继承房产算二套房吗? 继承的二套房收税吗

• 142****2608 户主，如果是户籍登记的户主，和买房子没有一点关系。
  户主如果是该住房房产证登记人，这房子就属于你父亲合法拥有的财产，如果是婚姻期间取得，没有事先书面约定前提，就是你爹妈婚后共有财产，他俩一人一半权益，和你没有关系。
  你如果没有办理继承这房子，你买房，算首套买入，
  你爹妈去世，你办理完毕继承这房子，房产证如果是你名字，再以你名字购房，算二套买入。 2019-04-12 10:27:59
• 155****3294 二套房认定标准：
  1、全款买过一套房,贷款买房——算首套；
  2、贷款买过二套以上房,后来全部卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录,再贷款买房——算首套；
  3、夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和**比例;若贷款未还清——算二套房以上；
  4、贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套；
  5、全款买过一套房,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,再贷款买房——算首套；
  6、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的,银行尽职调查核实购房人已有一套住房的,再贷款买房——算首套；
  7、个人名下有两套房的商业贷款记录,全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时——算首套；
  8、个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,申请商业贷款再买房——算首套；
  9、夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申请贷款——算首套； 2019-04-12 10:27:52
• 138****1517 需要一定费用。
  继承房产过户费用：
  （1）公证费 40元/平米*产权证面积
  （2）继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人
  注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭少有住房和购买超过2年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
  （3）房地产价值评估费用
  根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算
  房地产价格总额（万元）累进计费率%
  100以下5
  101以上至1000部分2.5
  1001以上至2000部分1.5
  2、所需材料：
  ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
  ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 2019-04-12 10:27:47
• 157****3632 原来，小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果是自用，不用缴纳个人所得税，但如果出售，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》第五条的规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
  
  
  
  二手房交易中的个人所得税征收有两种方式
  
  
  
  1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
  
  
  
  2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%
  
  
  
  第二种核定征收就是我们常见的征收方法，相对比较低，小张如果据此纳税，则个人所得税仅仅5.5万元。但根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。也就是说，小张只能按照“查验征收”方式缴纳高达100万的个人所得税！
  
  
  
  到此时，老张小张后悔莫及。其实当年如果不是用赠与，而是出售的形式过户，结果就完全不一样！
  
  
  
  两种方式的税收成本如下表：
  
  税种
  
  税率（按总价为税基）
  
  赠与的税费
  
  二手房买卖的税费
  
  公证费
  
  2%
  
  2015年后新规只需要提供亲属关系公证，公证费仅需300元
  
  无
  
  营业税
  
  无
  
  满5年免征，未满5年5.5%
  
  契税
  
  3%
  
  1%-3%
  
  土地增值税
  
  1%
  
  满5年免征，未满5年1%
  
  个人所得税
  
  无
  
  1%，满5年且为唯一住房免征
  
  房屋产权登记费
  
  80.00元
  
  80.00元
  
  评估费
  
  0.5%
  
  0.5%
  
  房屋交易手续费
  
  无
  
  3元/平米
  
  小张实际总费率
  
  6.5%
  
  3%
  
  （老张的房子已满五年但不是唯一住房）
  
  
  
  通过对比上表，我们会发现，如果按老张将房子“卖”给小张处理，则不但过户时的税费可能还更低，而且后续小张出售房子时还可以用核定征收，税率仅1%，也就是5.5万元，将少交94.5万的个人所得税！真是失之毫厘，差之千里啊！
  
  
  
  在这里，小编郑重提醒要将房子赠与给子女的朋友，请记住一定要用“卖房子”给孩子的方式进行过户！否则将来卖房子的时候，可能就要面临高额个人所得税了。
  
  
  
  房产过户全攻略，你全精通了吗？
  
  
  1.继承方式过户
  
  
  
  ①办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。
  
  
  
  ②时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。
  
  
  
  ③多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。
  
  
  
  ④尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。
  
  
  
  房产继承中**常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。
  
  
  
  200元公证费、280元登记费，总计480元
  
  
  
  2.赠与方式过户
  
  
  
  以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。
  
  
  
  关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权。
  
  
  
  而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。
  
  
  
  1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元，总计11830
  
  
  
  3.买卖方式过户
  
  
  
  以出让的方式将房屋过户给子女：房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满两年年，营业税是免征的，满五年且是名下唯一住房免征个人所得税，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。 受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。
  
  
  
  如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照**高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。
  
  
  
  房子买入超过5年后卖出，无营业税、 契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20% =20000元、交易费420元、登记费80元，总计24000元。
  
  2019-04-12 10:27:37
• 135****3669 推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。这无疑是践行房住不炒原则的一个很好地建议，如果真能这么做，对于刚需和对低收入群体将是一个有效的保护。而对于投机炒房，甚至多套房的持有者将是一个灭顶之灾。
  
  房产税一直就是一个非常热门的话题，这将关系到未来大家的财富，甚至是家庭的命运，所以大家都很关心，从目前的一些建议建言，还有一些官员的表态方面，我们能看到，房产税可能会有这么几个趋势。
  
  
  
  首先，按照核准价格征收，也就是说你的房子值多少钱，你说了不算，是人家说了算。换句话说，你要交多少税，也是人家说了算。这就有一个可能，那就是房价跌破核准价，比如当年金融危机下的底特律，房子1000美元就卖，甚至还有白送的，就是因为交不起税了，每年房产税都要几百上千美元。所以他很可能会沦为彻底的负资产。
  
  其次，应该是以家庭为单位，按照人均面积征收，每人给出一定的免征额，中国财政科学研究院，公共收入研究中心主任张学诞建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米，这与我们之前的预期基本一致，具体给多少，可能会因城施策。
  
  
  
  每个城市会不同，比如在人均住房紧张的地方，比如北上广深杭，可能会按照下限，也就是40平米来免征，而在三线城市可能会给出60平米，之所以这么预判，是因为两点，第一全国人均住房面积就是40平米，这是统计局的数据，第二，上海之前试点房产税，给的免征额就是60平米，结果失败了，基本收不上来税，也没有效果。
  
  
  
  所以我们这次应该会吸取这个教训。这样的免征面积其实已经很宽松了，在一线城市，三口之家住120平米的房子，都不用交税了。基本保护了刚需。甚至改善需求也保护了。当然如果要超出面积，就要征税了，甚至会给多套房，甚至居住大面积豪宅的征收惩罚税率。所以这么看，房子至多2套，第三套其实被征税，甚至被征收重税是很可能的。
  
  其次，应该是以家庭为单位，按照人均面积征收，每人给出一定的免征额，中国财政科学研究院，公共收入研究中心主任张学诞建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米，这与我们之前的预期基本一致，具体给多少，可能会因城施策。
  
  
  
  每个城市会不同，比如在人均住房紧张的地方，比如北上广深杭，可能会按照下限，也就是40平米来免征，而在三线城市可能会给出60平米，之所以这么预判，是因为两点，第一全国人均住房面积就是40平米，这是统计局的数据，第二，上海之前试点房产税，给的免征额就是60平米，结果失败了，基本收不上来税，也没有效果。
  
  
  
  所以我们这次应该会吸取这个教训。这样的免征面积其实已经很宽松了，在一线城市，三口之家住120平米的房子，都不用交税了。基本保护了刚需。甚至改善需求也保护了。当然如果要超出面积，就要征税了，甚至会给多套房，甚至居住大面积豪宅的征收惩罚税率。所以这么看，房子至多2套，第三套其实被征税，甚至被征收重税是很可能的。
  
  第三，不主动收，但交易会作为结算窗口。这就是社科院的建议，也跟我们之前的预期一致，在交易环节补齐。如果这个房子你一直住，那就不用交税，如果你还想卖，那么就要去交税。这样会大幅降低征税的成本，不用再去上门追缴，而是坐在房产交易大厅就可以了。算是个可行性的办法，也保护了刚需，如果你一辈子不交易，那么也就不用交税，当然乍一看好像也鼓励了富人，比如有的富豪一套豪宅别墅上千平米，他也不想卖，那么一辈子也可以不交税。但其实，如果跟第二条结合，这里面暗藏玄机，如果在免征面积以内的房子，是真的不用交税，超出一点那么只是超出部分交税，如果你自住也可以先不交。
  
  
  
  而富豪的大别墅，超出面积就比较多了，那么惩罚税率可能就比较重了。这时候你即使不交易不交税，那么税也是在累积的，也就是说**后你的大豪宅要办理继承的时候，可能会突然发现，要交的税甚至比房屋总价还高了。所以也就是说，你顶多住到死。之后这房子就不归你了。
  
  
  
  继承也是交易，继承也需要补税。日本就是这样，现在很多年轻人，都放弃了继承老人留下来的房产。因为那不再是资产，而是变成了负债。
  
  
  
  第四，因城施策，每个城市的情况不同，大框架不变，但具体的免征面积，甚至税率都会根据具体的情况来定。如果一刀切，那么北上广深就受不了了，一套房子动辄500-1000万，每年让你交1%，那也是每月大几千块钱，这绝大部分家庭肯定接受不了。
  
  
  
  第五，未来肯定要征收，但时间还不确定，这个事一向推进缓慢，所以2019年能见到一审稿，当年讨论修改，2020年能推出来在一些城市落地，都算是相当快的进度，稍微一拖，就得2021年，甚至2022年。所以别太乐观。
  
  综合来看，目前房产税的态度，还是尽量保证刚需和自住，特别是合理面积下的刚需和自住需求，所以有一套房的没必要担心这个，有两套房的也不用在意，即使让你交税，也会很温和，应该不会超过物业和供暖的钱，所以不疼不痒，总体来说，对二套房不会惩罚的，因为如果对二套房开始打击，那么一个城市的房租价格将会迅速上涨。
  
  
  
  带来更大的麻烦，但是三套以上的投资性住房就要注意了，一旦面积超标，套数超标，到时候惩罚税率，税率可能会有质的提升。卖房的时候统一收取，这会造成卖家的成本差异巨大，比如同样的房子，A是自住房，所以价格200万，B是二套房，多年未交的房产税要20万，而C是四五套房，可能房产税就将近100万，如果你是买主你买谁的，买主肯定只出**低的200万，所以房产税卖家只能自己承担，否则你高于市场价卖肯定是卖不掉的。
  
  
  
  你多套房没办法跟人家自住房竞争。所以到时候多套房在手里拿的越久，你就越是卖不出去。越卖不出去，你的资产损失也就越大。 2019-04-12 10:27:32