什么是预售商品? 商品房已备案、商品房已预告分别是什么意思和区别?

• 147****1114 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。同时房屋预售还具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
  (一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
  (二) 持有建设工程规划许可证;
  (三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以 2019-05-21 08:39:51
• 132****4681 一、两者意思
  
  商品房已备案：商品房预售备案登记是购房户与开发商签订商品房购房协议后，一个月内报房地产管理部门进行登记备案的程序。
  
  商品房已预告：预购商品房预告登记是指购房人签了预售合同买期房，暂时不能办产证（产权转移登记），为了保障购房人权益，在房地产登记部门先做合同的“预告登记”。
  
  二、两者区别：
  
  商品房预售合同备案制度和预告登记制度是二个不同的制度。
  
  1、功能上的区别：
  
  预告登记：主要目的是为了保障债权人将来能够实现不动产物权。
  
  预售商品房合同登记备案：不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政部门对房地产市场的监督管理。
  
  2、操作方法不同
  
  预告登记：必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。 2019-05-21 08:39:47
• 154****9757 商品房预售合同登记备案不产生登记请求权的物权效力
  
  
  在执行实务中，有这样一种情况，执行法院在执行被执行人房屋时，因他人己对该房屋进行了商品房预售合同登记备案，房地产登记部门要求执行法院在协助执行通知上注明注销他人的商品房预售合同登记备案，否则不予协助。理由是，因他人己对该房屋进行了商品房预售合同登记备案，具有对抗效力，故要注销他人的商品房预售合同登记备案后，方可协助办理房屋产权过户手续。为此，执行法院在向房地产登记部门发出协助执行通知时，在协助执行通知上，要求房地产登记部门协助注销他人的商品房预售合同登记备案。商品房预售合同登记备案的购房者不服该协助执行的内容，提出执行异议。这一异议，引发出一个值得思考的问题――商品房预售合同登记备案是否等同于物权法规定的预告登记，是否产生登记请求权的物权效力，可否对抗人民法院的执行。
  
  【案情】
  
  一、审判情况
  
  2006年12月20日，郑某与一房产开发商（以下简称开发商）签订一份《商品房预售合同》，约定由郑某向开发商购买该开发商预售的一个商铺，该商铺总价款为300万元。同年12月22日，郑某向开发商支付30万元，双方办理了商品房预售合同登记备案，同年12月24日，郑某向开发商支付265万元，开发商出具《收据》：收到郑某支付商铺购房款300万元。同年12月25日，郑某与开发商就上述300万元又签订《借款合同》，约定开发商向郑某借款300万元，借款期限为二个月，若开发商未能按时还款，双方须另商定还款时间，开发商须每月支付资金占用费15万元给郑某，若开发商未按时还款，又不按月支付资金占用费，郑某即用300万元购买上述商铺，该商铺只用作借款合同的抵押物，开发商还清借款后，郑某要协助办理注销房屋预售登记备案。
  
  2008年6月25日，余某与开发商签订《商品房预售合同》一份，约定余某以总价款1523.2万元购买上述商铺。当日，开发商出具一份《收据》，收到余某支付的购买上述商铺的价款1523.2万元，并将该商铺交付给余某使用。2009年4月28日，余某与张某签订《房屋租赁合同》，约定余某将上述商铺出租给张某用于经营大酒楼，租期五年，月租金10万元。该酒楼装修后于2009年10月28日开业营业。2013年4月18日，郑某向张某发出《租金催收函》，主张涉案商铺是其向商铺开发商购买的物业，已在房地产交易中心进行了商品房预售合同登记备案，要求张某缴纳几年来的租金，否则收回商铺。次日，郑某又向开发商发出《告知函》，提出开发商没有依约支付资金占用费也没有归还借款，要求开发商尽快办理上述商铺的产权手续并交付使用。4月20日，开发商复函，称无能力归还借款和支付资金占用费，原300万元借款自动转为购房款，其将尽快办理房产手续并交付郑某使用。
  
  余某于2013年6月27日以开发商和郑某为被告向法院提起诉讼，主张被告开发商与郑某签订的《商品房预售合同》名为商品房预售合同，实为借款抵押合同，该合同是无效的，且两被告间的借款合同已终止，商品房预售合同不再履行；其本人与被告开发商所签订的《商品房预售合同》合法有效，其已付清全部价款，且从2008年7月以来一直占有使用该商铺。为此请求：确认两被告签订的《商品房预售合同》无效；确认其与被告开发商签订的《商品房预售合同》合法有效，开发商协助其办理商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
  
  法院审理认为，开发商与郑某、余某分别签订的《商品房预售合同》均为合法有效的合同，因郑某签订的商品房预售合同在先并办理了商品房预售合同登记备案手续，郑某对涉案房屋的请求权享有物权的效力，郑某请求开发商履行合同，并按合同约定协助办理涉案商铺的房地产权属证和交付房屋请求成立。余某关于确认其与开发商签订的商品房预售合同有效的诉讼请求成立，但关于请求开发商协助其办理涉案商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续的诉讼请求不成立。据此，于2015年4月23日作出民事判决：一、余某和开发商签订的《商品房预售合同》合法有效；二、郑某和开发商签订的《商品房预售合同》合法有效；三、开发商在判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给郑某使用，在完善上述房产初始登记后三十日内将该房地产的权属权证办理至郑某名下；四、驳回余某的其他诉讼请求。 2019-05-21 08:39:43