验房怎么测面积? 交房拿钥匙之前需要注意些什么？

• 148****0652
  一、新房交房要满足哪些条件？
  
  按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
  
  1、经建设工程质量监督机构核验合格
  
  商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
  
  2、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证
  
  住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。
  
  3、取得了新建商品房房地产权证（大产证）
  
  实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证"的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
  
  不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。
  
  这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购 房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。因此，在收房时一定要审核开发商是否符合上面的条件。
  
  
  
  二、新房交付的一般流程
  
  1、通知
  
  开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。
  
  2、验收
  
  购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
  
  验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
  
  3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
  
  根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签 房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和 各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。
  
  4、签署房屋交接书
  
  购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
  
  2019-05-31 10:25:20
• 143****1420 房屋面积如何测量内容包括：
  房屋面积测量方法
  房屋面积如何测量
  建筑面积测量方法
  房屋测量规范 2019-05-31 10:24:53
• 134****6037 小王花费45万元购买了一套高层住宅，属首次置业。当时与开发商签订购房合同时住房面积标注是95平方米，等拿到收房钥匙再次实地测量之后发现比合同约定面积少了1.5平方米，此外，小王家物业费为1.2元/平方米/月。这种情况下开发商是否能给退钱?
  
  这个案例是典型的实测面积与预测面积不符。房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的**终依据。
  
  而在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。房屋预测面积，是指在商品房期房（有预售许可证的合法项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据 。
  
  出现这种实测面积与预测面积不符的情况，**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。
  
  如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房，要求解除合同。购房者退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
  
  购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。此外，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。 2019-05-31 10:24:50
• 152****2279 　收房的程序和注意事项
  　　1、核验业主材料
  　　2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
  　　3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
  　　4、业主做综合验收
  　　5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
  　　6、开发商与业主协商并达成书面协议
  　　7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
  　　8、业主签署《入住交接单》
  　　二、收房注意事项 2019-05-31 10:24:42
• 145****8335 很多人第一次买房，没经验，喊收房就去拿钥匙了。没经过仔细验房就盲目收房、签字的行为，给后期的居住、维权造成了很大麻烦。
  
  
  
  有很多楼盘交付后，交付现场“不堪入目”、拿房后办不了房产证、后期维护不到位……诸多问题。
  
  所以，在验房收房时，该注意些什么呢？
  
  
  
  NO.1
  购房交易注意事项
  
  一
  看五证
  
  
  开发商要有这五本证书才有售房资质！五证包括：
  
  1、《商品房销售（预售）许可证》
  
  2、《建设工程施工许可证》
  
  3、《建设工程规划许可证》
  
  4、《建设用地规划许可证》
  
  5、《国有土地使用证》
  
  
  
  二
  查看特殊情况和不利因素
  
  
  除了了解楼盘的基本信息，要留意关注售楼部现场对于项目特殊情况及不利因素的公示，这些公示中往往包含了更多影响你购买决策的重要信息。
  
  
  
  三
  检查房屋基本信息
  
  
  签订商品房认购协议时，要检查幢号、楼层、房号、房价、面积等基本信息是否准确。这些是合同中**基本却也是**重要的信息，购买标的信息如果错误，后面合同条款怎么签都是错。
  
  
  
  四
  仔细看合同
  
  
  正式签约时要仔细阅读合同条款，重要条款可以与开发商进行协商，务必在签字前理解所有条款内容。
  
  
  
  司法实践中，购房者签约后又以未看清合同条款作为抗辩理由主张合同条款不成立，法院是不支持的。
  
  
  
  五
  保留相关证据
  
  
  若经过**终协商，买卖双方对于合同条款不能协商一致导致无法签约的，则购房者应保留前往签约并协商未果的证据，以利于后续定金返还的处理。
  
  
  
  六
  看开发商口碑
  
  
  下决定之前，可以在通过网络或者专业人士了解楼盘以及开发商，看看是否有维权情况和黑历史，以免踩雷！
  
  
  
  NO.2
  验房收房注意事项
  
  收房流程一共有7步：
  交房通知——提交资料确认身份——填写不动产办理资料，确认契税及面积差价——结清房款，缴纳税费——缴物管费——领钥匙——验房
  
  一
  注意收房时间
  
  
  开发商给的收房时间都是固定的，按照寄出通知书的30天内算，如若业主超过规定时间未确认收房，从法律角度则默认业主收房完成，开发商已完成房屋交付，并且从收房通知单的**后期限之日起，业主要承担所有购房风险责任及税费。所以业主要安排好时间，按照实际要求进行收房验房工作。 2019-05-31 10:24:38