买二手房必须有土地使用证吗? 买二手房只有房产证 没有土地使用证行吗

• 132****0405 购买的二手房在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。因此，人们购买的房屋如果有房产证而没有土地证，过户肯定遭拒。如果办理不了过户手续，那买方也无法落户，这些都是购房者要面临的现实问题。
  
  根据法律规定，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，由于宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有集体经济组织的成员才可申请使用，因此这类房产有房产证无土地证，且不允许转让。即使将这类无土地证的房产买下，但其与卖主之间的房屋买卖协议无效。如今，各个地段的房屋**较快，如果购买这种没有土地证的房产，其日后的权益很难得到保障，因此尽量不要购买此类房产。
  
  有房产证没有土地证对房屋交易的影响。只有房产证没有土地使用权证，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。难以发现开发商违规用地的事实。
  
  二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。
  
  在拆迁补偿时会遭受损失。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿 2019-06-11 09:58:58
• 144****5390 理论上说，二手房一般需要三证才可以交易，没有土地证是不可以交易的。但是实际操作过程中有些房子还是可以过户的。非市内的二手房交易，需要三证都必须备齐方可交易，而市内的二手房房源，则只需有房产证和契证两证即可上市交易。
  产权证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者密不可分，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。所以，没有土地证的房子面临三大风险：虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于开发商，这就不能排除开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险；不办理土地证，有的单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；土地使用证和产权证不齐影响上市交易。 2019-06-11 09:58:54
• 135****9291 这个要看是哪个地方！有些地方是只的一本《房地产权证》
  这个就已经包括了土地证与房产证，
  而且你可以咨询当地的房地产交易中心！以确保你的安全！ 2019-06-11 09:58:50
• 155****9923
  问：贷款没还清房子可以卖吗？
  
  
  　　答：未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。
  
  　　
  
  　　方法一：转按揭
  
  　　所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。
  
  　　
  
  　　方法二：用买方的**款缴清剩余贷款
  
  　　这是当下二手房交易中**多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可**房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
  
  　　
  
  　　方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款
  
  　　如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。
  
  
  
  
  
  问：贷款未还清可以过户吗？
  
  
  　　答：根据国家相关的法律法规，房屋在按揭抵押期间，是不能进行过户等行为的；只有在解除按揭抵押后，相关房屋才能进行过户。
  
  
  
  　　“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
  
  
  
  　　在实际操作中，转按揭都采用买方为卖方提前还贷，买方再贷款的方式。
  
  
  
  
  
  问：按揭还款中的房子可以在房产证上加名字吗？
  
  
  　　答：按揭中的房子不能直接加名，需要将贷款结清后，解除抵押登记后再增加共有人。夫妻之间增加共有人只需80元登记费，夫妻以外的关系人或非关系人只能通过买卖份额的方式增加共有人。
  
  
  
  　　具体流程：1、向银行申请提前还款2、办理提前还款，领取结清证明、它项权证等资料3、拿银行出具的资料和房产证、产权人身份证在房管局办理与贷款银行的解押手续4、现产权人及共有人带上身份证、户口本、婚姻证明到房管局办理增加共有人更名或过户手续。
  
  
  
  
  
  问：房贷未还清，还能再贷款买房吗？
  
  
  　　答：1、个人使用银行商贷第二套房产的，首套房贷款未还清的，银行会结合购房者自身的收入能力、个人征信度、还款能力以及第二套房的贷款金额总和评定的，符合条件的是可以申请二套房贷款的。
  
  
  
  　　2、个人使用公积金贷款购买二套房产的，如果首套房属于银行商贷的，是可以使用公积金贷款购买第二套房的，如果首套房是使用的公积金贷款且贷款还没有还清，是不能使用公积金贷款购买第二套房产的！
  
  
  
  
  
  问：按揭贷款和抵押贷款的区别？
  
  
  　　答：按揭就是按揭人（买方者）通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。
  
  
  
  　　抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。
  
  
  
  　　按揭是国际上种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务（分期付款和按期还款）履行这点上殊途同归，完全一致。
  
  2019-06-11 09:58:47
• 147****6096 赶在年前买套二手房，交易手续办完，拿到房子，今年春节就能搬进去高高兴兴过年，想想还有点小激动呢。
  
  
  
  
  
  问题来了：
  
  
  
  只有房产证没有国土证的二手房
  
  可以买吗？
  
  
  
  （春节大促销，本期帮帮答疑问1送4，精选5个问题进行解答，一般人我不告诉TA）
  
  
  
  1
  买卖二手房只有房产证没国土证，能买吗？
  
  
  帮帮答疑：
  
  
  
  购买二手房房在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。因此，人们购买的房屋如果有房产证而没有土地证，过户肯定遭拒。如果办理不了过户手续，那买方也无法落户。
  
  
  
  房产无土地证，势必会给住宅地产购置及交易带来以下风险：
  
  
  
  难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。
  
  难以发现二手房原先开发商是否违规用地的事实。
  
  二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。
  
  在拆迁补偿时会遭受损失。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
  
  
  
  如今，各个地段的房屋**较快，如果购买这种没有土地证的房产，其日后的权益很难得到保障，因此尽量不要购买此类房产。
  
  
  
  2
  买车位需要注意什么问题？
  帮帮答疑：
  
  
  
  买车位前你得先知道，车位是不能公积金贷款的，只能商业贷款。另外，在买车位的时候你需要注意以下几个问题：
  
  
  
  车位的使用权和所有权；小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。 有的楼盘推出的“买房子送产权车位”的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。 如果开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，而这些产业并非属于开发商的，业主**后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。
  
  
  
  是否方便你出行；买车位，其实主要考虑停车是否方便，关键是的是停车，朋友之前买的一个车位是在楼门的侧面，旁边经常停满车子，车子根本就进不去，后来就退给物业了；另外还要看车位的位置，离你家的距离远近，尤其是刮风下雨的时候，购物回来停车比较远的话，就不是太方便了吧。
  
  
  
  3
  买一套130平的房，首套，契税是1.5%还是3%？
  
  
  帮帮答疑：
  
  
  
  收听了帮帮的同学应该很多都能回答这个问题了，今天帮帮再一次，再一次，再一次告诉大家（重要的事情说三遍）
  
  
  
  成都这边契税是这样的：
  
  
  
  若买方是首次购房(包含夫妻双方) 购房面积小于90㎡： 契税= 成交额×1%
  
  
  
  购房面积是在90㎡~144㎡之间：契税= 成交额×1.5%
  
  
  
  购房面积是在144㎡以上(包括144㎡)：契税= 成交额×3%
  
  
  
  如果是非首套房、非普通住宅、非住宅性质房产，契税都是：成交额×3%
  
  
  
  2019-06-11 09:58:40