一、如何区分洋房和高层？1、从建筑形态区分一般来说洋房为6层以下多层板式建筑，以4和5层为主，外国建筑风格明显，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带。一般来说，洋房首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。高层住宅一般4层到6层，是由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道，另外，在一般情况下，无车库和花园赠送。2、从容积率区分花园洋房的容积率一般约为1.2到1.5，市场上在售的多层洋房，容积率多数是在1.2到1.5间，相似于排屋的建筑密度，而小高层约为2.8到3.0。因为容积率低，所以洋房则拥有更多的土地实现宽敞楼间距，居住能享有绿色的生活环境，在景观资源上也较高层有。3、公摊面积不同通常情况下，高层住宅的公摊面积很大，一般是25％，也就是说你面一套一百平米的房子，25个平方的公摊面积，在把建筑面积一除，套内面积可能只有70来平方或者更少。但是花园洋房则不同，一梯两户，公摊面积较小，使用率可以达到87％左右。4、从价格区分从价格方面来看，洋房价格一般偏高，位置偏远，物业管理费贵，选择花园洋房可以拥有私人花园，房屋的户型方正，且房屋的户型不能随意改动。小高层居住环境较好，房屋空间的利用率一般较高，其物业形态也较好，但是公摊的面积大，需要交的物业管理费也贵一些。5、从电梯数量区分市面上洋房大多为专户电梯或者一梯两户，但是现在的小高层，基本是两梯四户。甚至有些较高的楼层，由于住户较多，因此上下班的高峰坐电梯比较不舒适。二、买房选洋房好还是高层好？注重生活环境的购房者选择洋房更好一些，洋房的绿植与建筑互为掩映，引景入室，园林具有参与性和互动性，观赏度高；而高层在形态上就显得局促紧张，虽说高层视野广阔，但景观对高楼层缺少渗透，观赏度较低。新希望皇冠国际小区内部还有天然河流穿过，比起一般的小区而言自然环境肯定好了不是一点两点。但如果考虑到购房成本，一般洋房的价格都比高层要高出一部分，对于普通家庭来说，只能买个普通小区，几十平米的高层，没有必要为了追求居住环境而给自己过重的经济压力。
全部4个回答 >洋房和高层哪个公摊大？如何区分洋房和高层？选洋房好还是高层好?
146****3577 | 2019-06-11 07:24:40
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153****7768 首先，得房率不同。相同面积，花园洋房要比小高层的实用面积多；从得房率来说，洋房的公摊面积较小。第二，容积率不同。花园洋房约为1.2到1.5，市场上在售的多层洋房，容积率多数是在1.2到1.5间，；小高层约为2.8到3.0。第三，电梯对比。洋房大多为专户电梯或者一梯两户，小高层基本是两梯四户。第四，价格对比。洋房价格一般偏高，位置偏远，物业管理费贵；小高层居住环境较好，房屋空间的利用率一般较高，其物业形态也较好。 2019-06-11 07:25:45
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145****1457 1、地段
花园洋房一般都是处于较偏的地方，离市中心比较远，地理位置上没有高层的好。小高层住宅因为相对而言容积率较高一些，在城市的核心区域也会有小高层住宅的存在。如果就地段选择而言，小高层住在更接近城市核心，花园洋房的位置则会稍偏一些。
2、楼层
高层的楼层比较多，在中国对于高层的界定是建筑高度大于二十七宅建筑和建筑高度大于二十四米厂房、仓库和其他民用建筑统称为高层。洋房建筑层数较高层少高度低，一般为六左右的建筑层数。
3、采光的均好性。另外洋房一般都能做到坐北朝南，户型格局方正，舒适通透，采光效果更加优越。
4、容积率
站在开发商的角度来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。在我国，洋房容积率约零点八至一点二，小高层容积率约一点五到二点零，高层容积率约二点八到四点零。
从容积率上来说，花园洋房仅次于高价的排屋、别墅。现在市场上，市场上在售的多层洋房，容积率多在零点八到一点二多层花园洋房拥有更多土地去实现宽敞楼间距，享有绿色的居住环境，能在全天不同时间段获得较好的采光，景观资源也较高层有优势。
5、公摊面积
高层的公摊面积一般都比较大，通常是百分之二十五，也就是说你面一套一百平米的房子，二十五的公摊面积，在把建筑面积一除，套内面积可能只有七十方或者更少。但是花园洋房则不同，一梯两户。公摊面积较小。使用率可以达到百分之八十七左右。
6、物业费
通常洋房的物业费都在三点八到四元每平方米，不要小看物业费，一年下来物业费也是一笔不小的开销，对于那些花钱不手软的就另当别论啦。
7、梯户比
通常大部分的洋房产品都是一梯二户，完全能够保证整个楼栋业主的上下楼。
高层的话一般都是二梯三户或者四户，高层一般有二十六到三十二层的高度，遇到上下班高峰期，等待电梯的时间会较长。和洋房相比，高层住宅的容积率比较高，常住人口多，小区拥挤，舒适度不高，洋房便不存在这一问题，生活节奏比较慢，品质感更高。
不论是购买高层还是洋房，关键的是要适合自己，如果家里的人口较多，又喜欢安静，可以选择洋房；如果是工作族，希望交通方便可以选择高层。
2019-06-11 07:25:39 -
135****0696 目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。
一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。 2019-06-11 07:25:29 -
151****9046 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者**为迷惑的一块知识。
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=建筑面积×公摊系数
公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
我还找到这个，不知道还是否实行，供你参考
建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知
【颁布单位】建设部
【颁布日期】1995.09.08
【生效日期】1995.12.01
【失效日期】
【时效性】有效
为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：
一、
商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
二、
在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。
三、
房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积。
附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
第一条
根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条
本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条
商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条
商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
第五条
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条
套内建筑面积由以下三部分组成：
1．套（单元）内的使用面积；
2．套内墙体面积；
3．阳台建筑面积。
第七条
套内建筑面积各部分的计算原则如下：
1．套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2．套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3．阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4．套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条
公用建筑面积由以下两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条
公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条
公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数公用建筑面积公用建筑面积分摊系数＝－－－－－－－－套内建筑面积之和
第十一条
公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
第十二条
其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
第十三条
本规则由建设部解释。
第十四条
本规则自1995年12月1日起施行。
**后说说我家，高层塔楼，房本面积88.56平米，公摊将近20平米，公摊20%多，正常值了。所以你的房子，公摊比较合适。 2019-06-11 07:25:23 -
144****8630 1、洋房属于类别墅，但是居住质量还是低于别墅的，别墅进了大门就都属于自己的空间了，独门独院。洋房一般一层2户，有公摊面积的。
2、联排别墅,有天有地,有自己的院子和车库。由三个或三 个以上的单元住宅组成,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统 一的平面设计和独立的门户。
花园洋房可以是独栋的,也可以是联排、双拼、叠拼等形式。
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史**悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
3、其实两者是不同的概念。别墅一般是联排或独栋，但是花园洋房介于别墅和小高层之间，由于绿化或室外环境优雅，所以被成为花园洋房。**早的花园洋房还是从上海传来的。 2019-06-11 07:25:13
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现代人生活，更加注重生活环境。购房者把小区的绿化、周边环境列为选房的重要因素。但是，有的购房者看上了小区环境，但是房子没有自己想要的户型。高层住宅和花园洋房都是常见的一种建筑类型，其中得房率、采光等方面都有很大的差异。那么，洋房和高层哪个好？什么是洋房？洋房一般为6层以下多层板式建筑，以4、5层为主，外国建筑风格明显，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。什么是高层？高层住宅一般4层到6层，是由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。一般情况下，无车库和花园赠送。洋房和高层区别有哪些？1、得房率不同相同面积，花园洋房要比小高层的实用面积多。从得房率来说，洋房的公摊面积较小，。2、容积率不同花园洋房约为1.2到1.5，市场上在售的多层洋房，容积率多数是在1.2到1.5间，相似于排屋的建筑密度。而小高层约为2.8到3.0。因为容积率低，所以洋房则拥有更多的土地实现宽敞楼间距，居住能享有绿色的生活环境，在景观资源上也较高层有。3、电梯对比洋房大多为专户电梯或者一梯两户，但是现在的小高层，基本是两梯四户，有些较高的楼层，住户较多，上下班的高峰坐电梯比较不舒适。4、价格对比洋房价格一般偏高，位置偏远，物业管理费贵，选择花园洋房可以拥有私人花园，房屋的户型方正，且房屋的户型不能随意改动。小高层居住环境较好，房屋空间的利用率一般较高，其物业形态也较好。但是公摊的面积大，需要交的物业管理费也贵一些。选择洋房和高层哪个好？在市场上，通常人们会把洋房和多层混淆。从某些方面来讲，两者的确有很多相似之处，但却仅仅存在于“外表”。多层与洋房仅有的相似之处只是楼层数上略相近，而价格、居住舒适度、品质感、容积率等都不相同，甚至相差甚远。总体上说，洋房的住房环境要好过高层，当然价格肯定也是高上不少。不管是选择高层还是洋房，从自己的实际需求出发是主要的，符合自己才是好的。花园洋房相对高层楼层低，且出房率较高，而且住户较少，适合喜欢环境安静的购房者。小高层楼层较高，但是价格经济，户型可选，适合是首次置业购房的人士。
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1．容积率低品质高容积率是洋房区别于普通高层**根本的要素之一。因为容积率低，就可以实现宽敞楼间距，享有绿色的居住环境，以及获得较好的采光，景观资源也较高层有优势。据调查，目前焦作市场上的楼盘容积率低于2的楼盘，屈指可数。而且随着城市的发展，低密度住宅将会越来越少。2．得房率高公摊面积小空间大小是衡量舒适度的标准之一。从得房率上来说，洋房的公摊面积小，得房率高。以90㎡为例，常规的洋房实际使用面积为80㎡左右，甚至更高。而高层使用面积仅67．5㎡。也就说高层公寓需要110多㎡左右的建筑面积才能享受到洋房90㎡户型的套内面积。3．面宽大采光好高层一般都是两梯四户，因为需要兼顾4户采光，不得不限制单套户型南向面宽尺度，多为8米左右。洋房则能保证大面宽户型设计的实现，一般洋房的面宽约10－12米，个别户型甚至超过13米。4．电梯上下、户数少高层一般层数高达二、三十层，又是两梯四户，户数多。每天上下班，都是人挤人，而且要等很久。而洋房，楼层低户数少。而且有些洋房还做了对开门电梯厅，类似于独立入户，当业主回家从电梯里走出时，还有一个半私密的空间过度，每天体验当然大不同。
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1、容积率不同容积率是洋房区别于普通高层**根本的要素之一。因为容积率低，就可以实现宽敞楼间距，享有绿色的居住环境，以及获得较好的采光，景观资源也较高层有优势。随着城市的发展，低密度住宅将会越来越少。2、得房率不同空间大小是衡量舒适度的标准之一。从得房率上来说，洋房的公摊面积小，得房率高。以90㎡为例，常规的洋房实际使用面积为80㎡左右，甚至更高。而高层使用面积仅67.5㎡。也就说高层公寓需要110多㎡左右的建筑面积才能享受到洋房90㎡户型的套内面积。3、面宽、采光不同高层一般都是两梯四户，因为需要兼顾四户采光，不得不限制单套户型南向面宽尺度，多为8米左右。洋房则能保证大面宽户型设计的实现，一般洋房的面宽约10-12米，个别户型甚至超过13米。得益于此，一般洋房都能做到坐北朝南，户型格局方正，空气穿透性也好于高层住宅。4、梯户比不同高层一般层数高达二、三十层，又是两梯四户，户数多。每天上下班，都是人挤人，而且要等很久。而洋房，楼层低户数少。而且有些洋房还做了对开门电梯厅，类似于独立入户，当业主回家从电梯里走出时，还有一个半私密的空间过度，每天体验当然大不同。5、房价不同了解房价的朋友一边都知道，洋房价格一般偏高，位置偏远，物业管理费贵，选择花园洋房可以拥有私人花园，房屋的户型方正，且房屋的户型不能随意改动。小高层居住环境较好，房屋空间的利用率一般较高，其物业形态也较好。但是公摊的面积大，需要交的物业管理费也贵一些。6、所处地段不同花园洋房基本位于城市的郊区或者离市区稍远的地段，地理位置上不如高层住宅。高层住宅因为相对而言容积率较高一些，在城市的区域也会有小高层住宅的存在。如果就地段选择而言，高层住在更接近城，花园洋房的位置则会稍偏一些。不管是选择高层还是洋房，从自己的实际需求出发是主要的，符合自己才是好的。花园洋房相对高层楼层低，且出房率较高，而且住户较少，适合喜欢环境安静的购房者。所以，我们可以将高层作为自己首套房的刚需选择，洋房作为二套房的改善性需求选择。
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1、建筑层数高层建筑层数较多，在中国对于高层的界定是建筑高度大于27米的住宅建筑和建筑高度大于24m的非单层厂房、仓库和其他民用建筑统称为高层。洋房建筑层数较高层少高度低，一般为6层左右的建筑层数。2、公摊面积高层住宅的公摊面积很大，一般是25％，也就是说你面一套一百平米的房子，25个平方的公摊面积，在把建筑面积一除，套内面积可能只有70来平方或者更少。但是花园洋房则不同，一梯两户。公摊面积较小。使用率可以达到87％左右。3、户型布局洋房一般都是一层两户的布局，充足的用地条件，保证了大面宽户型设计的实现。高层一般都是两梯四户，要兼顾到4户采光的均好性。另外洋房一般都能做到坐北朝南，户型格局方正，舒适通透，采光效果更加优越。4、梯户比和人流量如今市场上的多层洋房，为了在居住感上实现类似于排屋别墅的尊贵体验，一般都做成一梯一户，**多也是一梯两户，而高层公寓，多为两梯四户、有些甚至是两梯六户、三梯八户，如果是30多层的高层，住户多的话每天等电梯时间较久。洋房一般每层两户，人员流动量较小，居住舒适度高；高层一般都在三户及以上，人员流动量较大，比较嘈杂，居住舒适度相对较小。5、容积率对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。在我国，洋房容积率约0.8-1.2，小高层容积率约1.5-2.0，高层容积率约2.8-4.0。
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