有土地使用证可以建房吗? 以租赁形式取得国有土地使用证建房可以办理产权吗？

• 147****4852 只有准建证，没有土地使用证不可以建房。
  建房需要以下四证：
  《土地使用权证》：又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
  《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
  《建设工程规划许可证》：是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
  《建设工程施工许可证》：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 2019-06-11 10:07:10
• 133****7510 农村的房屋土地性质为集体所有，一般是没有发土地使用证的，在原址上建房屋，不扩张新面积直接就可以建，需要扩张新面积或另立新址的，需要进行审批后方可建设。
  一、村委研究通过
  村委在研究村民建房申请时，支部书记负责召集，召开由村两委成员和部分党员、村民代表共同参加，管区派员列席研究的专题会议。对提出申请建房的村民资格进行审查，即审查是否符合申请建房的条件。与会三分之二以上同意视为通过，张榜公布七日无异议后，管区工作人员、村支部书记、村主任、村经办人签字盖章后再加盖村委公章，分别报镇村建设服务中心与国土资源所申请批准。
  二、公示
  审查完毕后，村委将研究通过的建房户的名单、位置、面积等情况在村内进行公示，公示时间不得少于7天。
  三、现场勘察和初审
  公示七日无异议后，村两委成员、镇村建设服务中心、国土资源所、财政所到现场进行实地勘察，填写《农村村民建房、宅基地使用申请书》。镇村建设服务中心、国土资源所根据村镇规划和土地利用总体规划进行现场初审，并提出用地和规划建设的要求。　　
  四、镇政府审查
  由领导小组研究审批，各成员单位会签后由镇长签字，批准后，到镇镇村建设服务中心填写《村镇规划选址意见书申请审批表》，由镇村建设服务中心上报市城乡建设局批准;批准后持《村镇规划选址意见书申请审批表》、户口薄、身份证有关证件到镇国土资源所填写《宅基地批准证书》，办理宅基地审批手续，上报平度市人民政府批准。 2019-06-11 10:07:05
• 132****6328 有使用条件限制的，比如你租赁的土地用途是什么，有工业、仓库、商业、或者农业用地，租赁的只有临时建设用地可用于盖房子，国有建设用地必须是通过出让、招拍挂、划拨才可以得到的。
  所以不可以了，因为你是租赁形式 2019-06-11 10:07:01
• 143****6918 感谢您关注房地产纳税服务网公众号：fdcnsfww
  
  重磅提示：天成提示您
  “营改增”是一场全面的，系统性的工程，每一个企业都不得不将“营改增”作为企业的一把手工程来抓，完成工程的时间紧，任务重，难度大，对企业的老板和每一位员工都是一场巨大的挑战！建议企业高度重视争取给企业财务多一些知识储备！
  另“营改增内训”接受全面预定！按照公司的实际情况进行针对性的培训！温馨提醒，欲订从速，因为授课老师时间非常紧张！联系电话：佟天成老师 (微信）
  扫码或加微信好友免费领取：
  
  
  全面推开营改增业务操作指引（中国税务出版社）2016.4
  
  （电子版书籍)
  
  如需获取更多精彩房地产建安营改增财税干货文章，可申请加入房地产建安营改增干货分享qq群等您呦！
  
  
  
  
  
  
  近年来，土地的生产要素特性日益受到重视，且以其稀有性特质成为房地产发展的限制性环节，也正是由于它的这种特质，决定了对有限土地的获得成为房地产企业持续发展的必要条件，同时，也是整个房地产市场能否健康有序发展的前提。随着国家对房地产业实行越来越严格的调控政策，如控制供地总量及单项土地供应规模﹑调整土地供应结构等，加之房地产的发展逐步走向规范化，使土地使用权的取得难度日益加大。在此形势下，房地产企业都在利用各自的优势，通过各种方式取得房地产开发项目用地。
  
  房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。
  
  房地产开发的前提和基础是获得项目开发用地使用权，开发商取得土地使用权的方式包括出让、股权收购、项目转让、合作开发等多种方式。不同的取得方式对房地产开发经营有着不同的影响。
  
  一、以招、拍、挂方式出让获得土地使用权
  
  根据我国《土地管理法》的规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，绝大多数国有土地使用权都必须在政府设立的土地交易中心通过招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
  
  （一） 土地出让招拍挂的范围
  
  鉴于当前的土地供应政策和现有的房地产转让政策背景下,以招标拍卖挂牌出让获取国有土地使用权成为目前土地市场上的取得一手地的主要方式。
  
  根据2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、2004年3月31日《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》、2007年9月28日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、2007年12月3日《土地储备管理办法》等规定，目前我国招拍挂出让国有土地使用权的范围包括：第一，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；第二，同一宗地有两个以上意向用地者的；第三，划拨土地使用权改变用途或者转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第四，出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第五，依法应当招拍挂的其他情形。
  
  
  须注意的是，鉴于采矿用地的取得要以取得探矿权或采矿权为前提，国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中明确指出，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
  
  （二）土地出让招拍挂的方式及其对房地产开发经营的影响
  
  1、“净地出让”方式对房地产开发经营的影响
  
  所谓“净地”出让，是指国家或政府在完成征地、拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式。即拟出让地块权属清晰，规划明确，地面干净无附着物，受让方得到土地后可直接用于开发。净地出让往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。“净地”出让的法律依据是我国《土地储备管理办法》，该办法规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，即完成基础设施配套，场地内达到开工条件。目前，净地出让是我国土地一级市场采取的一种主要出让方式，采取该方式获取土地使用权，面临的法律风险较低，对房地产开发经营没有大的影响。
  
  但提醒开发商注意：第一，我国法律规定能够出让的土地只限于国有土地，集体土地不得出让，只能采取租赁等方式开发利用；第二，国有土地使用权出让的主体只限于市、县人民政府土地管理部门；第三，该处的“县”，非指“县级”，不包括市辖区和开发区管理委员会，但对于开发商与开发区管理委员会在2005年8月1日前签订的出让合同，如果起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认，合同仍然有效，否则合同无效。
  
  2、“非净地出让”方式对房地产开发经营的影响
  
  所谓“非净地出让”，是指出让人通过招拍挂的方式出让标的土地时附加了诸如拆迁补偿安置项目、旧城改造等项目的出让方式。这种出让方式涉及到土地的一级开发。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。
  
  按照现行土地政策，土地一级开发一般由土地储备机构完成。按照国土部、财政部和央行于2007年联合印发的 《土地储备管理办法》规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。据了解，除直接从事一级开发之外，一些土地储备部门成立“城市建设开发投资公司”，进行融资和一级开发，即“政府行为，公司运作”。 2011年，国土资源部发文明确，在3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。这一政策的出台，给了房地产开发商新的机遇和挑战。 2019-06-11 10:06:57