购房合同有哪些部门监管？商品房买卖合同应该有哪个部门监管?

• 147****5241 商品房买卖合同，是双方签订的合同，没有哪个部门监管的。
  　房屋买卖合同注意事项如下：
  　　1、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。
  　　2、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
  　　3、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
  　　4、一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
  　　5、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
  　　6、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  　　7、在签订房屋买卖合同时，**好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
  2019-06-08 02:06:24
• 153****5653 对待商品房质量问题，必须根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。
  **高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：
  一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。
  《解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：
  一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量一起进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；**后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。
  《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
  《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
  因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
  二是房屋交付使用后，不论是否在保修期内，房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
  二、不论是否在保修期内，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
  《解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
  这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于两种情形之间的情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定：
  一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失。
  二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
  三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。
  三、在保修期内，在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。
  《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
  这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。
  《建筑法》第60条第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”
  国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的**低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
  建设部《商品房销售管理办法》第32条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的**低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的**低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”
  一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
  除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。 2019-06-08 02:06:18
• 148****3224 开发商违约交房，违反购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》中有关交房时间的条款，属于民事法律关系，双方可以协商解决，协商不成的，可向法院提起诉讼。开发商延期交房可以找房管局投诉或者消协等部门解决延期交房是违约行为，但承担违约责任应当依据合同的约定，如果没有约定，可按法律、行政法规的规定来承担违约责任。购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满的，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到法院支持。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
  2019-06-08 02:06:09