由于普通住宅价格高企，有不少人开始关注价格相对低廉的商住房。如果购房是为了投资，究竟该不该买商住房呢？ 还是拿北京青年路附近来说，商住房从去年11月到现在，出售价格几乎没有涨幅，但是，每月租金却和普通住宅一样涨了1000多元。 一套62平米、价格250万元的商住房，现在月租可以达到1万元左右，按照这个价格，租出去20年可以**。 而同地段的一套差不多面积的普通住宅，租金价格只有7000-8000元，如果靠出租赚取收益的话，普通住宅可能不及商住房了。 如果不考虑40年产权，资金充裕也不需贷款的人，投资商住房，收益只能寄期望于租金价格上涨，但如果转手卖掉则需要考虑比较高的契税。 但是，对于资金不足又想投资购房的普通人来说，商住房需要50%**、贷款期限只有10年，并且只能商贷。 种种因素来看，普通人投资商住房，除了不限购、可以注册公司两个优势外，几乎没什么值得考虑的地方。
全部3个回答 >商住房值得投资吗? 商住房是啥意思？可以作为投资吗？谢谢了
136****6855 | 2019-05-17 00:41:55
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154****5740 北京限购、通州限购等限购政策让很多购房目标投向商住房，那么北京商住两用房真值得购买吗？商住两用房优缺点有哪些？商住两用房到期后该怎么办？
什么是商住两用房？
商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。 2019-05-17 00:42:09 -
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151****5384 一些购房者本着越限越值钱的原则，开始追捧北京的商住产品，不过，商水商电、商业产权、无法落户等问题，也让一些购房者心生疑虑。那么，如何看待商住房未来的发展前景？到底值不值得购买？
为此，V房产（beijing_house）咨询了投资界专业人士。综合他们的意见，是否出手购买商住房需要从多个维度具体分析，需要结合整个市场的走向，比如，近几年商住房和住宅的房价走势、住宅和商住两用房的销量和增量情况对比等方面加以考虑。
先上PK台，住宅商住，到底谁更适合您？
如果您的选择是商住两用房，这些关键词你不能不了解。
客群
两类人购买商住两用房，一是没有购房资格的刚需客群，二是手中有闲置资金的投资群体。亿翰中国董事长陈啸天表示，购房者假如短期已解决了户口，就不买纯住宅，可以买商住；或者短期完全无法解决户口，也可以买商住，尽管生活成本高一些，但购买商住的压力要比购买普通住宅压力小很多。
租金
一般而言，商住房租给公司办公时租金更高些，如果用于居住，则与同小区的住宅差不多。比如，位于海淀区田村的西山洋房，40平方米的loft，月租金约4000元，而相近面积的平层住宅，月租金在3500元-4000元之间。位于朝阳区十里堡地铁口的晨光家园，55平米左右一居，月租金5000元左右，而同小区的东岸春天里（公寓类）月租金6000元左右，有业主反映，公寓类项目的装修、物业管理、居住舒适度都比同小区的住宅更好。
**空间
据链家研究院统计，2014年3月，北京住宅成交均价为38001元/平方米，商住两用房成交均价为38701元/平方米，近乎持平。到2014年4月，住宅成交均价为38856元/平米，商住两用房成交均价为34867元/平方米，比住宅低约4000元/平米。此后，北京住宅均价稳步上涨，而商住两用房维持在比较平稳的状态。
从更长的周期来看，北京住宅从2011年12月份的19469元/平方米，上涨到2016年5月份的45064元/平方米，增幅达131.46%；商住房则从2011年12月份的19537元/平方米，上涨到2016年5月份的36714元/平方米，增幅为87.92%。
转手率
“房源销售/增量”，得到的数值越大，说明房子更容易出手。据链家研究院的统计显示，2015年12月同期相比，住宅销增比值高达27.85%，商住房比值仅15.55%，住宅的销增比值明显高于商住房。
2019-05-17 00:42:01
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小户型为主，面积多为40-80平米，总价相对低；人防和消防的建设标准比较高；还有个很重要的原因就是它不限购。
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从交易的情况来看，购买商住房的人群一般分为两类：一是不能再购买普通住宅的投资客，二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说，现在该不该买商住房呢？购买商住房是否存在风险呢？商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率（**低上浮10%），**5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率（**高下浮30%），大部分城市**20%（首套）。对于商住房有两种解释:一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面,楼上是住房，产权为同一人。与普通住宅相比，商住房**大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择。其次，商住房比普通住房高，可隔成两成。如房本面积为60平方米，那么，实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房，就可将楼下作为店面，楼上作为住房。如此看来，商住房不仅满足了居住功能，也兼具投资功能。与普通住宅相比，商住房购买门槛相对较低。尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；2、商住房**低**比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；3、商住房不能落户；4、商住房不能享受**、商业、居委会等配套服务；5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，一二线乃至三四线总库存还是不少的，这也导致了商住房**空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌，以上是需要购房者审慎考虑的内容。
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什么是商住两用房？商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。商住两用房有哪些优势？商住两用房优点一：不限购商住两用房**大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！商住两用房优点二：面积小商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。商住两用房优点三：可商可居商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。商住两用房优点四：灵动性强因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。商住两用房缺点总结商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等商住两用房缺点四：商住两用房产权短商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。
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楼市，仅看一路上涨的房价和门庭若市的售楼现场，就足可见其火热程度。然而限购之后，这股热潮似乎蔓延到了商住房市场。与纯住宅类房产的销售热度相比，商住两用房的销售情况是否会如期迎来春天？首先我们来了解一下何为商住房，商住房也是现下市场上常见的商品房类型之一，它通常以公寓、LOFT、SOHO等形式呈现。商住两用房能火起来的原因，无外乎其四大诱人的特性：低总价、使用面积大、不限购和拎包入住。优点一：低总价商住两用房低总价 由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积户型为主，容积率较高（容积率越高则相同占地面积上盖得房子越多），自然开发商的成本价就降低，售价也跟着相应低了不少。优点二：面积大商住两用房面积大 对于这种房子，开发商往往把层高设成4.5米，再隔成2层，美其名曰“买一层赠一层”，房子建筑面积60平方米，实际居住面积可能达到100平方米，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。
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