主的房产权益，就是体现尊重和保护公民的私有财产权，就是体现尊重和保护宪法赋予的公民的基本权利。 作为业主的城市居民，因为有了作为私有财产的房屋，也就享有住宅区内公共配套设施、设备和公共场所的共有权益。业主不仅拥有个人的私有财产，而且拥有共有物业形成的集体财产。这些共有物业包括电梯、配电机房和配电设备、发电机组、水泵、消防设施、管理用房、办公设备、共有商业用房、架空层、地下室、会所、停车场、共有使用权土地、绿化草木和绿化设施、围墙、安全监控设施、维修和管理用物料、专项维修基金、共有物业租金收入，等等。城市居民拥有集体财产，是改革开放和社会发展产生的现实。这种集体财产权，应该与农村村民的集体财产，以及城市中农转非居民的集体财产一样，受到宪法和相关法律的保护。业主（集体）维权在很大程度上是维护他们的集体财产权。因为这种集体财产权经常遭受到开发商、物业管理企业、个别大业主，甚至政府部门的严重侵害。这就是"业主维权现象"层出不穷的根本原因。 三、业主维权的主要内容 综观业主维权的众多个案，业主维权的主要诉求，不外乎如下几个方面。 （1）与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，等等。 （2）开发商侵占或出售作为集体财产的业主共有物业。比如侵占业主共有使用权土地，侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，等等。中国的开发商总想在楼盘出售之后，仍然保有自己的利益而不肯离去。甚至连房屋的外墙和屋顶都不放过，通过合同霸王条款和其他办法占为己有。业主维权意识觉醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物业权益，便成了业主维权的主要诉求。 （3）关于物业管理企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物业管理企业侵占业主公共利益方面的问题。物业管理企业与业主之间应该是一种服务合同关系。但是有些物业管理企业是受开发商指派而进驻住宅区的，缺乏为业主服务的意识和责任，让业主感受到他们只是开发商利益的维护人。服务不到位，从业人员态度恶劣，甚至殴打业主的事例时有听闻。在业主方没有充分组织起来，维权监督不力的情况下，同开发商一样，物业管理企业为了利润**大化，也会侵犯业主的共同利益，包括多收费、乱收费、帐目不清、侵占业主共有专项资金、侵占共有物业的收益、为了经营收入而破坏居住环境，等等。 （4）政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。业主在自己权益受到侵犯时，首先想到的是向政府相关部门投诉报告，希望政府部门采取行政执法来解决问题。比如住宅区内商铺林立，破坏居住环境的问题，业主一般都会向环保部门、国土规划部门、租赁管理部门等进行投诉寻求解决办法。开发商、物业管理企业侵占业主公共物业等问题，业主也会首先向国土规划部门、房屋住宅管理部门进行投诉，寻求制止和纠正侵权行为。这说明居民们还是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部门不能依法处理，甚至利用公权来协助或参与对业主权益的侵犯。有些部门或某些公务员对法律法规的认识有误，也会造成对业主合法权益的侵害。比如，违规确权登记的问题，业主维权个案中就占有相当的比例。所以，主管部门的执法管理的不法、不力和不公，也是业主维权的主要内容。 （5）业主委员会是否代表业主多数的意愿，是否执行业主大会的决议，是否侵犯业主的公共利益和民主权利，也是业主维权的内容。如同其它组织机构、政府机关、企业一样，少数业主委员会的成员也可能为了谋取私利而损害业主的公共利益，政府和企业机构会出现贪官污吏，业主委员会也会出现小贪和犯罪分子，更多的可能会因观点认识的不同而在业委会中产生意见分歧，或在业主中产生意见对立，影响业主的公共利益。一般说，只要没有外部因素的恶意介入，通过在主管部门指导下建立和执行正常的业主大会或业主代表大会的民主决策机制，业主内部的维权问题应该比较容易解决。但是，如同农村村民委员会一样，保障小区业主居民的知情权、决策权、参与权、监督权也应该是"业主维权"的重要内容。 四、业主维权的途径 分析业主维权的个案和内容，从易到难，大致可以把业主维权的途径分为以下几种。 （1）民主维权。业主之间的分歧和矛盾，应该通过业主之间的讨论，采用民主集中的办法，用民主决策来解决。为此，业主应珍惜自己的民主权利，在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样，既能形成强大的业主共同意志，又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场风波，其实是实行民主决策的大演练，非常正常，对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张，主任职务遭多数委员罢免和改选，这很正常。遭罢免的前主任不服，于是寻求业主的支持，在获得10%业主联名支持下，要求召开临时业主大会改选业主委员会，这也很正常。**后的决定由花园的权力机构业主大会来决定，这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中，争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非，来决定自己的表决意向。

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回答你的问题： 1、首先看你们有没有业主委员会。 2、如果没有，看你们的前期服务协议。 3、物业公司有没有资质证。 4、物业公司有没有物价局核发的收费许可证。 5、进驻你们小区有没有经过招投标。 近年来，物业公司和业主的纠纷比较多。很多老旧小区由于开发商遗留问题较多。很多矛盾点都转移到物业公司头上，这样对物业公司也是不公平的。有些业主维权，但是不懂物业的相关法律法规。跟物业公司顶着干，到**后。受伤的不单是物业公司，业主的伤害**大。 总的来说，业主和物业公司的目标是一致的，都是想把社区搞好。 但是，也别忘了，物业公司是法人，是企业。也需要盈利。 业主可以要求物业公司接受业主的监督，财务公开。

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房地产项目的创新手法 创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。 随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是**重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。 首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。 其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，**主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。 再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。 第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。 下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。 一、开发理念创新 住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。 如今回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱。1992、1993“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，即开发商时只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉。这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”之后，开发商开始研究消费者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。 同时，开发商也意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位。在此方面，广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘。“一方水土一方人，美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知。 房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应，满足消费者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合，使“运动就在家门口”，它是国内房地产开发过程中概念设计的典范。 在深圳，万科集团开发的万科四季花城、万科城市花园同样也很成功，前者将园艺融入在小区建设中，后者将经典的欧洲小城移植到了中国。近年来金地集团开发的金海湾家园、卓越集团开发的蔚蓝海岸，将住宅开发与海洋文化结合在一起，使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高。 二、规划设计创新 规划设计创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现。 1.建筑风格创新 1997年前后，在广州、深圳等地，欧陆风取代大一统的传统模式，盛极一时，在当时情况下可以说是建筑风格的一次创新；近几年来，建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采用地中海建筑风格，中国海外广州公司开发的中海名都呈现新加坡风情，深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区，演绎了岭南风情；更有甚者，信和集团竟然将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎。广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红。 2.户型设计创新 90年代初，“三大一多一少”取代传统的户型结构，是人所共知的改变。近年来，户型设计方面的创新更为频繁，比较典型的事例有：广州奥林匹克花园，在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园，在深圳率先建造客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面，即所谓的三错层式的住宅(2000年)。此外，双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举。 3.景观设计创新 深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，颇有新意。 深圳金地集团开发的金地翠园，其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化，即使在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境。 广州合生创展有限公司开发的帝景苑小区，市场定位于高档豪宅，为营造这种氛围，小区的中庭广场布置了许多著名的雕塑。 4.会所与配套设施创新 顺德碧桂园是国内**早与名校联姻(北京景山**)的小区。有人说一所**可以救活一个楼盘，这个说法可能有点言过其实，但我们的确可以看到**、尤其是著名**在房地产开发中的重要作用。这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望。如今这种做法已经成为很多发展商推售自己楼盘的惯用手法。同时，在顺德碧桂园成功销售过程中，其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施，也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码。 近年来，广州的很多楼盘非常注重会所与配套设施的创新。例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园，在小区内专门建设高尔夫练习室，以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园，以Town House建筑为主，小区占地4000余亩，专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村，国内有名的郊区大盘，一个小区的人口顶得上一个建制镇，专门建设有生态农庄。广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区，有一个非常奢华的会所等等。 智能化，一个不能不说的话题。广州丽江花园之“九如通津”项目，率先将宽带网引入小区，深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站。此外，远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。 三、价格策略创新 低开高走是人所共知的价格策略，但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意。1997年以前，广州中低价位楼盘销售如日中天，豪宅的市场空间随之缩小。在这种市场状况下，锦城花园作为新一代豪宅要推向市场，阻力其实很大，没有好的营销策略不能排除销售失败的危险。对此，中国海外广州公司意识非常清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大量的工作，提高了楼盘在市场上的心理价位。在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。 值得指出的是，广州恒大集团所开发的金碧花园，1997年秋推向市场，采用的价格策略和中海锦苑完全相同，其效果也是完全相同，低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽。

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1. （一）发布招标公告及资格预审公告2. （二）资格预审资格审查一般主要审查：1.具有独立签订合同的权利。2.具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金状况，设备和其他设施状况，管理能力，经验、信誉和相应从业人员。3.没有处于被责令停业、投标资格被取消、财产被接管、冻结、破产状况。4.在**近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题。5.法律和行政法规规定的其他资格条件。如营业执照、法人代表证明或法人委托书、资质等级证书、安全生产许可证、体系认证书等。

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房地产项目的创新手法 创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。 随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是**重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。

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