商住两用房好吗?商住两用房有哪些优缺点?

• 153****2978 商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善。
  优点：
  商住两用房的优势是:可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。
  缺点：
  目前存在的劣势是:不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。物业费相对普通住宅也会高一些。 2019-04-25 17:18:50
• 154****6446 对于那种自由职业或居家办公者，选择商住两用房就要慎重。因为，这两种人虽然需要一定的办公条件，但其购买的主要目的还是住。第一，"住”与“商”的要求不同第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。选择新型“商住两用房”现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。所以缺点比较多：
  1、进出的人员比较杂乱不安全
  2、电线比较多
  3、卫生较差 2019-04-25 17:18:46
• 154****3065 北京限购、通州限购等限购政策让很多购房目标投向商住房，那么北京商住两用房真值得购买吗？商住两用房优缺点有哪些？商住两用房到期后该怎么办？
  
  通州商住房能买吗？商住两用房优缺点有哪些？产权到期后怎么办？
  
  什么是商住两用房？
  
  商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。
  
  商住两用房有哪些优势？
  
  商住两用房优点一：不限购
  
  商住两用房**大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！
  
  商住两用房优点二：面积小
  
  商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。
  
  商住两用房优点三：可商可居
  
  商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。
  
  商住两用房优点四：灵动性强
  
  因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。
  
  商住两用房缺点总结
  
  商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户
  
  商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
  
  商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高
  
  商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
  
  商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧
  
  商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等
  
  商住两用房缺点四：商住两用房产权短
  
  商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
  
  商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高
  
  “商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
  
  商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限
  
  商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。
  
  商住两用房40年产权到期后该怎么办？
  
  深圳的国际商业大厦就是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证，**早的20年产权部分早已到期。
  
  为此，政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的**长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。按照该《规定》，国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。 2019-04-25 17:18:42
• 158****5141 商住两用房是指既可以居住又可以办公的一种新兴的住房形式，具有面积小、总价低、收益高且不限购等特点。买商住两用房，大多数人可以负担的起，但是，购买时也要注意一些问题!
  
  买商住两用房注意事项
  
  1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。
  
  2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。
  
  3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且**多可贷房款的50%，时间**多贷10年。
  
  4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。
  
  注：差额=房屋成交价-房屋上手价
  
  5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费略高。
  
  商住两用房优点
  
  不限购；单价便宜；可办营业执照；作为投资的话回报率较高。
  
  商住两用房缺点
  
  商住楼**多只能贷50%，且不能用公积金贷款；商住楼不能用管道煤气，不能用明火做饭；商住楼如果办公的多，进出人员会比较杂乱；商住楼一般公摊大，实际使用率低；使用年限40－50年。 2019-04-25 17:18:35