购房合同没有备案有效吗? 所有购房合同都要在房管局备案吗

• 152****6567 在交易双方没有在合同中，对合同生效作出条件约定的，购房合同没有备案，同样具有合同效力，即法定的约束力。
  
  所谓商品房合同登记备案制度，是根据法律规定，开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，应将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的程序行为，也是商品房交易行为中对开发商承赋的法定义务和程序。
  
  我国实行强制备案件登记制度。在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售登记管理办法》等法律、法规中均规定了商品房买卖合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的显然是为了规范开发商的预售行为而设定的法定程序，避免出现“炒房”、“一房多卖”、“以房设套”恶象发生，以保障房地产行业持续、健康发展，维护购房者的权益。
  
  在交易务实中，由于开发商的原因，常会出现商品房买卖合同未依法登记备案情况，买受人以此为主要理由而主张合同无效的争议也时有发生。如何正确判断该类合同的效力问题尤显重要，这对于帮助普通购房者理性、正确维权十分关键。
  
  其实，与未取得预售许可证签订的合同的效力分析方法相似，行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身，判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。
  
  根据未登记备案的商品房买卖合同约定的差别情况，可以大致按以下几种方式进行判断；
  
  一、约定优于法定。合同本质上属于契约，根据“契约自由”的缔约精神，法无禁止即可为，在民事领域，特别是合同方面，只要法律、法规没有明确禁止，当事人均可以根据自己的意志将相关事项约定，体现在合同条款中。《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”就明确赋予当事人对合同效力问题享有约定附条件的选择权利。体现到商品房买卖合同，开发商、买受人可以在合同中约定附条件，将“商品房买卖合同登记备案”作为合同生效的条件进行约定，则此时，如果因合同未备案而引发争议，买受人则可根据该约定条件，主张合同无效； 2019-03-20 15:28:14
• 135****7185 是无效的。如果购房者短期内没拿到合同，可能是开发商经办人员会集中备案，耽误一个月甚至更长时间是正常的。
  如果合同迟迟无法备案，就很可能是开发商资金比较紧张，将项目抵押给了银行。售楼之后，开发商必须先将银行的钱还清，银行才能解除抵押，购房合同才能去备案。房子是一套一套销售的，因此是逐套“解押”然后备案；如果资金紧张，就累积一段时间，再集中“解押”。这样，就会导致很多购房者签合同后无法备案。
  合同迟迟不备案，购房者主要是怕开发商更改合同，或“一房两卖”。的确，如果开发商将未备案的这套房再预售给第二个购房者，而第二次预售办理了备案手续的话，那么第二个购房者将取得该套房屋的所有权。另外，合同迟迟不备案，还会影响贷款和后期办证等问题。 2019-03-20 15:28:08
• 141****8823 实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。
  
  2019-03-20 15:28:03
• 132****2544 无论是买新房和二手房，想必对初次置业的购房人群来说，对购房合同备案流程了解不多，购房备案查询怎么查? 一直都是困扰购房者。
  
  从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。
  
  
  
  流程及材料：
  
  实行购房合同备案制度，对开发商进行有效的制约，不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。
  
  办理合同备案：
  
  1、购房人(单位)在交付购房款(包括订金、**款、按揭款)时，一定要向房地产开赴企业索取由房产管理部门统一制定的“商品房预售资金收存通知单”。
  
  该通知单共分为四联，一联由开发企业留存，二、三、四联给购房人(单位)，由购房人(单位)持此三联到预售资金开户银行交款，房地产开发企业不得直接收取购房款，否则，购房人(单位)可拒绝履行合同并向房产管理部门反映解决。
  
  2、购房人(单位)在签订商品房买卖合同之日起30日内须持本人身份证原件及复印件(单位须持单位营业执照、法定代表人授权委托书及受托人身份证原件、复印件)、买卖合同、商品房预售资金收存通知单第三联到烟台市房产交易中心备案，合同自登记备案之日起生效。如购房人(单位)不按要求办理商品房买卖合同登记备案手续的，房产管理部门对其申办的权属登记一律不予受理。
  
  查询方法：
  
  1、网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询)。
  
  2、房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。
  
  注：网签备案数据信息来源于房管局，通常情况下与房管局信息更新保持一致。如果您在房管局网站上已查询到网签信息，即可说明您的网签备案已成功。 2019-03-20 15:27:58
• 154****7584 2月12日，星期二，农历正月初八，上线单位是：县房地产管理局。上线嘉宾：县房管局局长尤胜国、物业管理股负责人陈亚洲、房地产市场监管股负责人朱云飞、泗县房屋交易中心负责人马晓刚、住房保障管理服务中心主任韩明。
  
  1、手机尾号7088的听众咨询：金地花园小区项目名称变更，对购房户会不会有影响。
  
  县房管局答复：金地花园小区名称并没有变更，只是开发企业重新聘请了房地产销售代理公司，变更的是代理公司的名称，不会对购房户造成影响。
  
  2、手机尾号2293的听众反映：自己所住的春暖花开小区，楼上空调外机噪音吵人，该怎么办？
  
  下线后，县房管局立即安排专人到现场查看，经核实，该听众家的楼上住户家的空调外机噪音大是由于外机发生了故障，业主表示马上联系空调维修人员对空调外机进行维修。
  
  3、手机尾号6534的听众反映：南柳花园小区，楼上阳台渗水，该怎么办？
  
  下线后，县房管局立即安排人员到现场查看，该听众反映的阳台渗水，已由业主作了防渗水处理。
  
  4、手机尾号9163的听众咨询：2016在泗州枫景小区买的房子，什么时候可以领到补贴。
  
  下线后，县房管安排专人进行查询，经核实，该听众的手续已审核完毕，待财政部门拨款后即可发放。
  
  5、手机尾号4580的听众咨询：城市之光小区的拆迁安置户，什么时候可以办理房产证。
  
  县房管局答复：房产证的办理业务不属于房管局职责范围，建议该听众咨询不动产登记中心，咨询电话7013953。
  
  6、手机尾号1013的听众反映：和谐家园小区，28#楼外墙落水管道破损的问题。
  
  下线后，县房管局立即安排人员到现场查看，该听众反映外墙落水管道破损的问题属实，县房管局已责成物业尽快进行维修。
  
  7、手机尾号6537的听众反映：买房后没有拿到购房合同，是否有安全隐患？
  
  下线后，县房管局安排专人进行调查核实，经了解，该听众的购房合同已在房管局网上签约备案，是真实有效的。县房管局已督促开发企业尽快将购房合同交给购房户。
  
  8、手机尾号3634的听众咨询：2016年在汴河国际小区买的房子，什么时候可以领到购房补贴。
  
  下线后，县房管局安排专人进行调查核实，经了解，该听众并没有办理购房补贴申请，县房管局工作人员已联系该反映人，并向其详细解释了补贴申请的流程。
  
  9、手机尾号9772的听众反映：城市之光小区与学府名城小区，物业收费标准不一样的问题。
  
  县房管局的答复是：城市之光小区与学府名城小区，均按照前期物业公开招标中标价及物价部门核定的收费标准进行收费，不存在违规现象。下一步县房管局将依据职能进一步加强物业服务监管，严格按物业招标中标价和物价部门核定的收费标准执行，坚决杜绝各种违规现象的发生。 2019-03-20 15:27:51