商住楼能买吗? 商住两用房值得买吗?用来自住或投资好吗?

• 156****6053 首先声明我不是专家，仅仅谈谈自己的看法。
  房地产的两要素就是房与地，房屋的所有权人同时具有房屋所在土地的使用权（土地所有权由全民所有）。
  国家规定：商业用地的出让年限不超过50年，住宅用地的出让年限不超过70年。作为建立在土地基础上的房屋，房屋的产权期限不能超过土地使用期限，40年的产权问题应该是商业用地出让10年后方进行开发，此时土地剩余使用年限仅余40年。
  《物权法》的出台，解决的**大问题就是承认私人财产与国家、集体财产一样受到国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。明确鼓励人们创造财富，积累财富。
  由于解放后城市土地收归国有，土地的使用多采取行政划拨方式，改革开放后出让制度方逐步完善。目前的土地出让体系是借鉴了港英政府的地租理论，将土地所有权与土地使用权分离，在土地公有制的基础上**大限度地发挥了土地作为基础生产资料的作用，极大地促进了生产力的发展。由于实施土地出让制度时间不长，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。
  不过《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”至于详细的法律还未出台，但可以明确的是，土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。 2019-05-02 08:26:22
• 148****2794 商住楼是商用和居住两种性质的住宅楼，所以很多人喜欢购买商住楼，觉得商住楼的价值高，同时购买也没有一定的限制。不过关于购买商住楼需要交什么税？买商住楼可以抵税吗？
  购买商住楼需要交什么税？
  １、契税买方购买家庭首套房且所购房屋为普通住房（证载面积小于１４４平米且单价低于５０００元）的按１．５％缴纳，证载面积低于９０平米的普通住房按１％缴纳，非普通住房（证载面积大于１４４平米或单价高于５０００元）按３％缴纳；若买方所购房屋不是家庭住房一律按３％缴纳。所购住房为家庭二套住房均缴纳３％契税。
  ２、土地出让金：土地性质为划拨土地的房屋缴纳１％土地出让金。
  ３、个人所得税：所购房屋满五年（以房证日期或税费日期哪个在先按哪个），且为卖方家庭生活用房的免征个人所得税；不满五年或过户房屋不是卖方家庭生活用房的缴纳１％个人所得税。
  ４、营业税：满五年的普通住房（证载面积小于１４４平米且单价低于５０００元）免征营业税，满五年的非普通住房（证载面积大于１４４平米或单价高于５０００元）征收差额（现评估价与原购买价之差额）５．６５％营业税；不满五年的普通住房及非普通住房征收全额５．６５％营业税。
  ５、手续费：居住（楼上）６元每平米，非居住（地下室或车库）１８元每平米。
  ６、登记费：居住（楼上）８０元，非居住５５０元。 2019-05-02 08:26:16
• 134****3609 房价涨得厉害,真正有住房需求的刚需族买不起房或者没有买房资格。一线城市和部分二线城市限购或限贷,投资客们想要买房,难度也加大。那么,不限购、低总价的商住两用房能买来住或者投资吗?
  
  一、商住两用房的定义
  
  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,土地使用年限一般为50年。
  
  二、商住两用房优缺点分析
  
  优点:
  
  1、可以注册公司,既可以居住又可以办公。
  
  2、购买时没有限制,不限购不限贷,再买住房,还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)
  
  3、小户型,低总价。
  
  4、地理位置一般都比较优越,周边的配套比较完善。 2019-05-02 08:26:13
• 157****3926
  商住物业再受关注
  
  
  近日，记者接到读者王先生打来的电话，咨询小户型商住两用房能否作为首次置业的选择。王先生是新上海人，由于前段时间限购措施做了调整，他因连续缴税时间不足5年而被划入限购范围，暂时失去了购房资格。但害怕未来房价继续上涨，他考虑先买下一套房子以锁定成本，因此把目标选为不在限购范围内的商住两用房。
  
  
  同时，市场上确实有部分房企将小面积商住两用房包装成为首次置业产品对外销售。记者近期陆续接到房产中介的电话，推销“不限购、不限贷”的小户型产品，并一再强调这种商品房符合首次置业人群。
  
  记者还发现，小户型商住两用房由于面积不大，相应具有一定的价格优势。
  
  按照目前的房价水平，外环线附近一套约65平方米的新村类两房，报价已经达到320万元左右，购买这类房产，**款已经上百万元。但记者梳理目前在售的商住两用项目发现，部分分布在外环线以外地铁沿线的楼盘，售价主要集中在3.5万～4.5万元/平方米之间，一套约40平方米的小户型，总价大约180万元，购房负担显然比购买一套外环线附近的小面积老公房要轻松一些。
  
  此外，这类产品由于户型设计比较灵活，很受年轻人喜欢。比如有些房型挑高可达4.5米，通过适当改造，完全可以达到“买一层、得两层”的目的，空间使用效率大大提高。这在房价不断上涨的当下，无疑是比较合算的。
  
  业内人士估计，随着政策的收紧，未来商住两用房会受到更多关注。据了解，今年国庆节期间，包括上海、南京、成都等20多个城市收紧调控，其中**主要的手段就是重启限购措施。限购让部分失去购房资格的人将目标转向尚未纳入限购范围的商住两用房，同时也导致部分投资需求回头再次关注这类物业。
  
  综合对比优劣立现
  
  那么，对于首次置业人群来说，小面积商住两用房能否成为一个选择呢？我们有必要从使用功能、产权、购房成本等多个方面进行综合对比，然后再进行判断。
  
  功能：商用物业占优
  
  所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动。但住宅主要用于居住，如果用来作为办公场所的话，容易受到邻居的举报。
  
  产权：住宅物业期限长
  
  就产权期限方面来说，住宅物业明显要比商住两用房长。据了解，住宅物业产权一般为70年，但商住两用房的产权一般只有40年或50年。同时，根据《物权法》相关规定，住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”却不能自动续期，这有可能会形成较高的隐性成本。
  
  落户：仅住宅可以
  
  购房落户，仅住宅具有这个功能，而商住两用房则无法实现。商住两用房一般无法迁入户口，这表明即便是周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法实现“就近入学”，这在无形中给购房者带来了不便。
  
  配套：住宅更方便
  
  如果单纯从居住角度考虑，商住两用房配套确实存在诸多不足的地方。简单来说，当居住小区达到一定规模之后，便会强制配套幼儿园、**甚至包括医疗机构等，但商住项目无此规定，只能借助周边的配套设施。如果项目选择不佳，配套不足，肯定会影响到居住使用。
  
  贷款：住宅有优惠
  
  如考虑申请房贷，住宅物业申请贷款可以享受优惠。据了解，虽然商业银行已经收紧房贷，但相对来说，申请住宅贷款，**为3成，资质不错的购房者尚可申请到优惠房贷如9折。同时，购买住宅还可以申请到住房公积金，其贷款利率水平更低，5年以上为3.25%。但商住两用房贷款期限一般不超过10年，**高达50%左右。此外，部分商业银行还会上浮贷款利率，为普通住宅的1.1倍，同时无法申请公积金贷款。
  2019-05-02 08:26:07