开发商如何创新？有人知道吗？

• 144****6804 房地产项目的创新手法
  创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。
  
  随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是**重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。
  
  首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。
  
  其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，**主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。
  
  再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。
  
  第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。
  
  下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。
  
  一、开发理念创新
  
  住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。
  
  如今回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱。1992、1993“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，即开发商时只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉。这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”之后，开发商开始研究消费者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。
  
  同时，开发商也意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位。在此方面，广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘。“一方水土一方人，美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知。
  
  房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应，满足消费者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合，使“运动就在家门口”，它是国内房地产开发过程中概念设计的典范。
  
  在深圳，万科集团开发的万科四季花城、万科城市花园同样也很成功，前者将园艺融入在小区建设中，后者将经典的欧洲小城移植到了中国。近年来金地集团开发的金海湾家园、卓越集团开发的蔚蓝海岸，将住宅开发与海洋文化结合在一起，使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高。
  
  二、规划设计创新
  
  规划设计创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现。
  
  1.建筑风格创新
  
  1997年前后，在广州、深圳等地，欧陆风取代大一统的传统模式，盛极一时，在当时情况下可以说是建筑风格的一次创新；近几年来，建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采用地中海建筑风格，中国海外广州公司开发的中海名都呈现新加坡风情，深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区，演绎了岭南风情；更有甚者，信和集团竟然将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎。广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红。
  
  2.户型设计创新
  
  90年代初，“三大一多一少”取代传统的户型结构，是人所共知的改变。近年来，户型设计方面的创新更为频繁，比较典型的事例有：广州奥林匹克花园，在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园，在深圳率先建造客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面，即所谓的三错层式的住宅(2000年)。此外，双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举。
  
  3.景观设计创新
  
  深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，颇有新意。
  
  深圳金地集团开发的金地翠园，其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化，即使在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境。
  
  广州合生创展有限公司开发的帝景苑小区，市场定位于高档豪宅，为营造这种氛围，小区的中庭广场布置了许多著名的雕塑。
  
  4.会所与配套设施创新
  
  顺德碧桂园是国内**早与名校联姻(北京景山**)的小区。有人说一所**可以救活一个楼盘，这个说法可能有点言过其实，但我们的确可以看到**、尤其是著名**在房地产开发中的重要作用。这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望。如今这种做法已经成为很多发展商推售自己楼盘的惯用手法。同时，在顺德碧桂园成功销售过程中，其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施，也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码。
  
  近年来，广州的很多楼盘非常注重会所与配套设施的创新。例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园，在小区内专门建设高尔夫练习室，以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园，以Town House建筑为主，小区占地4000余亩，专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村，国内有名的郊区大盘，一个小区的人口顶得上一个建制镇，专门建设有生态农庄。广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区，有一个非常奢华的会所等等。
  
  智能化，一个不能不说的话题。广州丽江花园之“九如通津”项目，率先将宽带网引入小区，深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站。此外，远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。
  
  三、价格策略创新
  
  低开高走是人所共知的价格策略，但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意。1997年以前，广州中低价位楼盘销售如日中天，豪宅的市场空间随之缩小。在这种市场状况下，锦城花园作为新一代豪宅要推向市场，阻力其实很大，没有好的营销策略不能排除销售失败的危险。对此，中国海外广州公司意识非常清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大量的工作，提高了楼盘在市场上的心理价位。在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。
  
  值得指出的是，广州恒大集团所开发的金碧花园，1997年秋推向市场，采用的价格策略和中海锦苑完全相同，其效果也是完全相同，低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽。 2019-06-13 16:37:07
• 144****1460 房地产的创新包括营销创新和产品创新
  营销创新包括：意识创新、设计创新 产品创新、手段创新
  产品创新包括：产品差异化、服务差异化、产品组合等
  你要是要具体的话我在具体给你意见
  2019-06-13 16:36:53
• 144****5749 如何充分利用网络技术制定有效的市场营销模式创新，是房地产微观经营层面关注的新焦点。微软总裁比尔·盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。那么房地产网络销售创新有哪些呢?下面，就随学习啦小编一起去看看吧，希望您能满意，谢谢。
  　　房地产网络销售创新一：市场与渠道创新
  　　开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑;房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产销售的进一步良性发展。
  　　房地产网络销售创新二：产品与品牌创新
  　　地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远;在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。
  　　房地产网络销售创新三：价格与竞价创新
  　　经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。
  　　房地产网络销售创新四：低成本直销创新
  　　网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点;另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。
  2019-06-13 16:36:46
• 137****7499
  空间变换，凸现个性
  
  （一）使用空间增大典型代表：大露台、落地凸窗、夹层大露台———添加生活情趣
  
  大露台毫无疑问是今年深圳**出风头的户型创新之一。其实露台就是阳台的升级版本，只不过在功能上来讲现在的阳台一般指生活阳台，露台则是承担景观、娱乐功能。普通的生活阳台或者景观阳台的层高在2.8米以上，5.8米以下，而露台的层高则在5.8米以上。而大露台与小阳台的区别就在于大露台的面积可以不用计入销售面积。也就是说当这种露台的面积越大，消费者获得的实惠就越多。
  
  落地凸窗——增加室内可使用面积
  
  凸窗是目前深圳楼盘比较常用的一种传统窗台结构，具体定义可以说是在建筑原有框架结构中窗台板向外悬挑获得的空间。凸窗的发展也从侧面反映了住宅项目在空间方面不断进行创新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵墙上预留窗洞安装玻璃窗，起到通风采光的作用。随后人们发现在窗洞的上下端各加一块板，那块伸出去的板就是凸窗，可以将室内的空间延伸，凸窗可以作为一个植物摆放的平台，也可以成为一张书桌，用处良多，更重要的是通过窗洞挑出去的窗台面积只要不超过国家规定的2.2平米，都是不用算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备。
  
  落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度相同的一种凸窗形式，在建筑构造方面也是一种悬挑构件。从直观上看落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。通常凸窗只能作为固定的景观坐椅或者摆放一些小饰物的架子，不能移动。当变成落地的之后，功能就有了很大的增加。在卧室的可以形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时因为垂直高度降到与卧室地面齐平，因此有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到**实在的优惠。
  
  当然，因为这种结构面积是不计入销售面积，对于讲求实惠的客户来讲，面积越大，得到实惠越大。
  
  夹层———为客户提供免费生活空间
  
  同样受欢迎的生活创新产品还有中海怡美山庄的夹层。夹层不是中海首创，但在多层中应用也还是算是第一个。3.9米的高客厅与2.8米的卧室、2.19米的夹层餐厅形成三个建筑平面，由于2.19米的夹层低于2.2米计算建筑面积的标准，不计入建筑面积。这个夹层面积在10多平米到20多平米之间，为生活带了更多乐趣，而怡美销售的火爆也确实印证了这些创新的作用。
  
  层高变化，添加灵动空间
  
  层高对于居住的影响是不言而喻的。一般来讲，层高如果低于2.8米，那么在这个环境下生活就会感到比较压抑。而当层高在3米以上，那么居住就感觉比较舒服。城市3米6公寓就创新地采用了3.6米的层高建设。这种利用空间来发挥想象的创新实在是让人眼前一亮，尤其收到年轻人的喜欢。
  
  层高对于城市新贵而言就是一种身份的象征。豪宅的具体定义，在业界一直有争论，多数是关于面积以及成交方面，对于层高倒是讨论不多。因为豪宅需求的景观和空间居住的舒适性是毋庸置疑的，层高的高度也就越高越好。试想，客厅的水晶灯越多层，越是衬出客厅的高度，也才显示出豪宅的贵气，这就是俗称〃有天有地〃的独立别墅总让人感觉高档的一个原因之一。
  
  今年出现的香榭里Skyhouse也是在户型的空间方面创新的一个闪光点。它是位于建筑的上层，享有360度视线无遮拦的景观颠峰，这一点没有太多创新元素；但其**有新意的就是层高12米的空间内零阻隔，可将其设计为两层、甚至是三层的空中别墅。这种个性化的空间设计与传统的豪宅甚至空中别墅都是有很大区别的。光是这个层高就已经显示出主人尊贵的地位，同时也表达出他们极富个人生活主张的生活方式。
  
  （二）景观无限延伸跃式入户花园——移步换景
  
  传统的入户花园在2002年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物、休闲放松都是一个很适宜的。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用来提高项目〃均好性〃，帮助劣势户型的销售。在市场千篇一律以平面入户花园来招徕客户的时候，世纪村·日月府的跃式入户花园就成了楼市绚烂的色彩装点楼市。日月府采用0.2米高的两级踏步将室外到室内空间灵动性的过渡，令入户花园更显层次感。
  
  弧形凸窗———扩大景观视野
  
  项目质素的高低**终来源于居住的效果，而景观又是居住效果的一个重要指标，因而借景入室成为提高居住质量的重要手段。入户花园、凸窗都是一个很好的形式，但一般而言角度不会太大，视线不够开阔。直角凸窗可以有270度的景观面，但边角设置稍有浪费。弧形凸窗就省却直角的浪费，兼具了视野开阔，借景入室的效果，同时弧形的凸窗更加显得气派，可谓凸窗中比较比较创新的亮点。 2019-06-13 16:36:38