随着降息、“二孩”等利好政策相继出台,楼市不断走好。那么在严格执行限购的政策下,限购人群、对现有住房不满意等人群,现在卖房再选择是一个不错的时机。那么,个人卖房流程及交易过程中要注意哪些事项呢?下面我们就来一起看看吧!1.了解行情浏览:相关房地产网站的新闻快讯。未来城市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。多请教相关从事地产行业的专业人事,如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价。报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地,另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。首先,地段当然是决定房价的**基本因素。一般来说,同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同,的确可以参照**近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的唯一因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
全部5个回答 >二手房如何买卖? 什么样的二手房不能买卖?怎样才能辨别?
131****0413 | 2019-04-20 19:26:41-
137****6468 买卖双方签订购房合同,然后根据合同要求交钱,买房交全额房款或是办理银行贷款,然后双方带齐资料自己去走流程过户。
如果是私下交易的话,不论什么方法,程序上都是先将原贷款还清。
方法一:让他先自己还清贷款,你们在交易买卖双方无风险,这是**正规的方法。
方法二:卖方若无力偿还,可以先让卖方找垫资公司先把贷款还了,然后再正常交易,买方无风险 卖方承担风险,因为垫资公司会留下卖方的结算账户,身份证,账户密码,一般公司越正规,风险越小。
方法三:买方用自己的钱给卖方还贷,这样买方承担很大风险,因为如果后面交易中途手续不能顺利进行,那么之前还贷的事实是不能改变的。
私下交易流程:
1、产权调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,产权证上的业主姓名与卖房者是否相符,有无抵押或共有人等;
2、签订买卖合同。买卖双方可以到房管部门等网站上下载合同文本,按买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,约定定金等签订合同;
3、进行房产评估。评估时间大约要5~7个工作日; 2019-04-20 19:27:09 -
142****0241 (一)查明产权状况,**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;
2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;
3、第三步要查验房屋有无债务负担;
4、另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
(二)如通过中介找房,一定要会选择。
一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。选了中介公司也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡,因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价,所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
(三)建议大家在买二手房过程当中双方见面。
现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差。 2019-04-20 19:27:06 -
137****7511 二手房买卖纠纷不断、陷阱重重,很容易造成购房者的经济损失。在二手房市场中,可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房。按照成本价或者标准价购买的安居工程住房,集资合作建设的住房,按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房和按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房等等。到底该如何辨别二手房能否买卖呢?我国法律规定下,不能进行二手房买卖的房屋又有哪些呢?
怎样辨别二手房能否进行买卖?
1.查明房屋是否正在租赁,是否属与单位分房,有无产权共有人,是否抵押出去,是否为小产权房等。
方法:一方面要实际去看房,对物业和周边住户进行咨询;另一方面要到房管局进行信息咨询,查明产权,谨防受骗。
2.核实房主真实身份。二手房买卖合同签订之前,买卖双方应该对对方的身份进行确认,尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为居间担保的情况下,以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。
什么样的二手房不能买卖?
1.未依法取得房屋所有权证的房屋,如小产权房;
2.只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房; 2019-04-20 19:27:01 -
152****0026 如何辨别凶宅?万一买到凶宅又该怎么办?
一、什么样的房子算凶宅?
风水不好,不利主人,或者发生过大凶之事,或者闹鬼什么的。都可以叫凶宅。
1、一般来说发生过非正常死亡事件(比如自杀、凶杀和恶性传染性疾病);
2、不吉利或总出事的房子 ,住在该宅的人,都已非正常死亡(与第一点不同的是,不一定死在屋中,如交通事故等)。
3、五行分配失调和宅地本身缺陷,对宅内的人畜有危害的情况;
4、五行八卦中的气不顺,位不正,死门以及踩在鬼门线上的屋宅可以统称为凶宅!
5、房间的格局,或周遭的风水使人运气不顺,走背运等。
可见,什么叫凶宅,很多人住的房子里,曾经有人死过,有人自杀过;或者说有一些非常不吉利的事情发生;或者虽然是新房,但是由于地基问题,或者相关的其他问题,导致该屋宅险象环生,那么居住在这里的人们,心里就会觉得非常非常的不舒服。这样的房子,就被认定为是凶宅。
二、什么样的房子不能买?
1、小区有凶杀案,诸如灭门惨案发生的当然要谨慎购买。
2、小区宅基地过去是乱坟堆也要谨慎购买
3、宅基地或者附近曾经是放射性工厂或诸如此类的军事基地、大学生化实验室基地等,都要谨慎购买附近屋宅
4、屋宅朝向诡异、南北方位倾斜15度,要谨慎购买
5、套房内户型缺角严重、与诸多风水原理相违背的屋宅要谨慎购买。
6、与自己命理五行格格不入的屋宅要谨慎购买。
三、发生过命案的房子很便宜,能否购买?
现在房价猛涨的时候,要是有个便宜的“凶宅”,有人会愿意去考虑么?相信很多朋友都会说,白给我都不要,更不要说是购买了,其实不然,深圳的杨先生就这样问到:“如果有一套房子120平米左右卖只18万元,但这套房子发生过命案。我可以购买吗?我是一个打工仔,钱不多,但很需要这套房子,想用来当新房用。”
任何的凶宅都是煞气很重的,既然已经知道是凶宅,那么,建议要谨慎购买,尽管很便宜。尤其是你用来作新房之用,你想,一旦新娘知道了实情,她还会在这里跟你浪漫下去吗?你可能说,用结婚来冲这个凶宅的煞气,但是,煞气如此中,你们区区小两口又如何能冲得了这个煞气呢?很可能到头来,你竹篮打水一场空。
凶宅”变废为宝“的情况是,如果是大批年轻人入住,如军人、学生等,那么,由于人气很旺,慢慢这个凶宅也就会化解了。当然。这是特殊条件下,我们平时家庭就要谨慎使用凶宅了。
四、买二手房遇到凶宅怎么办
汉郭女士:“本人在武汉多年, **近看中一套二手小房子,感觉房型价格都比较合适,于是就签定了居间合同,付了一万元的定金,并签定了尾款支付等条约。我们之前了解的是房东是一个70岁左右的老人,他老伴去世几十年了。然而,今天又去看房子的时候,却被邻居告之:此屋是凶宅,说房东老头有三个儿子,加上他的老伴,四个人都是得肝癌死的,而且这个屋子的是四楼404房间,更让人觉得害怕。我怎么办?”
你在入住前了解了这个情况,假设你不知道,付了款入住,那么,麻烦可就大了,不仅仅损失钱财,更重要可能会犯血光之灾哦。因此,你可以与中介或房东商量,看能不能退定金或退一部分定金,记住:即使不能退,你也不是坏事。
五、我的房子实情要告知他人吗?
大连洪先生问:“我表哥医疗事故引发死亡,肠胃手术引发肠梗阻(死于医院),家人卖房子有必要告知买房人吗?如果不说,会有人在意这个事情吗?”
正常医疗事故引发的死亡事件,通常没必要告诉购房人,正常买卖就行。这房子本身算不上凶宅。当然,如果是由于此房子引起的死亡,比如说,被灭门了,确实是因房宅的问题,那还要知会他人的。否则,日后也会有麻烦产生。
桂林张女士也有类似情况:“家里老人在我家去世了(因抑郁症自杀),由于触景生情,所以年初将房子卖出了,但当时没有告诉买房人这些情况,现在买房人了解到了,要求退房,可我已经买了新房,没有足够的钱赎回房子了,请问应该怎么办呢?”
如果买方已经交购房款,原则上是不能退房。但是因为房内曾经死人没有知会他人,从情理上看,是不妥当的,也是一种退房的理由。无论如何,此类房子卖给他人,事先有没有告知,无论对哪一方都是不好的。 2019-04-20 19:26:54 -
142****5356 蓄。因此,买房之前要慎重,一定要做足功课,从户型、物业、地段、周边危害设施等各个方面斟酌、考察,确保你买到心仪的房子。其实一些房子会存在纠纷,主要表现在产权和居住功能,下文将从影响产权明晰和影响居住功能两大类别来详细分析,告诉大家什么样的房子坚决不能买!
影响产权明晰的类别
一、小产权房
不可否认,小产权房解决了一部分低收入人群的居住问题。但是,想购买小产权房或者奢望今后小产权房转正的思想是不可取的。不但现在,而且今后国家都会严令禁止小产权房的交易。我国的土地所有制结构,分为国有土地和集体土地两种。普通商品房是建在城市里国有土地上的房子,建在农村集体土地上用于对外销售的就是小产权房。由于没有缴纳土地出让金,这种在农民宅基地上建的房子无法办理土地证和房产证,产权不受法律保护。而且,今后遇到拆迁等情况,也不能依法得到相应的补偿。所以,千万不要相信中介的说辞,贪便宜图侥幸购买小产权房。
建议:贷款买商品房是正路,歪门邪道不要走。除非小产权房的价格极为便宜,相当于付租金,可以考虑购买。我的一个同事亲戚,2009年在上海松江花20多万,买了一栋农村的小产权别墅,只要不拆就可以一直住下去,想想比租金都便宜,何乐而不为呢。
二、共有产权保障住房(经济适用房)
购买共有产权房和经济适用房产生纠纷的事情时有发生,**关键的是这两种房子有个5年限制,而且房屋产权份额是个人和政府共有的。所以,会出现房屋挂牌价格很低的情况,其实是房东只挂牌自己的份额出售,然而,买房人全然不知,贪图便宜,结果深套其中。
相关政策:2014年,住建部提出在北京、上海、深圳等6个城市试点共有产权保障住房,并逐步替代原本的经济适用房。其他城市仍以经适房为主。两种类型住房在出售环节基本相近,都明确规定:在取得房地产权证未满5年内,只能由政府回购,不得对外出售转让。房地产权证满5年后,个人可以按照市场价出售自己的份额,但是,政府具有优先购买权,政府放弃购买的,才可以转让他人。而且,新购买人必须在征得政府同意后,才能购买房屋的全部产权。
建议:共有产权房和经济适用房满5年后对外销售,流程复杂,关卡繁琐。而且,**终算下来的价格和周边商品房相近,根本没有优势。从节省时间成本和降低风险来考虑,还是不买为妙。当然,中低收入无房家庭,可以直接向政府部门申请购买一手共有产权房和经济适用房。
三、法院拍卖房
由于目前房价涨幅较大的城市全部限购了,就有人建议通过购买法院拍卖的房子来破限购。的确,不限购是法拍房的**大优势。但是,风险远远大于优势。因为,法拍房都是由于房东无法履行债务而被起诉,**终被法院强制执行拍卖的。这其中极可能会出现多次抵押的情况,而且,很多民间借贷是无法通过机构查询到的,购买后可能会卷入其它债务纠纷。此外,如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走,法院是无法强制执行的。另外,房东的户口能否迁出也是未知数。
建议:如果不是公司行为的话,个人购买法拍房绝对是吃饱了撑的。 2019-04-20 19:26:49
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当想要购买二手房时,除了要注意准备好购房款,选择正规的房产中介进行交易,以及签约、过户等问题之外,你还需要了解一些另外的事项,这样你去买房才会显得太小白,也就不容易被忽悠了!一、记得留意房龄大小二手房房龄越老,贷款的年限就越短,太老的房子,可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面,也会受到影响。由于房龄老,所以房子剩余的土地使用年限也比较短,维修费用高,持有成本增加。二、留意土地使用性质、剩余年限国有土地证的取得方式有两种,一种是有偿取得,即以出让方式取得,以这种方式取得的土地,可依法转让。另一种是无偿取得,即以划拨方式取得,以这种方式取得的土地在转让前,必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金,变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候,要注意土地的性质,以及剩余的使用年限。三、检查房屋自身情况和周边配套如你选中的二手房户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、室内的高度、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。了解房屋周边状况,如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。此外,很多人买二手房害怕买到凶宅,这就需要去询问周边的居民,并在网上查询相关的资料了。四、房主与房产证上的人是否一致卖房的人必须是房主,同时,注意看房产证上的姓名与房主是否一致。有些房屋有多个共有人,那么,签订合同时,要和全部共有人签订买卖合同;避免房屋的共有人不同意出售房屋,而导致的房产纠纷。如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书。另外,注意房主是否为完全民事行为能力人,因为与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。五、房屋是否能上市交易有房产证、土地证,并且贷款已经结清了,才可以上市交易。另外,下面的这些限制性的条件,买房人也要注意:1、如果房屋为多人共有,则须卖房人提供全部共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。2、如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。3、如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。4、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。5、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供ZF部门对其上市交易的批准书。6、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或相关的机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋,不要购买。
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二手房买卖纠纷不断、陷阱重重,很容易造成购房者的经济损失。在二手房市场中,可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房。按照成本价或者标准价购买的安居工程住房,集资合作建设的住房,按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房和按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房等等。到底该如何辨别二手房能否买卖呢?我国法律规定下,不能进行二手房买卖的房屋又有哪些呢?怎样辨别二手房能否进行买卖?1.查明房屋是否正在租赁,是否属与单位分房,有无产权共有人,是否抵押出去,是否为小产权房等。方法:一方面要实际去看房,对物业和周边住户进行咨询;另一方面要到房管局进行信息咨询,查明产权,谨防受骗。2.核实房主真实身份。二手房买卖合同签订之前,买卖双方应该对对方的身份进行确认,尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为居间担保的情况下,以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。什么样的二手房不能买卖?1.未依法取得房屋所有权证的房屋,如小产权房;2.只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;3.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;4.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;5.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;6.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;7.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;8.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二手房买卖中,个人权益的保障除了靠二手房买卖合同,还要看购房者对二手房信息的了解程度。购房者应该谨记不能进行交易的二手房种类,在排查房源的时候,将不符合交易条件的房源提前踢出局,这样才能从根本上保障交易的合法性;另外,在签订二手房买卖和同的同时,应该注意合同条款的附加款项,将一切可能发生的情况注明、签字。若是个人难以进行辨别,购房者可以邀请正规中介帮助辨别,杜绝购买不能交易的二手房,以此保障个人利益不受损失。
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一房屋选择有技巧1、选择房产证满2年的房屋我们知道,普通住宅房产证满2年,可以免征增值税。增值税为5%,增值税及其附加税为5.6%,这个税率是比较高的。总价100万,未满2年的房屋,其增值税为47619元(计算公式:100万÷(1+5%)×5%=47619元);而满了2年,则可以省去这笔费用。2、选择满五唯一的房屋满五唯一的房子,免征增值税和个税。增值税上文已提到,个税一般是征收房屋价格的1%或者两次交易差额的20%。按照1%的税率来计算的话,总价100万的房屋,个税为1万。二手房交易,**主要的税费就是增值税、契税(契税一般为1%、1.5%或2%)、个税和中介费(一般为2%-3%)。如果能免去了增值税和个税,则能少交不少钱。二挑准时机再买房买房也要讲究时机,主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场,则买方砍价还价的余地比较多,也有更多的时间精挑细选;如果是卖方市场,想讨价还价就比较难了,能买到不乱涨价的二手房就不错了。因此,在买房的时候,个人也要了解一下当前的市场情况,了解二手房交易是冷还是热。三学会讨价还价1、了解房主为啥卖房了解房主是因为什么原因而卖房,是否急卖。比如,有的房主可能急卖房子,供孩子出国留学或者给家里的老人看病。这个时候,只要价格合适,哪怕低一点,房主也愿意出售。还有些是卖掉旧房买新房,这里又分是先买新房再卖掉旧房,还是先卖掉旧房再买新房。如果是先买了新房,那么则急需卖掉旧房,以支付新房的**等各项费用;如果是先卖掉旧房再换新房,那房主可能还不那么着急。2、了解房主的性格如果房主的性格比较爽快,比较好说话,那么,爽爽快快的给房主还一个价。千万不要房主答应了你还的价格,你又觉得还低了,又向房主还价,这样的结果通常都是房主拂袖而去。另外,在初次见面时,可以通过与房主的交谈,了解其原来购买房屋时的价格和现在的心理价位,做到心中有数。3、不要表露自己的喜好遇到喜欢的房屋时,千万不能把你的欢喜表露出来。在这时应该不断的提出你不满意的地方,比如房子临街,就抱怨房子太吵;在一楼,就说太潮;住在高楼层,就说太高;如此种种。不论你怎么说,其目的就是打击房主的优势心理,让他知道自己的房子有太多的缺点,这样的房子我都愿意买,你还不降点价吗?但是,也不能太贪而将别人的房子说的一无是处,要把握好度。4、利用中介向房主砍价导致买卖双方迟迟不能签定合同的主要障碍往往就是房价的问题,此时中介是希望卖家能够把价格降下来,使双方达成一致并成功交易,以便收取中介费用。要充分利用中介的这种心理,让他们来从侧面为你向房主还价,或者直接向中介施压,即给中介一个你愿意承受的价格,如果谈得下来就买,谈不下来就拉倒,这样一来可以省去你不少的精力,而且中介往往更会“砍价”。5、从中介处索取一定的优惠买二手房,进行按揭贷款,一般有中介公司帮忙进行操作。中介公司的资源多,可以问问中介能否向银行争取到一定折扣的利率,如果能,买房人也可以省一点钱。另外,中介收取的中介费,问问中介人员是否可以少收一点,比如,少收0.5%或者将零头抹去啊。买房的时候,能省一点是一点,毕竟积少成多。省去的钱将来用来添置家具或者还房贷都是不错的。
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购买二手房的风险主要在以下几方面,把以下方面做好,就可以避免购买二手房的风险,具体注意事项如下:1、房屋手续是否齐全 (查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况);3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁);4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押,查封等);5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线内);6、房屋是否合法 (不要有违规搭建等,无法办理过户);7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);8、水电气暖物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别是学区房) ;9、中介公司是否违规 (选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等);10、合同约定是否明确 (违约赔偿责任)。
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