贷款买期房必须预告登记吗? 需要什么流程？

• 156****8054 现阶段我国的房地产热居高不下，房地产开发商“一房多卖”的情况时有发生。据报道，发生在深圳的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋200余套，涉案金额2亿多元；上海“天天花园”事件，同一套房产卖给了7家；在广东的“广地花园”事件中，开发商重复售楼资金过亿元。笔者认为，之所以经常发生“一女多嫁”的事件，除出售人在主观上存在恶意外，在客观上，与期房（或商品房，下同）预售登记备案制度存在严重缺陷有关。因此，尽早建立和完善我国期房，尤其是居住用期房预售登记备案制度，这对于稳定社会秩序、保护购房者的利益、构建法制化的和谐社会有着极其重大的意义。值此《物权法》草案讨论之际，笔者就赋予居住用期房预售备案优先权制度作若干思考。
  一、期房预售登记备案法律制度的缺憾
  我国现阶段期房预售登记备案的法律制度存在着分散、交叉、冲突，以及缺乏民事效力等情况，许多行政法规的规定也不尽一致，具体表现在以下几个方面。
  1、法律、法规零散，存在法律冲突
  现阶段期房预售备案登记制度主要散见于《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《土地管理法》、《土地登记管理规则》、《民法通则》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解释和各地方法规中。由于现行的房地产登记备案制度，主要是由房产管理部门和土地管理部门分别进行登记的，这二个部门对期房涉及的备案登记的规定不尽相同，而且规定过于原则，操作难度大，其中有关预售登记的规定与完整的房地产物权又存在着交叉与冲突。这对于“准物权”的期房预售登记备案而言，十分不利。给售房人营造了“有机可乘”的空间，妨碍了物权的合法、安全转移。
  2、以行政管理为主，忽视民事效力
  建设部于2001年修改后重新发布的《城市商品房预售管理办法》，从行政法律的形式上看，似乎是一部专门规范期房预售的专门法规。但是，从全文共计17条规定来看，主要以行政管理为主，没有从民事效力的角度来规范期房预售登记备案制度。这部行政法律虽然与《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《土地登记管理规则》等行政法规对期房预售登记备案有相近规定，如：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”，如不进行预售登记，则“责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。但是，上述规定主要规范的是对期房预售合同审查和管理，并没有就期房预售登记备案的法律性质和法律效力及其法律后果做出明确的规定。同时，对期房预售登记备案的程序、内容、机构设置等也未作出详明的规定。另外，各地方的土地、房产管理登记机构对期房的预售合同登记备案的做法也极不一致，查询非常不便、甚至不让查询，无法让预售登记备案起到应有的“公示”效能。这既不利于避免“一房二卖（或再抵押）”等损害购房人利益的情形发生，也不利于购房人查询欲购房屋是否已经抵押或出售给第三方。因此，在“一房二卖（或再抵押）”等现象出现时，购房者的合法权利还是难以得到法律的有力保护。
  3、地方法规不尽一致
  在实施建设部、国家土地管理局有关商品房预售登记备案的上述规定中，我国一些地方法规在以下几个方面的规定也不尽一致。（1）备案对第三人有效。如《上海市房地产登记条例》第32条规定：商品房期房购买“当事人应当备案登记：…未办理…登记的不得对抗第三人”。换言之，如商品房登记备案就对第三人发生对抗效力，如不登记备案，预售合同虽然有法律效力，但对第三人没有效力。（2）备案登记是预售合同生效的条件。如《珠海市房地产登记条例》规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”。根据该规定，不登记备案的商品房预售合同是无效的，法律不予保护。（3）不备案登记仅受行政处罚。如《深圳经济特区房地产转让条例》规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款5%以下的罚款……”根据该规定，可以理解为预售房合同不登记备案不影响合同的民事法律效力，但开发商应承担行政处罚责任。地方法规的上述不一致规定，可以说给怀有恶意目的的开发商留下有机可乘的空间。
  二、居住用期房备案的法律性质及其效力思考
  目前，我国有关法律法规从立法意义上而言，只赋予了商品房预售登记备案在行政上的效力，而未赋予其民事法律上的效力。因此，结合现行法律法规、司法解释以及《物权法》征求意见稿的精神，在登记备案的行政管理规定与民事法律效力交织中，笔者认为应对居住用期房预售登记备案从“准物权”的法律性质及法律效力上去思考，即赋予其对世权或优先权的效力。
  1、登记备案的法律性质
  建立商品房预售登记备案制度的目的是为了保护购房者的合法权益，避免和预防一些不必要的讼争，维护不动产交易安全。关于预售期房备案登记制度的性质，目前广泛的观点认为：该制度本身并不是一种物权登记。
  《物权法》草案征求意见稿第二十一条规定：“当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记”。对于其中的“预告登记”，从其本意去理解预售登记备案的法律性质，它应当是一种债权物化的预告，是一种具有物权性质的期待权或“准物权”。换言之，商品房预售合同登记备案的法律性质属于不动产“准物权”的权属登记。其已有法律基础思想是：
  首先，从现行的《城市商品房预售管理办法》等法律规定来看，预售登记备案尽管具有浓厚的行政管理色彩，但其中有关登记、公告等规定，具有预告、公示的民事性质。如果否定权属登记备案的这一“公示性”的民事性质，那么备案登记制度就不存在任何意义。
  其次，从登记备案操作规程而言，它与不动产物权的变动具有以下几个共同特征：（1）将期房这一“准物权”的设立、转移、变更等情况登录在登记备案薄上；（2）登记备案的内容能够为不特定的相关利益主体所查阅；（3）公示后即具有特定的债权物化期待权。
  第三、准物权一旦期待条件满足，就能取得所购房屋的物权。相反，如果购房人不办理登记备案，那么购房者仅仅只拥有合同债权，其购房的债权物化可能性在法律上将难以得到有效保护。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该解释从法理上对登记备案的期房“准物权”性质作了明确的回答。
  2、登记备案的法律效力
  登记备案的法律效力主要是指对不特定的第三人是否具有对抗效力。目前大部分的学者观点认为，登记备案对第三人没有对抗效力。对于登记备案的法律效力，物权法草案在第二十一、二十二条均作了相应的勾画。笔者认为根据我国现行期房登记备案制度中的民法原理进行考量，应当可以得出期房，尤其是居住用期房预售合同的登记备案具有对抗第三人的效力的结论。
  《**高人民法院关于建筑工程款优先受偿权问题的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”该解释虽然没有期房预售合同登记备案的前提词，但是可以推定，如果没有预售合同、没有售房双方的登记或在行政机关的备案，消费者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提词存在，则该解释已明确回答了期房预售备案登记对于第三人的效力问题。
  我国现行的行政法规和司法解释均明确规定了“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则。登记备案制度之所以具有对抗不特定第三人的对世效力，主要在于登记备案具有公示的预告性质。从公示预告的性质而言，其对世效力就在于：（1）保全效力，使债权获得物权对抗第三人的效力；（2）顺位保护效力；（3）破产保护效力。如果否定期房预售登记备案的对世效力，就等于没有登记备案制度，如果没有登记备案制度，物权的变更、变动、转移将是不可想象的。
  三、赋予居住用期房备案对世权制度的思考
  物权法草案中有关居住用期房预售登记备案制度已经就其对世效力作了规定，但仍过于原则，难以操作，容易产生不同的理解，如：并没有预售登记备案程序、内容、机构设置的规定，与现行的行政法规和司法解释也相脱节。无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。一项完善的法律制度无不以人为本、保护公民生存的基本资料为主要目标。在我国，公民购买期房的目的主要用于生活居住消费或经营。若不赋予购房者在办理预售登记备案后具有对抗第三人的法律效力，必将影响大部分购房者的生存权，对社会稳定产生严重影响。
  因此，物权法草案在构建我国期房预售登记备案制度中，应结合现行法律规定明确赋予期房——尤其是居住房预售登记备案制度的准物权效力，将登记备案作为预售合同的生效要件，对期房预售合同约定的债权具有对抗第三人的法律效力，从而真正保护购房人**关心、**需要的物权。
  基于上述概括思考，为确立居住用期房合同备案对世权制度，建议在物权法草案中还应增加以下规定：1、登记机构法定化，即备案登记机构有法律直接规定或授权规定；2、备案程序具体化，即由法律明确规定备案的程序，如：当事人必须以书面方式向登记机关作出特定表示，备案必须在指定的媒体上公示并可以接受查询等；3、备案效力确定化，即明确非经公示不得对抗第三人，只有符合法定条件的登记备案才具有对世效力，如：可以“凡符合下列条件的登记备案具有法律效力……”等。
  这样考虑的出发点是源于宪法对于公民生存基本权利的保护，从秩序价值上赋予购房者优先权，稳定社会生存和发展的根基，有利于构建法治化的和谐社会。
  8 2019-05-23 21:02:43
• 138****5065 预告登记手续是房屋产权主管部门对于房屋产权归属的预登记手续，当然是抓紧办理为好了。这是对自己的一种保障
  2019-05-23 21:02:06
• 152****2429 在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。
  为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《**高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。” 2019-05-23 21:01:41
• 158****8725 预告登记和付款方式没任何关系，任何情况下都可以做预告登记，避免一房多卖，尤其是期房。 2019-05-23 21:01:19