预售房如何办理抵押? 房屋预售合同能够办理抵押贷款吗

• 131****2158 我于两年前买了一套商品房，但是直到今天我仍然无法拿到房屋产权证，原来发展商早已把整幢楼抵押出去了。照理说，我买了该所房屋，这所房屋的产权就应该属于我，发展商没有道理把我的房子作为抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房产。为了讨回公道，也为了保护购房者的利益，我和住在这幢楼里的全体居民准备起诉发展商。
  ■点评：
  大家都知道，房地产开发是一个需要大批资金支持的产业，光靠发展商自己是无法完成整个开发项目的。因此一般来说，发展商都会想办法取得金融机构的支持，而要想从银行处得到支持，发展商需要采用各种方式取得金融机构的信任，以获得贷款，从而顺利完成房地产项目的开发。例如，发展商通常会用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押，从而获得贷款。如果已经抵押的项目在销售出去之前已经解除抵押权，就不存在法律问题，这是第一种情况；但如果已经抵押出去的房产在卖出去以后仍然不能解除抵押手续，或是发展商将刚刚销售出去的房产又进行擅自抵押，就出现了法律问题，这是第二种情况。
  第一种情况是，原来发展商为了筹措资金，将其在建项目抵押给银行，在抵押期间虽然已将抵押房屋销售出去，但长期不解除抵押手续；第二种情况是发展商在将房产预售给购房人后，在购房人尚未领取房屋产权证之前，将已售出的房屋又抵押给金融机构。由于发展商的这种抵押行为，使得购房人不能够及时办理产权过户手续，同时又使购房人已购的房产在权利上受到威胁。如果发展商未按借款合同按期向金融机构还款，金融机构（抵押权人）要求主张或行使抵押权时，购房人的权益就有可能受到侵害，或至少购房人会被卷入一场关于房产权利的纷争之中，这种情况会使购房人糊里糊涂地陷入一场无谓的法律诉讼之中。因此，可以说发展商的这种做法有意或无意中对购房人构成了侵权。
  为避免上述风险的发生，购房人在与发展商签订购房买卖合同之前要弄清，你所要购买的房子是否被发展商进行了抵押，发展商是否将已经抵押的房产解除了抵押。根据你的来信分析，情况应该属于发展商将已预售给你的房产擅自抵押了出去，你现在的唯一办法就是提起诉讼，要求发展商承担责任 2019-06-12 23:36:19
• 151****3175 若是我行个人贷款，一般以房产作为抵押，抵押物为该房产的房产证原件。我行个人贷款接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况。
  具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认。 2019-06-12 23:36:14
• 153****5625
  商品房买卖案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况，购房人向银行的贷款该由谁来偿还，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定？且看下述案例：
  
  
  
  
  法 官 寄 语
  
  
  
  商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。
  
  
  
  按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。肖树生等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款，上行青浦支行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖树生等，肖树生等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分**终可计入预售合同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分。不过，上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。
  
  
  
  肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时，博锦公司本应将收取的全部房款，包括**款和通过按揭贷款支付的房款全部返还肖树生等，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将**款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。本案一审判决，就结果而言与上述处理方式可谓殊途同归。
  
  
  
  
  案 情 简 介
  
  
  
  
  
  
  上海博锦有限公司（以下简称“博锦公司”）系上海市闵行区青浦路2000弄51支弄《青浦三期》的房地产开发企业。2010年取得该项目预售许可证。
  
  
  
  2010年4月13日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦路2000弄51支弄《青浦三期》49号12层1201室房屋。房屋暂测建筑面积为98.74平方米，每平方米建筑面积单价人民币23,930元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,362,848元。
  
  
  
  甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同约定的**后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同还约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同附件一的付款方式和付款期限，还约定乙方于2010年4月13日签约时支付**房款952,848元（现金支付），于2010年5月13日前支付房款141万元（商业贷款）。 合同签订后，肖树生、陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952,848元，并作为借款人与青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元，贷款期限为360个月，预计自2010年4月30日起至2040年4月30日止。借款人应将借款用于购置位于闵行区青浦路2000弄51支弄49号1201室房产。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。
  
  
  
  同年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自2010年5月20日起逐月向青浦支行归还贷款本息至今。因博锦公司未能于2011年12月31日前交房，肖树生、陈晓玲诉至原审法院，请求判令：1、解除肖树生、陈晓玲与博锦公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、解除肖树生、陈晓玲和青浦支行签订的《个人住房借款担保合同》；3、博锦公司退还肖树生、陈晓玲已付房款952,848元及至判决生效日止肖树生、陈晓玲已付银行贷款本金；4、博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付的**款利息损失155,770.80元(以本金952,848元为基数，按银行同期贷款年利率6.65%计算，自2010年4月14日起至判决生效日止，现暂计至2012年9月30日)及按揭贷款利息损失（自贷款发放日至博锦公司付款日）；5、博锦公司向青浦支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。
  
  
  
  
  
  
  一 审 法 院 认 为
  
  
  
  
  肖树生、陈晓玲与博锦公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。博锦公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，
  
  
  
  根据合同约定，博锦公司应当在2011年12月31日前向肖树生、陈晓玲交付房屋，逾期超过60天，肖树生、陈晓玲有权单方面解除本合同。现博锦公司逾期交房已超过60日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，肖树生、陈晓玲据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，肖树生、陈晓玲要求解除其与青浦支行签订的《个人住房借款担保合同》，原审法院亦应予支持。 2019-06-12 23:36:11