外地有房北京算首套房吗? 首套房认定别搞错：这些二套房按首套计算

• 147****6177 　如果此前有房，只要将其卖掉，即便之前用过贷款，或是因购房提取过公积金，也都能被认定为首套房。
  　　只要购房人家庭曾经使用过公积金贷款，或者此前以购房名义提取过公积金，即使申请贷款时名下已无房，依然得按照二套计算。而根据此次的规定，只要是在市住建委房屋交易权属系统中没有住房的，购房就可以认定为首套房。这意味着，如果此前有房，只要将其卖掉，即便之前用过贷款，或是因购房提取过公积金，也都能被认定为首套房。
  　　同时，借款申请人购买首套自住住房的，不再按照房屋性质和套型建筑面积区分**款比例和贷款额。
  　　二套房的公积金贷款**方面，北京也按照国家的相关要求下降。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，**低**款比例为30%，贷款**高额度为80万元，贷款利率仍为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。 2019-05-30 08:45:24
• 148****3143 个人名下有全款购买的住房,再贷款购房 详解:过去只“认贷”,这种情况不算二套房,但现在加了“认房”,虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。
  　个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房 详解:目前银行对二套房认定是“认房又认贷”,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算做二套房
  　　首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款 详解:目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做二套房。 2019-05-30 08:45:20
• 133****5751
  
  
  前言
  
  2019年1月1日生效的《关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发[2018]41号）中有这样一条规定：发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限**长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。也就是说，首套房贷款利息支出可享受税前扣除优惠，同时只要纳税人享受了一次首套房的利息扣除，即便此后按照首套房贷款政策执行的情形，也不能税前扣除。
  
  那么首套房是怎么认定的？其实在不同的时间点和不同的地区，其界定标准并不一样，本文在结合法规的基础上，对首套房的界定进行梳理。
  
  本文纲要
  一、全国性首套房界定
  
  二、全国性**款比例规定
  
  三、首套房的贷款利率
  
  四、16个热点城市首套房的界定及**比例
  
  一、全国性首套房界定
  
  一直以来，我国对于房地产行业的态度都是“房住不炒”，住房一直是普通老百姓的基本生活需求，为了给大家的基本生活提供保障，国家给购买首套房的人提供了优惠政策，而购买二套房、三套房享受不到。例如，中国人民银行规定，我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠，除此之外，首套房、二套房及以上套数的贷款**比例也有较大的差异。因此，弄清楚首套房如何界定非常关键。
  
  （一）首套房概念
  从字面层面意思理解来看，首套房主要符合以下特征：成年人拥有产权的人生第一套房，也是在全国范围内拥有的唯一住房。
  
  通过查阅相关资料，笔者发现所谓首套房一般需要同时满足三个条件：
  
  买房人年满18周岁；
  
  所购房为普通住房；
  
  购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。
  
  当然，以上第三个条件也有例外的情形，例如，按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房，或者与父母一起购买的除外。
  
  我们重点来解释一下子女和父母共同买房，子女今后再买房是否属于首套房的几种情形。
  
  首先我们需要明确的是，认定房贷次数是以借款人家庭为单位来认定，包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说成年子女在界定是否享受首套房优惠政策的时候，与父母名下房产并不挂钩。为更好理解这一概念，我们做以下假设：
  
  案例一：在小明15岁的时候，小明的父母以自己和小明的名义购买了一套房子，小明在成年以后再次购房，属于首套房。
  
  案例二：小明年满18岁后，小明的父母以自己和小明的名义购买了一套房子，小明此后购房，则可能属于二套房。
  
  （二）首套房认定
  至于何为首套房，其实目前并未有明确的定义，只是相关法规规定了在申请住房按揭贷款时，在满足何种条件下，银行可按照首套房政策执行，否则执行二套房及以上信贷政策。
  
  2007年，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发452号）则规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果其人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其他均按第二套房贷执行。
  
  2010年，人民银行、银监会、住房和城乡建设部在《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）中，确定了二套房认定标准，也就是符合以下三种情形之一的，均按第二套房贷执行：
  
  借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套及以上成套住房的（“认房”）；
  
  有购房贷款记录：借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的（“认贷”）；
  
  贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的（“认调查”）。
  
  上述二套房的认定标准实际上执行“认房又认贷”，也就是只有借款人名下无房且没有住房贷款记录，才会被认定为首套房，两个条件有其中任何一项不满足，也就是如上述所说的有房或者有购房贷款记录的，均不能算作首套房。
  
  2014年，关于首套房的认定标准有所放松。2014年9月，中国人民银行和银监会联合印发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发[2014]287号），其中规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。 2019-05-30 08:45:16