房屋买卖要土地使用证吗? 二手房需要去办理土地使用证吗？

• 148****9859 一、房产过户流程
  
  1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
  
  2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
  
  3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。
  
  4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。
  
  二、房产过户手续
  
  1、房地产转移登记申请表;
  
  2、申请人身份证明;
  
  3、房地产权利证书;
  
  4、有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
  
  5、已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件; 2019-05-30 18:03:01
• 151****5204 一、买二手房需要土地使用证吗
  1、房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。
  2、如果购房之后不及时办理土地证将面临很大风险：虽然房产证握，但土地使用权却不属于自己，有些单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失;而另一方面，土地使用全证和房房屋产权证不齐则不能上市交易。
  3、目前在很多地区，没有土地证的房子并不影响上市交易。然而，尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据《物权法》相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。
  二、怎么签订房屋买卖合同
  1、文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签订，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”;
  2、凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨;
  3、将开发商口头承诺的内容(当然**好能有规划文件的复印件)签进合同，如开发商不配合，也一定要争取;
  4、详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电 2019-05-30 18:02:57
• 149****9300 市民买二手房未过户竟因原房主欠债被查封
  
  法院判决：解除查封并确认房屋归原告所有
  
  　　刘某母子东挪西借凑钱在江油青莲镇文昌街买下一套二手房，并对《房屋买卖协议》进行了公证，可才居住了两年时间，就遭遇了麻烦：因迟迟未能办理房屋过户手续，原房主涉及民间借贷纠纷一案，导致这套房屋被法院查封。母子向法院提出的执行异议被驳回后，又提出了民事诉讼。江油市法院经缜密审理，**终解除对该套房屋的查封，并依法确认房屋归原告刘某母子所有。
  
  
  
  　　买二手房未过户，突然被法院查封了
  
  　　年近五十的妇女刘某与儿子夏某居住在江油市青莲镇裕光村。2013年10月30日，刘某母子与本镇居民徐某夫妇达成协议，购买他们位于青莲镇文昌街的房屋一套，建筑面积95.83平米，总价值25万余元。签下协议后，刘某母子向徐某夫妇支付房款23万余元，承诺余款2万元在办理房地产过户手续时付清。双方到公证处对《房屋买卖协议》进行了公证，同年11月，徐某夫妇将该房屋移交给刘某母子，并交付了产权证，但由于房屋未取得土地使用证，因此未能办理过户手续。
  
  　　然而，此前徐某夫妇因做生意缺乏资金，曾通过江油某贸易公司的民间借贷担保，向遂宁市船山区的陈某勇贷款数百万元。2015年下半年，该贷款到期，陈某勇催收无果，起诉至江油法院。同年10月27日，该案经审理作出有关财产保全的民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告徐某及江油某贸易公司700万元的银行存款或相应价值的财产。第二天，徐某夫妇出售给刘某母子但未曾过户的那套房屋，也被法院依法查封了。
  
  
  
  　　房屋是否该查封？三方因此对簿公堂
  
  　　“我辛苦买下的房屋，为什么会因原房主涉及民间借贷纠纷案件而被查封？”刘某母子于2018年2月向江油市法院提起书面异议，该院受理后依法作出裁定，驳回了刘某母子的执行异议。随后，刘某母子于同年2月24日向法院提起民事诉讼，与被告陈某勇和案外第三人徐某夫妇及江油某贸易公司对簿法庭，请求法院解除对原告所购房屋的查封，并依法确认房屋系原告所有。
  
  　　江油市法院于2018年4月公开开庭对该案进行了审理。庭审过程中，被告陈某勇辩称：案涉法院查封房屋属案外第三人徐某夫妇所有，查封该房屋时没有抵押和查封记录；原告与徐某夫妇签订的《房屋买卖协议》虽经公证，但公证文书不能对抗法院的依法查封；涉案房屋一直登记于徐某夫妇名下，按照物权法相关规定，案涉房屋并非原告所有；原告与徐某夫妇签订案涉房屋买卖合同时，该房屋土地性质为划拨土地，双方签订的房屋买卖协议无效。故请求驳回原告诉讼请求。
  
  　　徐某辩称，他和妻子于2013年将案涉房屋卖给原告，当时因为没有办理土地使用证，故无法办理过户手续。双方房屋买卖合同在公证处进行了公证，原告早已支付了约定购房款，因此，对二原告的诉讼请求无异议。
  
  　　法院另查明，案涉房屋所占宗地原系登记于徐某名下的划拨土地，后根据徐某的申请，于2014年7月转为出让土地。
  
  
  
  　　买卖协议合法有效，法院依法解除查封
  
  　　江油法院审理认为，原告与徐某签订的商品房买卖协议，系双方当事人真实意思表示，虽然该协议签订时案涉房屋所占宗地为划拨土地，但徐某已于2014年7月以出让方式取得了土地使用权。根据相关规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让。房屋买卖协议的签订在法院查封案涉房屋之前，因此该协议合法有效，且在本案审理过程中，原告也将剩余房款2万元交至法院标的款账户。
  
  　　另外，从原告向该院提交的天然气收款收据和电费的缴费发票看，案涉房屋的天然气及电费的交纳均登记为原告夏某，故应当认定徐某在合同签订后已将案涉房屋交付原告占有使用至今。从原告和徐某的陈述看，案涉房屋未办理过户手续并非原告的原因造成的。 2019-05-30 18:02:53