土地使用证有用吗? 购买商品房有个人的土地使用证么？

• 146****1944 可以购买，但是存在一定的风险。
  
  1、因为只有土地使用证的房子，也就是意味着只有使用权，而没有房屋的所有产权。未经审批同意，此类房屋不能上市交易，私下签定交易协议不受法律保护。
  
  2、使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
  
  3、房地产发展商的主体资格，房地产商在卖商品房时必须具备主体资格。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。
  
  （1）所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；
  
  （2）“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
  
  2019-06-11 17:22:20
• 135****6496 首先，你到乡镇的城建所让工作人员为你出一份选址规划。
  带着这份选址规划以及你的土地使用证，到国土所去办理翻建手续，叫做建房审批表（因为你的房子与城建国土的档案已经不符，必须办理翻建手续）
  办理完建房审批后，用这套手续在国土所办理登记，国土所的工作人员回帮你把新胡土地使用证打印出来，（因为现在打印颁发土地使用证必须由县级以上国土部门来完成，两套手续下来估计要用些时间，这就要看你们那地方国土部门在办事效率了）
  办完了新的土地证之后，拿着它到城建所就可以办理新的房证。
  虽然是办房证，但是只要房屋出现翻建或新建的情况，主要运做部门还是在国土部门，去找你当地国土所长好好聊聊，如果你土地证上的取得方式是划拨的话，可能还要交一部分出让金。
  只要新的土地证办下来，房证就好办了 2019-06-11 17:22:15
• 141****9177 有的，商品房买卖中**重要的是两张证，土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
  　　土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。 2019-06-11 17:22:12
• 154****0284 原告叶某与黄某，被告周某与邓某均系夫妻关系， 2009年1月16日原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将自己的一套商品房出售给原告，交易价格为312000元，房屋建筑面积共166.26平方米。合同签订后，原告依约付清全部房款。2009年1月19日，原告叶某向房屋管理所缴交了相关交易契税，并办理了房屋所有权过户手续，2009年5月6日原告到房产部门办理房产证换证，将房屋所有权登记在叶某、黄某名下。当时，因政策原因该房屋尚未办理土地使用权证，故双方在购买房屋时未办理土地证过户手续。现土地证办理过户手续条件已具备，但被告不予协助办理过户，双方遂产生纠纷。现原告主张依法确认原、被告双方签订的房地产买卖合同以及补充协议合法有效且要求被告协助原告办理土地使用权变更登记手续。
  
  
  法官说法
  
  依法成立的合同，自成立时生效。本案被告对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原、被告在签订房屋买卖合同时，被告未依法登记领取权属证书，属于我国城市管理法所规定的不得转让的情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定。并且从物权和债权的法学理论角度进行思考，未办理土地使用权证过户不影响房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同是一种债权债务关系。物权和债权是权利体系中**为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性、排他性，而债权是相对性，具有对人性、并存性。物权的设立、变动需要办理登记公示，但是合同和债权却不需要审批、登记，除非法律有特俗规定。登记是物权变动的要件，而非房屋买卖合同的生效要件，因此本案双方签订的房屋买卖合同合法有效。再者，为实现合同目的，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。房屋买卖合同义务包括了标的物权利的转移，办证条件具备时，出卖方有义务协助买受方办理土地使用权的变更登记手续。
  
  法官提醒
  
  一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》。土地使用权证又称国有土地土地使用权镇，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。一是难以知晓设定抵押权的情况，有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押，一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿，此时购买者的合法权益将很难得到维护；二是难以发现开发商违规用地的事实，没有办理土地使用权证就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑；三是无法进行二手房交易，《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商办理土地使用权证，但此时开发商已是人去楼空；四是在拆迁补偿时会遭受损失，因为拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包括了土地使用权价值。但是随着市场经济的发展，现在建立不动产统一登记制度，施行“双证合一”，可以有效的避免这方面的纠纷，保障不动产交易安全。
  
  2019-06-11 17:22:06