商品房天花板开裂物业有义务维修吗？

首先 1 、你的房子已经十年了，在房屋防水等方面保修肯定是过了的（5年），还有保修期的部分 请看下面的条文： 住宅质量国家有的明文规定是这样的：合理使用年限：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程(民用住宅**短的耐久年限是25-50年) 这个“合理使用年限”大概也就是几十年吧，很明显，你所述的屋顶是属于主体结构工程的，你要是顶层的业主这个也属于防水方面，从防水层面肯定不管开发商事。你可以这样，找专门的质检部门检测，如房屋质检部门出具该房屋屋顶有重大质量问题，必须马上整改，那你可以找开发商了。 十年了开发商都不在了怎么办呢? 这个要另说了，等下说，先说你所说的墙体问题，除了承重墙以外其它墙体都不算开发商管了，而且上面你说的只是墙面脱落问题，属于墙面问题，与承重墙的保修性质还是有区别的。所以墙面部分是没有开发商什么事的了。 十年了，也不属于上面那条款里面的部分，那就要你们那一栋楼全体业主的专项维修资金出钱修，当时没有收取的话现在收。不能只由你或某个业主出。上面的屋顶问题，开发商真的很难搞定或者不在了，那还是认倒霉吧，和上面的墙体维修一样要用专项维修资金修。 这里就回答了你的第一问题 ：室内墙体保修期是一年，注意，是室内的一年，室外的是5年，属于防水结构。 第二个问题：由于我不是工程专业的，对于你说的我只能猜测是墙面抹灰层脱落，这个也是过了保修期的，而且在你们的室内，这个要你家自己出钱修，不能动用维修资金。如果是公共部位你们想修的话就要大家一起出了，没什么事谁会想出钱修公共部位的墙体，除非不能住人了。 这个事你要牵头动工也是很困难的。 2、 现在来说说物业的责任：这方面物业是没有责任的，物业是提供服务的公司，业主付给的物业费是由9大项服务构成，保安保洁等员工工资、员工福利保险、公用设施设备养护、园林绿化、物业保险、物业办公费、固定资产折旧、区域清洁和秩序维护费、其他业主同意费用。你的房屋质量问题不在这9项里面，这个你应该可以理解吧。

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房屋漏水该找谁楼上邻居？开发商？还是找物业？一、在什么情况下找楼上邻居(一)、因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等，破坏地面防水设施。法律关系：侵权法律关系。法律依据：《侵权责任法》(二)、因楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化，超过质量保质期，正常生活用水导致渗水漏水。此时因双方均无过错，基于公平责任原则可能存在责任分担。法律关系：相邻关系。法律依据：《民法通则》第八十三条，不动产的相邻各方应当按照有利于生产、方便各方、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等相邻关系，给相邻各方造成妨碍或损失的，应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。二、在什么情况下找开发商因房屋质量问题，比如在房屋防水保修期内或房屋本身设计不合理而渗水漏水。法律关系：商品住宅纠纷法律关系。法律依据：《民法通则》第一百一十一条，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求继续履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《建筑工程质量管理条例》第四十条第一款：有屋面防水工程，有防水工要求的卫生间、房屋、外墙的防渗漏，为5年。三、在什么情况下找物业单位(一)、因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的，可向物业申请房屋维修基金予以修复。法律关系：行政法律关系。法律依据：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)第十条　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。即大修基物业代管，金由需经2/3以上业主同意，需向物业申请。(二)、因《物业管理委托合同》有约定物业公司对房屋有某些修缮义务。

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房屋天花板开裂的问题很常见的，特别是一些老房子，装修的时间久了，房屋面板经常风吹日晒的，在加上晚上降温收缩，所以很容易产生开裂，特别是一些屋顶隔热不好的时候更会产生裂缝。你家是新房子就出现了裂缝，那可能就不是天气原因了，这种情况和施工、装修材料都有关系。天花板开裂漏水可能是主体钢筋材料不够，或者是水泥、砂浆成分太少，或是其它材料问题，你可以找开发商工程部的人来解决，出现这样的问题他们要负责任的。

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如果天花板上面的涂层是乳胶漆，那就是基层的腻子没有处理好，导至面漆开裂。还有可能是水泥沙浆粉层开裂，在是土建工程经常出现的通病。如果仅仅是顶面的涂层出现裂纹，那不是什么严重的问题，只要将顶面打磨后重新做就行了，那么只要将涂料层打磨掉，去除粉尘后一地涂刷底漆面漆即可，如果是墙面开裂，就要将腻子层一并铲掉，对墙面的裂缝，还要做防裂处理，就是在刮腻子前，在裂缝处用108胶粘**少超出裂缝两边各20厘米宽的“的确良”布，干后再刮腻子，**后再刷底漆面漆。如果真的是墙体开裂了，那就要找开发商了，可以找原设计单位对房屋进行质量评估。

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责任弄清楚才行，据你说的情况我给你分析分析。1、楼上装修导致你家天花板漏水，其责任在二楼，是二楼侵害了你的权益。2、房屋在质保期内关系不大，因装修原因（原始防水被破坏）造成的漏水，开发商是不再负责的。3、物业回复你说的是7、8楼的问题你要问清楚物业，什么原因是7、8楼的问题，搞清楚问题才知道责任，该由谁承担。4、物业在其中起的是协调作用，没有必定的维修义务（不像前一位说的曝光或施压就能解决问题的）。建议你先找物业帮助协调，找出漏水的原因、地点、搞清楚责任人是谁；找到责任人后可以通过物业、居委会、业委会、街道办、调解中心等部门协调解决；如协调无效，直接对责任人（侵害人）进行起诉，要求停止侵害、赔偿损失、承担诉讼费等。追问：当时漏水就去找物业协商，我说是我家楼上专修造成的，他们说会查，**后给我答复是7、8楼的排污管道漏，就不处理啦，说我家的房子还在保修去要我去找开发商，我去找开发商，开发商又叫我找物业，就这样推来推去，具体什么原因我也弄不清楚，么现在要怎么办啊，我家现在漏水有点严重，会滴水啦。怎么办 ？谢谢你的详细解答，但是现在物业都怕还没弄清到底是谁的责任？ 追答：依我看7、8楼直接对你家的侵害不大，也不太可能发生的情况，除非是公共下水管堵塞后造成的渗漏，主体是该公共下水管所有使用人，物业说的“7、8楼”应该是7、8楼相同户型的曾经装修过，在装修过程中有装修材料倾倒至公共下水管的嫌疑。给你的建议：1、物业责任，物业有疏通维护公共下水管的义务和责任，如是该公共下水管原因渗漏的，要求物业疏通并维修。2、房屋天花板渗水有可能是楼上装修（未采取防水措施，或破坏防水层）造成的渗漏，那么责任人是楼上的住户，你可以通过协调或诉讼的方式要求楼上住户赔偿并停止侵害。3、开发商责任，房屋天花板算是主体工程，质保期是70年，如是房屋质量问题造成的渗漏，你可以通过协调或诉讼的方式，要求开发商维修并赔偿你的损失。4、如原因都未找到，你可以自己找专业维修队伍，对渗水进行原因查找，保留费用凭据，弄清责任人，待查找原因后，要求责任人维修并赔偿你的损失。其中开发商、物业、楼上住户都有可能是责任人，问题是先要找对原因。另外你切记保留你渗水受到损失的所有证据，时间证据。从开发商方面来说，开发商叫你找物业（是责任在开发商上的假设），可能是开发商已经委托物业对房屋质量进行修复，这与你无关，责任还是开发商，开发商推诿这么做是不妥的。准备过年了，碰到这些事很闹心啊，找相关的责任人没用之后，自己请人修吧，另外自己找到原因，起诉责任人。

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