房子有贷款可以公证吗? 房屋贷款还不上了能把房子公证给孩子吗？

• 157****0454 您好。不可以。
  
  一、没有还清贷款的住房，产权抵押给了银行，无权对该房产的产权，经行抵押买卖转让，和变更姓名!公证处也不会受理，没有产权证明的房产的公证。但是如果双方都同意，那就可以书写一份协议，注明双方要求，然后一起去公证处，对双方签名和按的手印经行公证!
  
  注意：是公证签名，而不是那份协议。
  
  二、相关知识：
  
  1，贷款未还清的房子可以转让吗？
  
  首先，未还清贷款的房子在实际操作中是可以买卖的，但要在前期做好相应的工作。而具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。
  
  其次，房产在交易之前**好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速，也会使买方多一份放心。但是，如果大家因为各种原因导致贷款没有还清的话，那么，没有还清贷款的房子怎么转让呢?本文就为大家推荐几种转让有贷款的房产的具体办法，大家可以根据自己的具体情况和实际需要进行选择。
  
  2，怎么转让有贷款的房子?
  
  转按揭
  
  **简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
  
  3，怎么转让有贷款的房子：
  
  用买方的**款缴清剩余贷款
  
  这是当下二手房交易中**多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可**房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 2019-04-12 11:28:25
• 134****2277 没有还清贷款的住房，产权抵押给了银行，无权对该房产的产权，进行抵押买卖转让，和变更姓名，公证处也不会受理没有产权证明的房产的公证。
  如果双方都同意，就可以书写一份协议，注明双方要求，然后一起去公证处，对双方签名和按的手印进行公证。
  或者在还清贷款之后，拿到房产证解押，取得住房全部物权以后，找到买家办理过户手续，依法缴纳过户税费，办理下买家姓名房产证，契税证，以及土地证，才算是公证给别人了。 2019-04-12 11:28:17
• 131****9324 1、房子还在贷款的时候，是不能公证给别人的，除非得到银行的同意。
  2、你这种情况是逃避银行的债务，不可取。 2019-04-12 11:28:13
• 155****9765 民间借贷中，借款人在借款时可能会“被迫”将自己的房屋公证委托给债权人指定的人“出售”以担保借款人能够按约还本付息。这里的“被迫”一般是指借款人急需资金，为了获得资金而不情愿地做公证委托，而不是法律概念上的“胁迫”，因此借款人（房屋所有人）一般不得以自己做公证委托系“被迫”为由要求确认其委托行为不是其真实意思的表示，要求确认其授权委托行为无效。
  
  
  
  房屋被多次买卖（下文以两次为例），第一次是公证委托的受托人（以下以B代称）代理房屋所有权人（债务人，以下以A代称）将房屋出售给第三人（下文以C代称）；第二次是C将房屋出售给D。
  
  
  
  讨论合同效力，即讨论A（B代理出售）和C之间的合同效力，C和D之间合同的效力。
  
  
  
  A要想取回房屋，需上述两个买卖合同都无效。如果只有第一个合同被认定为无效，法院并不能依据《合同法》第58条、《民法总则》第一百五十七条的规定判决C返还房屋给A，因为这不能执行。
  
  
  
  一、第一次房屋买卖合同的效力
  
  
  
  （一）受托人与买房人恶意串通损害房屋所有人利益的房屋买卖合同无效
  
  
  
  卖房人（民间借贷债务人）要想证明房屋买卖合同无效首先要找到合适的法律依据，找到一条法律上走得通的路。如果卖房人没有任何法律逻辑地诉苦，甚至词不达意地陈述，就可能“误导”法官对案件事实的认定。
  
  
  
  1、无权处分不会导致房屋买卖合同无效
  
  
  
  《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确规定了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……】。
  
  
  
  2、不宜以房屋所有权人公证委托“非真实意思表示”为由认定合同无效
  
  
  
  有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是，委托人（房屋所有权人）对受托人（其债权人或者第三人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对受托人（其债权人或者第三人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对受托人（其债权人或者第三人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。其实，如果委托卖房不是原房屋所有权人的真实意思表示，应当认定委托行为这一单方民事法律行为无效。委托行为有效与否只影响委托人和受托人之间的法律关系和法律后果，对于一个善意的买房人（第三人）来说，其一般是无法判断经过公证的委托无效的。因此，委托公证卖房非房屋所有权人的真实意思为由认定房屋买卖合同无效没有法理基础。
  
  
  
  此外，《民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。如果房屋所有权人亲自与买房人签订房屋买卖合同，且其与买房人并无真实的房屋交易的意思，买卖双方之间进行房屋买卖只是为了骗取银行贷款，则可以适用《民法总则》第一百四十六条第一款的规定认定房屋买卖合同无效。但是这里的“非真实意思”与公正委托卖房并非卖房人的真实意思（卖房人的真实意思是通过这种方式为其债务做担保）不是一回事。
  
  
  
  3、“恶意串通损害第三人利益”才是**准确的法律依据
  
  
  
  《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 受托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显偏低【低于市场价的70%，法律依据为《合同法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”（如买房人没有看房、房屋买卖合同没有经由中介、房屋买卖合同的很多重要条款没有约定、房屋买卖并没有真实的资金往来、买房人没有按照约定要求卖房人交房、公证委托的代理人和买房人关系密切等）来证明被委托人与第三人恶意串通，就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋，当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了（不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件） 2019-04-12 11:28:07
• 134****9700 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 恶意串通损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通即委托公证的受托人与买受人（买房人）有共同的侵害委托人（民间借贷债务人）的利益的意思联络，这是主观方面的要求；所谓损害第三人利益，分两个方面：（1）房价过低，一般低于市场价的70%即可认定为过低，即客观上损害了委托人的利益；（2）违背委托人的真实意思，即委托人办理公证委托的真实意思是担保民间借贷的债权的，不是出售房屋，出售了房屋即是损害了委托人的利益。
  
  
  
  《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定：“民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。 贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。 法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。” 北京高院的这个会议纪要的第一部分的逻辑是：首先推定这个公证委托是一个附生效条件的委托，这个生效条件就是委托人未按约偿还借款，此时，即可推定委托人有了卖房还债的意思表示；其次，受托人代理委托人卖房还债，履行自己作为受托人的义务。但是，但书部分（划横线部分）又为保护委托人的权利做了一个180度大转弯的规定。
  
  
  
  “贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”分为两部分：
  
  
  
  （1）“贷款人与买受人存在恶意串通行为”对应的是《合同法》第52条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效的规定。恶意串通是主观的，要通过客观来表现出来，这个“客观”一般就表现为房价过低，即低于市场价的70% 。
  
  
  
  （2）“或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”对应的是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件……(二)意思表示真实；……”即如果委托人的真实意思不是卖房，受托人卖房就是（实质上）没有代理权或者超越代理权，就违背了委托人的真实意思，如果买房人对此又是明知或者应知的，合同就是无效的。这其实也是“恶意串通”的表现。
  
  
  
  如果受托人明知委托公证是为了担保民间借贷的债权，受托人就要为“委托人表示过借款到期不还就卖房”和“借款到期未还”承担举证责任，否则就可以认定受托人卖房是恶意的。如果法院再能够查明买房人也存在恶意，就可以认定受托人和买房人恶意串通，就可以认定合同无效。
  
  
  
  但是，如果受托人不知道委托公证是为了担保民间借贷的债权，受托人的恶意也就不能得到认定，“恶意串通”自然也就不存在。
  
  
  
  北京高院的这个会议纪要其实是从“附生效条件的委托”或者“附条件卖房”的逻辑角度来分析和认定合同效力的，这样的合同一般是有效的。但是与此非常接近的委托公证又很容易被认定为担保债权的方式，进而被认定为委托卖房非委托人的真实意思表示。因此，如果没有相应的证据来证明委托人又“附条件卖房”和“条件成就”，房屋买卖合同就很容易被认定为无效。
  
  2019-04-12 11:28:02