网签房子受法律保护吗? 购房网签是怎么回事？有没有法律效力？

• 153****5249 受法律保护。
  
  根据《中华人民共和国合同法》
  
  第十条　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
  
  法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
  
  第十一条　书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
  
  与开发商签订了购房协议,应当认定合同已经成立。如果房屋取得了预售许可或者取得了房屋所有权证书,合同就已经生效,是否签不影响合同效力。
  
  从以上法律条款可以得知，网签只是合同其中的一种形式。包含但不限于网签。
  
  根据建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》
  
  第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
  
  如果开发商没有取得预售许可,也没有进行登记取得房产证,你们的协议尚不能确定法律效力。另外,鉴于很多城市通过签对开发商的销售行为进行管理,可要求开发商在一定时间内和你签,在约定的期限内不能签,你就可以通知开发商解除合同。
  
  即便进行买卖的房屋是与个人进行的，也是和上述与开发商签订的购房合同是一样的，也就是说，签仅仅是一种监督的手段，并不影响双方合同权利和义务的。 2019-05-06 20:19:18
• 145****9651 网签，被强制使用于两个领域，一个是与开发商签订了购房协议,目前要进行网上签约和产权过户。另一个是通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖，凡经房地产经纪机构居间或代理（含代办转移登记手续）的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。权属部门办理转移登记时须在权属系统上进行网上办理。
  不难了解，网签的目的是政府对房地产开发商或房屋中介管理的重要手段，也是规避“一房二卖”等影响交易安全的行为的保障，因此建议在购房时，及时盯紧对方，督促其做好网签。
  如果不进行网签，可以向房地产管理部门投诉，并且可以解除合同。房产交易实行存量房买卖合同网上签约和信息公示，此举为保障房交易安全，提高房产交易的透明度。
  2、现实中，很多房产交易由于种种因素，导致房产交易并没有进行网签，会不会影响购房合同的效力？
  　只要购房者与开发商或存量房卖家签订了书面的购房协议,就应当认定购房合同成立。如果房屋按照法律法规，具备上市交易的合格条件，比如有预售许可证，或者房屋所有权没有被查封，没有重大产权瑕疵，那么,合同签订之日，就已生效,网签与否不影响合同效力。
  当然，虽然进行了网签，但是还是需要当面签订购房合同的。 2019-05-06 20:19:13
• 157****1736 作者按：存量房买卖的网签在实践中相当常见，但因法律未明文规定，理论和实务对其法律效力存在不小的争议，亟需予以明确。网签有成立买卖合同的效力，当事人自行交易的，买卖合同自签署网签申请文书时成立；通过经纪中介交易的，买卖合同自当事人线下签署买卖合同书时成立。除了通过网签成立的买卖合同，相同当事人就同一房屋还签订内容不同的买卖合同的，应推定网签成立的买卖合同符合当事人的真实合意，反对者要负担反证的证明责任，这体现了网签推定当事人真实意思的效力。在一房数卖时，网签有保障买方债权的效力，应优先实现通过网签成立的合同买方的债权。根据这一效力，在网签后、房屋所有权转移登记前，卖方不能把网签的房屋抵押给他人。
  
  
  
  关键词：存量房买卖；网签；合同成立；推定；债权保障
  
  
  
  
  
  注：本文原载《当代法学》2017年第1期
  
  
  
  一、引言
  
  
  
  存量房以二手房为主要形态，[1]以它为标的物的买卖是城市中相当常见的商品房交易行为，目前已成为北京等一线城市房产交易的主力军，[2]其重要的社会意义无需赘言。为了推动房产交易市场的规范发展，提升管理部门的监管水平，北京等地在2008年左右开展了存量房买卖网签，即用房屋行政主管部门（下称房管部门）设立的交易信息系统（下称网签系统）线上记载存量房买卖主体、标的物、价款等信息，在线下生成与上述信息一致的、交由当事人双方签字或盖章的买卖合同书，并将上述信息记载于房管部门掌控的楼盘表及房产交易档案。大体而言，网签包括三个环节，一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同书，三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。
  
  
  
  在存量房买卖施行网签的地方，网签是一种强制性的制度安排，只要当事人通过市场交易行为、而非参与法院拍卖来买卖存量房，就必须办理网签，且在网签正常存续至房屋所有权转移登记（下称过户登记）期间，同一房屋不能再成为网签买卖的标的物，2010年广州市国土资源和房屋管理局《广州市存量房网上交易规则》第14条等对此有明文规定。不仅如此，过户登记以网签为前置，2008年原北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（下称“北京网签通知”）第1条就指出，自2008年10月15日起，北京市已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请过户登记前均需进行网签。
  
  
  
  从实践情况来看，网签的推行，既有效降低了一房数卖等市场失信风险，还有效提升了主管部门的市场监管能力，故2010年国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求进一步建立健全存量房交易合同网上备案制度。此后各地纷纷推行网签，住房和城乡建设部更于2016年4月提出要网签全覆盖。[3]毫不夸张地说，在行政的强力推动下，网签买卖在全国范围内势必成为存量房交易市场的**基本形态。
  
  
  
  虽然网签的地位如此重要，但它迄今为止主要是各地房管部门推行的实践做法，尽管有少数规范性法律文件对此有所涉及，但均未明确其法律效力，这就给理论和实践带来不小的困惑，主要表现在：（1）网签显然有成立买卖合同的效果指向，但它既要网上签约，又要线下签署合同书，那买卖合同究竟何时成立，不无争议。[4]（2）在网签之外，买卖双方就同一存量房另订买卖合同，且其内容与网签信息不一致，应以何者为准，颇有疑问。[5]（3）在完成网签后、办理过户登记前，卖方又把房屋出卖给他人，应否把网签当成优先实现买方债权的考量因素，法院见解不一；[6]与此相当，在完成网签后、办理过户登记前，卖方能否以网签房屋为抵押财产，通过抵押登记为他人设立抵押权，也是仁者见仁，智者见智。[7]上述问题分别对应网签不同的法律效力，为了妥当回答，本文将立足于存量房买卖网签的实践运作，结合相关法理和制度来展开分析。
  
  
  
  二、买卖合同的成立
  
  
  
  网签的环节既有网上签约，又有线下签约，其成立买卖合同的功能设计相当明显。这两个签约环节的核心内容是一致的，当事人需凭借网上签约的信息凭证以及所签署的买卖合同书办理过户登记。问题在于，若合同书的签署是买卖合同成立的标志，那网上签约起什么作用，它与合同书的签署是什么关系？若非如此，那何时成立买卖合同，又怎么理解签署合同书的意义？这些问题事关对网签构造的正确理解，也与当事人利害攸关，必须认真对待。在实践中，买卖存量房的当事人既可能自行协商进行，也可能经由房产经纪机构来中介居间推动，这两种情形对应的网签程序有所不同，前者称为自行成交的网签，后者称为经纪成交的网签，它们各自的买卖合同成立标志不同。下文以北京市的网签为例进行阐述。[8]
  
  
  
  （一）自行成交网签中买卖合同的成立
  
  
  
  1．问题的提出
  
  
  
  根据“北京网签通知”第3条，自行成交的网签应完成三个环节：（1）当事人填写和签署包括身份信息、房屋权属和性质、土地使用权状况、抵押和租赁情况、成交价款、签约密码等信息的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（下称信息表），并将信息表及相关证明材料提交房管部门的服务窗口；（2）工作人员核对后，通过网签系统录入买卖合同第1-4条的相关信息，这些信息就是信息表记载的主要内容，打印后交当事人确认；（3）当事人确认上述信息无误后，由工作人员将买卖合同文本交当事人，当事人约定填写该合同第4条之后的内容后，予以签字或盖章。
  
  
  
  在通常的交易观念中，合同书是房屋买卖合同的唯一书面形式，据此，若把上述流程视为订立买卖合同的整体环节，那么，根据《合同法》第32条，只有当事人在合同书上签字或盖章后，买卖合同才成立。也就是说，即便网上签约环节完成，也不产生买卖合同成立的法律效果，而只是生成了可供当事人签署的合同书，故而，如果把成立买卖合同比喻成射门，完成网上签约只是运球到门框前，当事人签署合同书才是临门那一脚。
  
  
  
  问题在于，在合同书签署之前，当事人还有签署信息表、提交材料等行为，若它们只是当事人协商订立合同的表现，就能进一步印证签署合同书成立买卖合同的结论，但若不是这样，那就要反思该结论的正当性。究竟如何，只有甄别这些行为后，才能得出结论。
  
  2019-05-06 20:19:07