建筑容积率怎么算？容积率高了好还是低了好呢？

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，市民在选购房产时，从容积率的大小就可以看出该楼盘属于何种类型、品质如何等，通常容积率小的项目楼层较低、采光较好，因而深受买房人的欢迎。

(一)净容积率的计算1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地;再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。3、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。(二)核定建筑面积的计算核定建筑面积计算公式为：核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。(三)可建建筑面积的计算1、可建建筑面积计算公式为：可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。2、奖励建筑面积按以下规则计算：(1)实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。(2)实施道路奖励面积：中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。(3)同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：(1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层，可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。(2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式折算建筑面积：A’=KA式中：A’―折算的建筑面积，K―半地下室地面以上的高度与其层高之比，A―半地下室建筑面积。(3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。(4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。(5)市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积;单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。

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容积率关乎人们居住的舒适度，更关乎一个小区的人口密度！对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。虽然很多人都听说过容积率这个词语，但是并不是很清楚容积率是什么意思？听小编给你解释。 一、容积率释义： 【专业解释】 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。 绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 【通俗解释】 通俗来说的话容积率就是，小区的总户数、人数和小区面积的关系。户数越少、人数越少，面积越大肯定就越舒服。 二、容积率计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3。由于高层建筑的存在，容积率数值可以大于1。 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 三、容积率越低越好 根据容积率的解释和计算公式可以知道，容积率越低，建筑密度相对也就越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。总而言之，容积率越低越好。 随着房价近几年的上涨，开发商在广告宣传中着重强调赠送面积，“大面积赠送”成为了当前开发商抢夺客户的杀手锏。其实，开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际的容积率也就越高。常规条件下，得房率增加了多少，实际容积率也会相应增加，从而变相提高了小区的容积率，降低了居住舒适度。 四、不同住宅类型的容积率多少比较合适? 住宅容积率一般在土地拍卖时就已经确定，但是不同的住宅类型适合的容积率也是不同的，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考。 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅?，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 大家实地看房的时候可以根据楼盘的类型（多层高层别墅）对号入座，总体来说容积率越低居住越舒适，以上容积率区间供大家参考。当然看容积率的同时也不能忽略楼盘的其他信息。 五、容积率的影响因素 1、人口密度 高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 2、安防问题 高容积率住宅居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 3、内部规划问题 高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。 总结一下：容积率实际是指一个楼盘小区的总建筑面积与用地面积的比率。 容积率越高的小区，居住舒适度越低。要想以后住的舒服，一定要在买房时关注容积率哦！

容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 容积率存在客观上的**合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的**合理值。

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建筑容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总占地面的的比值，容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，容积率对于开发商来说是特别重要的一个数值，直接决定地价成本，而对于购房者来说，容积率的多少会直接影响到日后的居住措施多，如果一个小区内房屋数量比较多，容积率越高，舒适度就会越差。情况之下，高层住宅的容积率不能够超过5，多层住宅也就是12层以下的住宅小区容积率不能够超过3，在购买房屋的时候，除了要考虑房屋的容积率之外，也要考虑整个小区的绿化率，绿化率越高，则代表小区的容积率越低，小区的内部环境也就越好，一些高端小区容积率一般在0.8~1.5之间，别墅类型的住房容积率是所有房屋类型当中**低的。