什么是商住房?目前商住房还值得投资吗?

• 141****0068 从交易的情况来看，购买商住房的人群一般分为两类：一是不能再购买普通住宅的投资客，二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说，现在该不该买商住房呢？购买商住房是否存在风险呢？
  
  商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。
  
  土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率（**低上浮10%），**5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率（**高下浮30%），大部分城市**20%（首套）。
  
  对于商住房有两种解释:一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面,楼上是住房，产权为同一人。
  
  与普通住宅相比，商住房**大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择。
  
  其次，商住房比普通住房高，可隔成两成。如房本面积为60平方米，那么，实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房，就可将楼下作为店面，楼上作为住房。如此看来，商住房不仅满足了居住功能，也兼具投资功能。
  
  与普通住宅相比，商住房购买门槛相对较低。尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：
  
  1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；
  
  2、商住房**低**比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；
  
  3、商住房不能落户；
  
  4、商住房不能享受**、商业、居委会等配套服务；
  
  5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；
  
  6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；
  
  7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；
  
  8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。
  
  商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，一二线乃至三四线总库存还是不少的，这也导致了商住房**空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌，以上是需要购房者审慎考虑的内容。 2019-04-01 21:54:16
• 155****2075 楼市，仅看一路上涨的房价和门庭若市的售楼现场，就足可见其火热程度。然而限购之后，这股热潮似乎蔓延到了商住房市场。与纯住宅类房产的销售热度相比，商住两用房的销售情况是否会如期迎来春天？
  
  首先我们来了解一下何为商住房，商住房也是现下市场上常见的商品房类型之一，它通常以公寓、LOFT、SOHO等形式呈现。
  
  商住两用房能火起来的原因，无外乎其四大诱人的特性：低总价、使用面积大、不限购和拎包入住。
  
  优点一：低总价
  
  商住两用房低总价
  
  由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积户型为主，容积率较高（容积率越高则相同占地面积上盖得房子越多），自然开发商的成本价就降低，售价也跟着相应低了不少。
  
  优点二：面积大
  
  商住两用房面积大
  
  对于这种房子，开发商往往把层高设成4.5米，再隔成2层，美其名曰“买一层赠一层”，房子建筑面积60平方米，实际居住面积可能达到100平方米，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。
  
  优点三：不限购
  
  商住两用房不限购
  
  在一些城市，直接将不少年轻买房人拒之门外的是限购、限贷。试想在北京如果没有北京户口，只有交够5年社保才能买房，在上海不仅要交够5年社保，还要是已婚人士。在合肥去年10月限购以后，必须要2年以内连续缴满1年以上社保才可以买房。
  
  对于咱们这种无户口、不够社保的单身人士，感觉想买个房怎么比登天还难呢。
  
  40年产权房出现了，合肥楼市中不少项目隐藏了许久的40年产权房开始推出销售。
  
  不仅总价合适、而且购买以后还能满足过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，如果地段靠近地铁站，出租甚至比住宅更抢手。
  
  优点四：拎包入住
  
  商住两用房拎包入住
  
  现在繁忙的工作中，对在都市的上班族们来说，这种公寓大多为精装修，直接做到了拎包入住，省去了购房者折腾的麻烦。何乐而不为呢？
  
  总之，商住房的优点确实不少，但是相较于它的优点，缺点也是显而易见。但是各有各的需求，各有各的条件，倒也不必追求完美，毕竟每个人的生活方式不同。有一个温暖的家，遮风挡雨就是一种幸福。 2019-04-01 21:54:03
• 152****6219 在房价高企的北京，限购等调控政策让很多购房目标投向商住房，商住类越来越受到追捧，那么北京商住两用房真值得购买吗？有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？本文将为您介绍。
  
  什么是商住两用房？
  
  商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。
  
  商住两用房有哪些优势？
  
  商住两用房优点一：不限购
  
  商住两用房**大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！
  
  商住两用房优点二：面积小
  
  商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。
  
  商住两用房优点三：可商可居
  
  商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。
  
  商住两用房优点四：灵动性强
  
  因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。
  
  商住两用房缺点总结
  
  商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户
  
  商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
  
  商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高
  
  商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
  
  商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧
  
  商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等
  
  商住两用房缺点四：商住两用房产权短
  
  商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
  
  商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高
  
  “商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
  
  商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限
  
  商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。
  
  北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房有点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡~ 2019-04-01 21:53:56