在交易双方没有在合同中，对合同生效作出条件约定的，购房合同没有备案，同样具有合同效力，即法定的约束力。所谓商品房合同登记备案制度，是根据法律规定，开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，应将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的程序行为，也是商品房交易行为中对开发商承赋的法定义务和程序。我国实行强制备案件登记制度。在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售登记管理办法》等法律、法规中均规定了商品房买卖合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的显然是为了规范开发商的预售行为而设定的法定程序，避免出现“炒房”、“一房多卖”、“以房设套”恶象发生，以保障房地产行业持续、健康发展，维护购房者的权益。在交易务实中，由于开发商的原因，常会出现商品房买卖合同未依法登记备案情况，买受人以此为主要理由而主张合同无效的争议也时有发生。如何正确判断该类合同的效力问题尤显重要，这对于帮助普通购房者理性、正确维权十分关键。其实，与未取得预售许可证签订的合同的效力分析方法相似，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身，判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。根据未登记备案的商品房买卖合同约定的差别情况，可以大致按以下几种方式进行判断；一、约定优于法定。合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，法无禁止即可为，在民事领域，特别是合同方面，只要法律、法规没有明确禁止，当事人均可以根据自己的意志将相关事项约定，体现在合同条款中。《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就明确赋予当事人对合同效力问题享有约定附条件的选择权利。体现到商品房买卖合同，开发商、买受人可以在合同中约定附条件，将“商品房买卖合同登记备案”作为合同生效的条件进行约定，则此时，如果因合同未备案而引发争议，买受人则可根据该约定条件，主张合同无效；
全部5个回答 >购房合同没有备案有效吗? 所有购房合同都要在房管局备案吗
157****5286 | 2019-03-30 11:44:28
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138****3040 实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。
1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。
3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。 2019-03-30 11:44:43 -
133****0508 “买房合同条款能不能跟开发商商量修改？”
“为了避免‘霸王条款’，购房合同有没有新的范本？”
“之前买的房子现在想把妻子加为共有人可以吗？”
“想给儿子买套房，未成年，可以吗？”
……
自《大河房管面对面》栏目开通以来，每天都有不少读者留言咨询购房时的相关问题。
本期栏目邀请到郑州市房管局房地产市场和产权交易管理中心商品房合同备案管理科科长胡冬梅、商品房转让管理科科长许彩英进行详细解答。
1.我签完商品房买卖合同后，开发商又让签了一个所谓的补充协议，商品房买卖合同都包含哪些内容？
答：商品房买卖合同制式文本首页的正下方显示有河南省工商行政管理局及河南省建设厅监制字样。
商品房买卖合同文本中每页的右上角均显示有条形码，条形码下方有所属年份开头的11位数字，这11位数字就是您所购商品房的合同号,文本右下角显示的时间是您网签合同的时间。
翻开商品房买卖合同文本您会发现商品房买卖合同说明和二十五条合同文本内容，文本内容后附件共有四个，附件一：房屋平面图。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。附件三：装饰、设备标准。附件四：合同补充协议。要注意：合同补充协议的条款不能与正式合同文本内容相抵触，否则，您的权益将受到损害。
2.买房后，如何查询房子的网签或备案情况？
答：买受人可以在商品房买卖合同网签后，通过360房产网查询商品房买卖合同网签信息。具体步骤为：登录360房产网——合同查询栏——输入合同号和买受人姓名即可。买受人若需查询备案信息，请持本人有效身份证件到房管局东区大厅二楼51号窗口或西区政务服务中心一楼25号窗口进行查询。
3.未成年人能不能购买商品房？
答：未成年人可以购买商品房。申请办理未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请，提交证明监护人身份的材料。（法定监护人：父母）
4.买房的时候，开发商在合同上写明要求必须购买车位，我们不答应，开发商称所有的房源合同都一样，请问有没有一个标准的统一的合同范本？合同里都应该注明哪些内容？合同条款内容能商量着修改吗？
答：商品房买卖合同是需要买卖双方协商一致后签订的，您可以拒绝签订不平等的条款。
河南省工商行政管理局及河南省建设厅共同颁布有制式的商品房买卖合同。
从合同条款的第四条至第二十五条、附件一至附件四都可以协商选择填写内容。买受人在签订商品房买卖合同时应当仔细研读条款内容，选择填写的条款及附件内容应当公正、公平，双方权利与义务应当对等。
如在合同文本中有未尽事项，买卖双方可以在附件四中签订合同补充协议，但大多数补充协议是由开发企业拟定的，买受人应当注意补充协议中的条款是否与正式合同文本内容相抵触，对有异议的条款可以提出修改。
其中附件一，提醒买受人房屋平面图应当仔细核对，查看是否为买受人选择的房屋户型，房屋坐落是否正确，是否注明了面积尺寸。交房后应仔细比对实际交付房屋是否与房屋平面图、房屋坐落等相关情况一致。
附件四合同补充协议非常重要，补充协议可以对文本合同前面条款中的未尽事宜进行约定，提醒买受人一定要逐条阅读，对不明白或约定模糊的事项可询问开发企业并提出修改意见，协商一致后再行签字。
另外，随着成品房逐步进入市场，为保护买卖双方的权益，新版的商品房买卖合同制式文本的相关制定工作正在进行中，未来将会有更加详细规范的文本出台。
5.你好，我是商丘的，买了一套房子，约定交**的时候又不想要了，交的定金协议上说的不退，当时也没注意，请问开发商该不该退定金？另外，签合同的时候，哪些条款应该重点注意？
答：定金能不能退要根据您与开发企业签订的合同或协议内容，所以请买房人在购房时一定要仔细阅读合同或协议内容，合同或协议双方一经签订都需要遵守。
在商品房买卖合同第五条中，买受人一定要注意面积差异处理的约定。
第七条买受人逾期付款的违约责任，第八条交付期限中，一定要看清楚是否与合同条款或合同补充协议一致。
第九条出卖人逾期交房的违约责任，一定要注意开发企业逾期和买受人逾期的违约责任是否公平、对等，签合同时要关注买卖双方的权利和义务是否对等。
第十条规划、设计变更的约定，一定要注意规划、设计变更时，开发企业是否告知买受人，买受人是否同意。若未告知买受人，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，这一点网签合同时要约定清楚。
第十一条交接，注意《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》内容是否详细，该说明的事项是否约定清晰。 2019-03-30 11:44:38 -
132****3987 买了房子，半年不能签合同，不给备案；利率上调，房款要多付10万；现在只能干等，买房人真的坐不住了...
买房人集体投诉
我们的房子什么时候签合同？
虽然我们都知道现在在合肥买了房子很难备案，但是面对长达半年不能签合同、房款要多付10万的影响，购房者们也真心坐不住了，看看他们的留言就知道了。
网友A：我于4月份买了光明观澜公馆的10号楼房子，目前迟迟还没有签订合同和办理按揭，现在利率上调，多付10几万的房款，请问这是开发商行为导致还是ZF行为导致？谁来承担负责？
肥西县回复：经县房产局办理，根据上级指示精神，为有效控制商品住房价格环比上涨过快，现对部分价格过高的商品住房，将暂缓办理合同备案手续。
网友B：尊敬的市长，本人自今年四月购买经济技术开发区金屿海岸3栋2906室房，已经过去近三个月了，开发商只跟我们签了认购协议，但迟迟没签正式购房合同，不能备案。房查也压了很久，去询问，说都积压在房产局，现在银行利率又在上升，每月要多不少利息，请问这些损失到底哪个部门承担！老百姓一辈子的血汗钱想买房，国家调控归调控，这个时间压这么久，又不是我们买房拖时间的，这给我们刚需购房者带来很多不便，希望领导给个解决办法。
回复：正在办理中...
网友C：今年3月，本人购买了合肥市庐阳区林海湾（庐州公馆）的房子，**款已交，网签合同却迟迟未签，多次咨询开发商，都被告知等房产局方面通知。本人深知政府相关部门对房价统计的调控，即使分级备案，5个多月的时间还不够吗？**为关键的是，现今银行对利率进行调整，原定贷款9折的优惠取消不说，马上首套房贷款利率也将上调。我可以理解政府行为，但是请问谁来为我们的经济损失买单？
市房产局回复：经房屋交易管理中心办理，我单位工作人员已联系开发企业督促其尽快为您办理网上签约备案手续。
一夜涨10万 购房者不堪重负：
从上述几位网友的反映的情况来看，他们反应的问题主要集中在三个方面：
01
肥西1.1万的房源也不好备案：
为了合肥房价环比不能上涨，高价盘不能备案，低价盘先行备案，或者是两者搭配备案...对于这样的操作方法，想必大家也都心知肚明。
但是从网友反馈的问题来看，肥西1.1的房源也不好备案，以光明观澜公馆为例，它的高层房源已经清盘，前期备案的均价是10999元/㎡左右。如果网友反馈的问题属实，肥西的1.1万房源都很难备案，那么市区的房子就更别提了，毕竟这可是货真价实的低价盘，90%的楼盘价格都是高于1.1万。
02
网友理解政府分级备案 但延迟时间太久：
从实际情况来看，大多数购房者反映的情况是几个月之前的买房子，现在无法签合同备案。有三个月、有五个月的、也有半年多时间的...
对于相关部门现在的管控，不少网友也表示了理解，但是一旦延迟时间过长，不少购房者肯定也是坐不住了。
03
银行利率上升 买房人不堪重负：
对于购房者来说，购买的房子无法备案和签合同事件本身可能没有多大关系，毕竟房子是你的就是你得，但是影响却是巨大的，因为信贷政策的收紧，仅仅几天的时间，购房者的买房成本就有可能增加10万甚至更多，谁来为购房者的经济损失买单？ 2019-03-30 11:44:33
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购房合同备案流程1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。商品房买卖合同购房备案查询网上签约流程及注意事项《商品房买卖合同》是办理房产证不可或缺的资料，而在全国各地的房产纠纷中，有不少是因为合同约定不清晰所致。可以说除了房产证，《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节。本篇报道将介绍启动商品房买卖合同网上备案的优势，网上签约流程，以及市民在进行网上签约时，应该注意的相关事项。网上备案使信息透明化“已经获得预售证的房子才会将信息在公众信息网上公布，才能进行网上签约备案。”东莞市房产管理局相关负责人向记者介绍说，实现网上合同备案**大的优势是使房产信息透明化，市民可以通过东莞市房产管理局公众信息网，清晰地了解楼盘单位的各方面信息。据介绍，在实现网上合同备案前，商品房退房问题。东莞的房地产交易中，合同主要是人工备案。由于发展商不会签订一份合同就立刻送往房管部门备案，因而合同备案时间往往滞后于合同的真正签订时间，购房者无法及时了解购买楼盘的相关情况。另一方面，如果发展商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解情况而购买到问题楼盘。网上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押情况均会及时公布。而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后，房屋销售状态会立刻反馈到网上备案系统，自动将可售状态修正为已售状态，从而能有效杜绝发展商一房多卖的情况，保障了购房者的利益。此外，市民在后期还可以方便地跟踪了解自己所购单位的各项信息，包括该单位的确权情况等。在申请办理房产证时，网上备案单位资料清晰，也会使办证过程更便捷。网上签约注意保存密码启动网上备案的目的是使信息透明化，保障购房者利益。然而，不少购房者对网上签约备案系统不了解，对其操作流程不够重视，在相关操作上也存在一些误区。“一些购房者在进行网上签约时，自己的个人密码让发展商去设置，有些市民甚至是委托律师签约。这些都是不注重保护自己权益的行为。”市房管局一名工作人员向记者介绍说，大部分购房者认为在审核过合同内容中的条款，双方确认无误、点击保存后就不能再作修改。其实这是一种误解。双方在网上签订后，如果没有手动点击提交备案，8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。而在这8小时内，即使在打印纸质合同后，如果当时没有将网上已经签订的合同提交备案，而发展商有双方密码，可以再次进入系统修改条款。此外，在网上签订合同时设置的密码，还将在后期用于办理网上按揭等业务。“购房者在设置密码时，**好是要求他人回避，自己设置。我不知道二手商品房买卖合同。”该名工作人员表示，在进行网上签约时，密码一定要妥善保存，在双方对合同条款确认无误、签订保存之后，一定要当场提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，经双方确认后签字保存。据介绍，在提交备案并打印《商品房备案登记证明书》之后，网上备案的合同条款将无法再进行更改。该名工作人员同时提醒购房者，如果在后期委托发展商或代理机构办理网上按揭等业务，需告知受委托方购房密码时，应出具书面委托书，以明晰密码如果丢失时的责任，从而真正保障到自己的利益。附：网上签约流程详解一、交定金签订“认购书”，到签正式《商品房买卖合同》之间，通常会有5天~7天的时间，在这段时间，购房者不妨登录东莞市房产管理局公众信息网（），查询自己计划购买单位的相关信息，如该单位是否可售，是否有限制销售等情况。同时，在公众信息网上，还可以查看合同模板。购房者可先了解合同上可能约定的相关内容。二、确认单位产权清晰后，与发展商约定时间签订《商品房买卖合同》。一些发展商在进行网上签订合同前，会先将合同范本给购房者确认，如果购房者没有疑议，再进行网上签约。网上签约页面是在东莞市房产管理局公众信息网的“透明售房”分栏下，使用证书进入备案系统，点击交易单位，即会自动生成相应的合同模板。此时，购房者一定要仔细查看合同内容，一般合同内容应包括交易单位的基本信息、售价与付款方式、付款时间、发展商交楼时间、办理房产证时间等，并应对违约责任有清晰的说明。三、双方确认合同条款无需修改，即进行保存合同。在这一步骤时，购房者设置购房密码。合同签订保存后，可进行打印。四、提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，双方签字。
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是的，都要在房管局备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案，如今购房合同都是实行网上备案。延展回答：其中购房合同备案的具体流程如下：1、首先，商品房网上签约。从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。2、相关部门审核后取备案号，商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
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是的，都要在房管局备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案，如今购房合同都是实行网上备案。延展回答：其中购房合同备案的具体流程如下：1、首先，商品房网上签约。从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。2、相关部门审核后取备案号，商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
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是的，都要在房管局备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案，如今购房合同都是实行网上备案。延展回答：其中购房合同备案的具体流程如下：1、首先，商品房网上签约。从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。2、相关部门审核后取备案号，商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
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