二手房如何买卖? 什么样的二手房不能买卖？怎样才能辨别？

• 137****6468 买卖双方签订购房合同，然后根据合同要求交钱，买房交全额房款或是办理银行贷款，然后双方带齐资料自己去走流程过户。
  
  如果是私下交易的话，不论什么方法，程序上都是先将原贷款还清。
  
  方法一：让他先自己还清贷款，你们在交易买卖双方无风险，这是**正规的方法。
  
  方法二：卖方若无力偿还，可以先让卖方找垫资公司先把贷款还了，然后再正常交易，买方无风险 卖方承担风险，因为垫资公司会留下卖方的结算账户，身份证，账户密码，一般公司越正规，风险越小。
  
  方法三：买方用自己的钱给卖方还贷，这样买方承担很大风险，因为如果后面交易中途手续不能顺利进行，那么之前还贷的事实是不能改变的。
  
  私下交易流程：
  
  1、产权调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，产权证上的业主姓名与卖房者是否相符，有无抵押或共有人等；
  
  2、签订买卖合同。买卖双方可以到房管部门等网站上下载合同文本，按买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，约定定金等签订合同；
  
  3、进行房产评估。评估时间大约要5~7个工作日； 2019-04-20 19:27:09
• 142****0241 （一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；
  2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；
  3、第三步要查验房屋有无债务负担；
  4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
  （二）如通过中介找房，一定要会选择。
  一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
  （三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。 2019-04-20 19:27:06
• 137****7511 二手房买卖纠纷不断、陷阱重重，很容易造成购房者的经济损失。在二手房市场中，可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房。按照成本价或者标准价购买的安居工程住房，集资合作建设的住房，按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房和按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房等等。到底该如何辨别二手房能否买卖呢？我国法律规定下，不能进行二手房买卖的房屋又有哪些呢？
  
  怎样辨别二手房能否进行买卖？
  
  1.查明房屋是否正在租赁，是否属与单位分房，有无产权共有人，是否抵押出去，是否为小产权房等。
  
  方法：一方面要实际去看房，对物业和周边住户进行咨询；另一方面要到房管局进行信息咨询，查明产权，谨防受骗。
  
  2.核实房主真实身份。二手房买卖合同签订之前，买卖双方应该对对方的身份进行确认，尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。
  
  什么样的二手房不能买卖？
  
  1.未依法取得房屋所有权证的房屋，如小产权房；
  
  2.只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房； 2019-04-20 19:27:01
• 152****0026 如何辨别凶宅？万一买到凶宅又该怎么办？
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  一、什么样的房子算凶宅？
  
  
  风水不好，不利主人，或者发生过大凶之事，或者闹鬼什么的。都可以叫凶宅。
  
  1、一般来说发生过非正常死亡事件(比如自杀、凶杀和恶性传染性疾病)；
  
  2、不吉利或总出事的房子 ，住在该宅的人，都已非正常死亡(与第一点不同的是，不一定死在屋中，如交通事故等)。
  
  3、五行分配失调和宅地本身缺陷，对宅内的人畜有危害的情况；
  
  4、五行八卦中的气不顺，位不正，死门以及踩在鬼门线上的屋宅可以统称为凶宅！
  
  5、房间的格局，或周遭的风水使人运气不顺，走背运等。
  
  可见，什么叫凶宅，很多人住的房子里，曾经有人死过，有人自杀过；或者说有一些非常不吉利的事情发生；或者虽然是新房，但是由于地基问题，或者相关的其他问题，导致该屋宅险象环生，那么居住在这里的人们，心里就会觉得非常非常的不舒服。这样的房子，就被认定为是凶宅。
  
  二、什么样的房子不能买？
  
  1、小区有凶杀案，诸如灭门惨案发生的当然要谨慎购买。
  
  2、小区宅基地过去是乱坟堆也要谨慎购买
  
  3、宅基地或者附近曾经是放射性工厂或诸如此类的军事基地、大学生化实验室基地等，都要谨慎购买附近屋宅
  
  4、屋宅朝向诡异、南北方位倾斜15度，要谨慎购买
  
  5、套房内户型缺角严重、与诸多风水原理相违背的屋宅要谨慎购买。
  
  6、与自己命理五行格格不入的屋宅要谨慎购买。
  
  三、发生过命案的房子很便宜，能否购买？
  
  现在房价猛涨的时候，要是有个便宜的“凶宅”，有人会愿意去考虑么？相信很多朋友都会说，白给我都不要，更不要说是购买了，其实不然，深圳的杨先生就这样问到：“如果有一套房子120平米左右卖只18万元，但这套房子发生过命案。我可以购买吗？我是一个打工仔，钱不多，但很需要这套房子，想用来当新房用。”
  
  任何的凶宅都是煞气很重的，既然已经知道是凶宅，那么，建议要谨慎购买，尽管很便宜。尤其是你用来作新房之用，你想，一旦新娘知道了实情，她还会在这里跟你浪漫下去吗？你可能说，用结婚来冲这个凶宅的煞气，但是，煞气如此中，你们区区小两口又如何能冲得了这个煞气呢？很可能到头来，你竹篮打水一场空。
  
  凶宅”变废为宝“的情况是，如果是大批年轻人入住，如军人、学生等，那么，由于人气很旺，慢慢这个凶宅也就会化解了。当然。这是特殊条件下，我们平时家庭就要谨慎使用凶宅了。
  
  四、买二手房遇到凶宅怎么办
  
  汉郭女士：“本人在武汉多年, **近看中一套二手小房子，感觉房型价格都比较合适，于是就签定了居间合同，付了一万元的定金，并签定了尾款支付等条约。我们之前了解的是房东是一个70岁左右的老人，他老伴去世几十年了。然而，今天又去看房子的时候，却被邻居告之：此屋是凶宅，说房东老头有三个儿子，加上他的老伴，四个人都是得肝癌死的，而且这个屋子的是四楼404房间，更让人觉得害怕。我怎么办？”
  
  你在入住前了解了这个情况，假设你不知道，付了款入住，那么，麻烦可就大了，不仅仅损失钱财，更重要可能会犯血光之灾哦。因此，你可以与中介或房东商量，看能不能退定金或退一部分定金，记住：即使不能退，你也不是坏事。
  
  五、我的房子实情要告知他人吗？
  
  大连洪先生问：“我表哥医疗事故引发死亡，肠胃手术引发肠梗阻(死于医院)，家人卖房子有必要告知买房人吗？如果不说，会有人在意这个事情吗？”
  
  正常医疗事故引发的死亡事件，通常没必要告诉购房人，正常买卖就行。这房子本身算不上凶宅。当然，如果是由于此房子引起的死亡，比如说，被灭门了，确实是因房宅的问题，那还要知会他人的。否则，日后也会有麻烦产生。
  
  桂林张女士也有类似情况：“家里老人在我家去世了(因抑郁症自杀)，由于触景生情，所以年初将房子卖出了，但当时没有告诉买房人这些情况，现在买房人了解到了，要求退房，可我已经买了新房，没有足够的钱赎回房子了，请问应该怎么办呢？”
  
  如果买方已经交购房款，原则上是不能退房。但是因为房内曾经死人没有知会他人，从情理上看，是不妥当的，也是一种退房的理由。无论如何，此类房子卖给他人，事先有没有告知，无论对哪一方都是不好的。 2019-04-20 19:26:54
• 142****5356 蓄。因此，买房之前要慎重，一定要做足功课，从户型、物业、地段、周边危害设施等各个方面斟酌、考察，确保你买到心仪的房子。其实一些房子会存在纠纷，主要表现在产权和居住功能，下文将从影响产权明晰和影响居住功能两大类别来详细分析，告诉大家什么样的房子坚决不能买！
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  影响产权明晰的类别
  
  
  
  一、小产权房
  
  
  
  不可否认，小产权房解决了一部分低收入人群的居住问题。但是，想购买小产权房或者奢望今后小产权房转正的思想是不可取的。不但现在，而且今后国家都会严令禁止小产权房的交易。我国的土地所有制结构，分为国有土地和集体土地两种。普通商品房是建在城市里国有土地上的房子，建在农村集体土地上用于对外销售的就是小产权房。由于没有缴纳土地出让金，这种在农民宅基地上建的房子无法办理土地证和房产证，产权不受法律保护。而且，今后遇到拆迁等情况，也不能依法得到相应的补偿。所以，千万不要相信中介的说辞，贪便宜图侥幸购买小产权房。
  
  
  
  建议：贷款买商品房是正路，歪门邪道不要走。除非小产权房的价格极为便宜，相当于付租金，可以考虑购买。我的一个同事亲戚，2009年在上海松江花20多万，买了一栋农村的小产权别墅，只要不拆就可以一直住下去，想想比租金都便宜，何乐而不为呢。
  
  
  
  二、共有产权保障住房（经济适用房）
  
  购买共有产权房和经济适用房产生纠纷的事情时有发生，**关键的是这两种房子有个5年限制，而且房屋产权份额是个人和政府共有的。所以，会出现房屋挂牌价格很低的情况，其实是房东只挂牌自己的份额出售，然而，买房人全然不知，贪图便宜，结果深套其中。
  
  
  
  相关政策：2014年，住建部提出在北京、上海、深圳等6个城市试点共有产权保障住房，并逐步替代原本的经济适用房。其他城市仍以经适房为主。两种类型住房在出售环节基本相近，都明确规定：在取得房地产权证未满5年内，只能由政府回购，不得对外出售转让。房地产权证满5年后，个人可以按照市场价出售自己的份额，但是，政府具有优先购买权，政府放弃购买的，才可以转让他人。而且，新购买人必须在征得政府同意后，才能购买房屋的全部产权。
  
  
  
  建议：共有产权房和经济适用房满5年后对外销售，流程复杂，关卡繁琐。而且，**终算下来的价格和周边商品房相近，根本没有优势。从节省时间成本和降低风险来考虑，还是不买为妙。当然，中低收入无房家庭，可以直接向政府部门申请购买一手共有产权房和经济适用房。
  
  
  
  三、法院拍卖房
  
  
  
  由于目前房价涨幅较大的城市全部限购了，就有人建议通过购买法院拍卖的房子来破限购。的确，不限购是法拍房的**大优势。但是，风险远远大于优势。因为，法拍房都是由于房东无法履行债务而被起诉，**终被法院强制执行拍卖的。这其中极可能会出现多次抵押的情况，而且，很多民间借贷是无法通过机构查询到的，购买后可能会卷入其它债务纠纷。此外，如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走，法院是无法强制执行的。另外，房东的户口能否迁出也是未知数。
  
  
  
  建议：如果不是公司行为的话，个人购买法拍房绝对是吃饱了撑的。 2019-04-20 19:26:49