一、房地产融资简介当前国内房地产企业，通过股票市场进行股权融资受到政策限制，除了信用较高的主体可以发行债券融资之外，大部分地产项目**常见模式是项目融资和预售融资。惯例上，房地产公司成立专门的项目公司竞拍特定地块进行项目运作。融资时以项目公司为融资主体，房地产集团提供担保。通常根据金融机构要求提供项目土地作为抵押。除了金融性负债之外，国内普遍采取预售制度，也就是在房屋还未完全建成之前，就销售给顾客，从而形成预收款这类经营性负债。另外，房地产项目在建设的时候，通常还会延期支付供应商的货款和建筑企业的工程款，形成应付账款。预收款和应付账款属于经营性负债。尤其是预售形成的预收款，地产公司提前获得资金，一方面获得了无息资金，一方面提前解决了产品销售，可以称得上地产公司**重要的融资方式。利用经营性负债获得资金，周转快的房地产企业可以做到以非常少的自有资金撬动大型项目，杠杆惊人。高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。二、地产融资的三种类型本文从金融机构提供资金控制风险的角度，将这些融资分为三大类型，包括：主体融资、资产融资和项目融资。在分类时运用金融工程的抽象方法，透过金融产品的形式，从本质上去理解地产融资。主体融资，是指依托于主体资产负债表进行的信用融资，融资款项由融资主体自由支配，还款依靠融资主体的自由现金流和还款意愿。资产融资：是指在融资依托特定资产抵押进行风险控制，当融资主体无法偿还资金的时候，通过变现资产回收资金以降低风险。通常能够用于资产融资的资产，是那些变现快易处置的资产，或是有较好流动性的二级市场的资产。项目融资：是指融资依托于特定项目进行的融资，融资款项由特定目的载体（通常选择项目公司）占有并且投向于事先确定好的项目建设，项目在投资回收期的现金流按照事先确定好的还款安排，偿还各种类型的融资。通常为了有效控制风险，金融机构会对项目可行性进行研究，并且构建合理的融资结构，对于项目公司的运营过程进行必要的监督与管控。项目融资是一种结构化融资手段，其原理是通过特殊目的载体构建独立的资产负债表，通过对于项目的分析、管理和控制，使得融资的风险控制建立在项目特定的项目之上。项目融资对于金融从业人员提出了较高的要求，当前国内银行由于治理能力的落后，普遍存在“重抵押和担保，轻现金流”的现像，反映了项目融资应用的困境。房地产项目尤其是住宅类项目由于项目产出的特殊性，产品变现能力强易于处置，现金流较易测算，投资回报周期短等，是**容易应用项目融资技术的项目类型。本文通过对比地产的三种融资类型的比较优势，结合当前房地产企业的发展现状及融资需求认为：当前房地产企业**需要突破的融资类型是项目融资。很多融资，比如说开发贷款，采取的是以项目公司作为借款主体，但是又有土地进行抵押，集团公司提供担保。这种融资，到底是属于哪一种类型呢。比较主体融资和无资产抵押的项目融资的区别：虽然都是采取项目公司为融资主体的融资，但是区别在于，主体融资，金融机构通常不对融资主体进行限制。
全部4个回答 >购房保证金能退吗？不能退能怎么办呢？
156****2318 | 2019-06-02 16:15:55
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148****8679 如果你交的是定金，那就没戏了，如果你交的是订金，那还可以讨要。关键是当初的约定是怎么样的。到底保证金是理解成订金还是定金，真的看大家的理解了。去开发商处沟通吧。如果开发商不具备售房的合法手续，那么你可以强硬的要求退钱。所谓合法手续就是比如是预售的需要有预售许可证。 2019-06-02 16:16:37
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132****3119 一、购房所支付定金/押金能否退还，关键是在于约定时间与开发商就商品房买卖合同的订立事宜进行的协商或者签订认购书时的约定。
二、定金是一种担保方式，所担保的是双方在约定时间就商品房买卖合同订立事宜继续协商，以**大诚意促使合同成立。定金是约束双方在约定时间就买卖合同订立进行协议，并非迫使一方必须订立合同。
三、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”所以，能否退定金有以下三种情况：
1、如果交了定金双方就合同内容协商了但不能达成一致而导致合同未能订立的，不适用定金罚则。
2、一方无故不在约定期限进行协商或擅自改变认购书中的内容而导致买卖合同未能订立的，适用定金罚则。
3、因不可抗力、意外事件、政策调整致使一方有正当理由的，不适用定金罚则。 2019-06-02 16:16:25 -
136****0772 **高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：
第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
现在开发商只开了一张收据，没有签订合同，也就是说没有约定所交钱款的性质（定金性质），这个“保证金”可以退。 2019-06-02 16:16:13
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保证金交了，退的话只能证明对方违约。证明对方违约，对方需要承担违约责任。违约责任的承担方式有以下几种（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。
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银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业(以下简称开发商)签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。
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双方签购房订单后交纳的定金为立约定金，目的是为了担保合同的签订。 《担保法》第 89 条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。 根据“因不可归责于当事人双方事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”的规定。
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借款人房贷还清的情况下，保证金是可以退还的。房屋贷款保证金，是指按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。按揭贷款保证金一定要交吗？是的。具体原因如下1、银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在，所以在正常情况下按揭贷款保证金是必须交的。2、按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。3、按揭贷款保证金担保为银行的按揭贷款提供了第二还款来源，对于维护银行的资金安全具有重要意义。
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