买二手房注意什么？整个流程是怎样的?

• 142****4539 购买二手房，要注意以下问题：
  
  1、了解房屋历史：
  
  首先要对自己买的房子做侧面了解，例如该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是否发生过不好的事情；通过衣着和生活规律判断周围人的社会层次，了解邻居住的是否舒适；观察公共楼道的整洁程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能够实际考察一下自己所购买的房屋周边情况，交通是否方便，购物就医等是否符合自己的购买需要，学区房还要考察房屋距离**是否与价格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的费用：
  
  包括水，电，煤的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
  
  4、房屋手续是否齐全 ：
  
  查看房产证，土地证，个别地区还有契税证；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有违规搭建等，无法办理过户；
  
  6、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  
  7、中介公司是否违规 ：
  
  选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等。
  
  二手房交易过户流程：
  
  1、信息核对。
  
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  2、签合同。
  
  如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
  
  买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  
  4、立契。
  
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
  
  5、缴纳税费。
  
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  7、产权登记变更，发放贷款。
  
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  
  8、物业交割。
  
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2019-04-08 07:56:08
• 158****9887 1、评估：到市房产交易中心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。
  2、资金监管：需要贷款的**款要存入房产局指定帐户;现金买房的可自愿到房产局资金监管，但资金监管额不能超过评估价。
  3、银行贷款审批：贷款客户凭房产交易中心(建行、公积金中心)提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告，买卖双方夫妻身份证、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。
  4、担保公司担保：经审批的贷款，由买方和银行签定贷款合同，并到担保公司办理担保手续。
  5、银行(公积金)放款：银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。
  6、到房产局办理产权交易手续。
  7、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。 2019-04-08 07:56:00
• 148****0240 二手房签约，一般涉及签订买卖定金协议书、存量房买卖合同、居间服务合同、网上签约四个步骤，一旦签约，买卖双方行为即受法律约束，任何一方违约需按合同约定进行赔付。
  一、签订买卖定金协议需要注意什么？
  二手房交易中，若买卖双方达成交易意向，买方可先支付一定数额的定金，并签署《买卖定金协议》。《买卖定金协议》一旦签订便具有法律效力，任一方违约都会受到法律的约束。
  定金数额，二手房交易中房产交易双方可以自行约定定金数额，一般来说交纳3~10万元，但是不能超过主合同标额的20%，如果二手房定金支付超出20%，那么超出的部分就不属于定金，是得不到相应保障的，因此定金并不是越多越好。
  定金监管，定金金额超过10万元的部分需要资金监管，小于十万的定金，自行支付以及资金监管都可以。
  二、签订存量房买卖合同需要注意什么？
  签订存量房买卖合同，需注意确定实际成交价格，房款支付方式以及违约责任等事项。
  实际成交价格，房屋买卖合同上的成交价格为网签价格，并不是房屋的实际成交总价。成交总价=房屋成交价格+家具、家电、装修及配套等设备作价。
  房款支付方式，需确定是自行支付，还是资金监管。
  违约责任，若买卖双方任一方违约，**高需赔付对方：房屋成交总价×20%。
  三、签订居间服务合同需要注意什么？
  居间服务合同是买卖双方以及中介机构三方签署的合同，主要涉及居间服务费、三方责任及义务、争议解决。因此，选对一个靠谱的中介机构进行房产交易会比较省心、放心。
  四、网上签约需要注意什么？
  网上签约即将交易合同在建委备案的过程，可委托中介代为网签。网签后可获得资金监管账户以及纳税信息表（纳税用）。
  需要注意的是，这里的网签价格需要作为缴税的税基，贷款可贷额度=网签价×可贷成数（网签价＜评估价）。二手房交易，一旦签约即会受到法律的约束，任一方都不可随意违约。
  五、钱款支付及范围是哪些？
  1.成交价格、付款方式及资金划转方式
  (1)房屋成交价格。买卖双方协商好价格，此环节是将房屋价格落实到合同上，任何口头约定的效力都比不上此处的白纸黑字。
  (2)对房屋内家具家电的处理。写明室内家居家电的折合金额，对于特别贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明，以免交房时出现纠纷，并不缺乏类似案例。
  (3)确定买方付款方式。比如商业贷款、公积金贷款、组合贷款。买方选择何种付款方式对于卖方拿到房款时间有直接关系。买方全款的话收款**快，商贷约40~45个工作日，公积金贷款约40~60个工作日。
  (4)约定贷款如未获得批准的解决方式。作为卖方，如果买方贷款未获得银行批准，就意味着交易程序无法按照约定继续进行。即出现此种情况的解决办法和责任归属。
  2.税、费相关规定
  二手房交易到末尾环节就是缴税过户了。缴税过户需约定两点：
  1.因一方不按规定履行缴税的，应赔付违约金。
  2.因政策原因导致税费变化的，买卖双方应友好协商。
  六、违约责任及赔偿如何认定？
  1.违约责任
  买卖双方任何一方违约，都需要按照违约条款所规定的承担责任。违约条款中主要需要注意三点：违约情景的规定、违约金的赔偿数额、交付时间。
  2.办理过户的责任约定，此项需买卖双方约定：
  1.过户时间以及如果违约，如何处理。
  2.户口迁出时间以及如果违约，如何处理。
  @@@@二手房买卖中的“人”@@@@
  合同从签约成立时起，具有法律约束力，是无可怀疑的法律判断，即当事人如违反合同约定的内容，即产生相应的法律后果，包括承担相应的法律责任，因此在二手房签约前，一定要注意以下几种情况，规避风险。
  一、判断产权人
  首先要核对产权人的身份证和房产证是否一致，如果产权人不能到场，受托人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的受托人信息与实际是否相符。
  二、签约时，卖家配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?
  根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。
  三、出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?
  继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。
  四、签约资格如何确定?
  合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。
  根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
  五、遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?
  在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，一免耽误卖房的时效。
  六、遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?
  1、审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。
  2、二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。
  七、卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?
  需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。 2019-04-08 07:55:52
• 153****1087 商品房的转让一般是指房屋的买卖，其一般流程为：
  一、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。
  二、制定合同。
  三、买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
  五、买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。
  六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。
  七、房屋过户：买方同担保公司去xx市房地产产权登记中心,签订<房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。
  八、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2019-04-08 07:55:38
• 148****3584 房子情况：
  首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。
  房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。
  如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……
  和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。
  房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。
  周边情况：
  特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。
  小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
  小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……
  周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。
  医院、**、超市等生活配套设施有没有。
  签合同阶段
  查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。
  确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。
  明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确**支付方式。如果房主的房子需要你的**来还清银行贷款的话，你的**是不走资金监管的，等于你会直接把**（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出**的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。
  确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。
  和房主商定后确定**迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。
  （一）设施设备细清点 如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格…
  显示全部
  （一）设施设备细清点
  如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。
  （二）费用要结清 ，更名不马虎
  买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险.
  （三）户口须迁出
  如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的） 。
  （四）质量问题细排查
  二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
  总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
  （五）收楼证明备齐全
  对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
  另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
  （六）《房屋交接书》要签署
  收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
  签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。
  签署《房屋交接书》是交付房手续的**后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。 2019-04-08 07:55:32