商业地产存量到底有多少?投资写字楼的前景如何？

原则一：选择区位要准确。因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。原则二：物业品质要高。　　因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。原则三：配套服务要完善。一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性，等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，**好是已通过IS09000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障

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今年以来，从一线城市到中部省会城市，都有不少写字楼销售价格和租金同步持续上涨。写字楼租金上涨和热销所引发的行业思考，写字楼项目再次走俏，既在意料之外，又在情理之中，通过数据和市场分析不难发现，写字楼再度走俏，离不开以下几个因素。一、股票市场超8成公司收跌2018年上半年市场经历了过山车式的行情，上证指数开盘时3314.03点，收盘2847.42点，上半年跌幅为13.90%，6月创下近2年新低;深圳成指跌幅为15.04%;创业板指跌幅为8.33%，6月曾创下逾3年新低。半年来，两市总市值从年初的64万亿元下降到6月底的56.69万亿元，总市值蒸发超7万亿元，接近2017年北京、广州、深圳三个城市的GDP总和。创业板市值变动**小，市值减少2400亿元，下降幅度为4.64%，而中小板市值下降幅度**大，下降了14.49%;主板市场市值变动额**大，市值蒸发5.58万亿元。二、银行理财产品收益持续走低2018上半年在资管新规落地的冲击之下，银行表外理财业务从2017年末的22.17万亿下降1.17万亿至2018年中的21万亿，降幅达到5.28%;银行理财收益率不断走低，银行理财产品的发行量也逐渐萎缩。根据统计数据，在售的1950款银行理财产品，平均预期收益率为4.53%，相比上周又有所降低，再创年内新低，也是去年10月份以来的**低收益水平，达到11个月以来的**低值。从人民币固定收益型产品的平均预期收益率来看，城市商业银行产品为4.72%，股份制商业银行产品为4.68%，国有控股银行产品为4.25%，农村金融机构产品为4.44%，基本不能跑赢通胀。三、政策支持将不动产列入税收抵扣范围第三，是国家政策改动，从2016年5月1号开始全面实施营改增政策中，首次将不动产列入抵扣范围，同时，企业购买办公楼，形成固定资产，其成本以折旧的方式在每年税前扣除，等于是降低了企业置业投资的门槛和成本，因此企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。举例来说，如以公司名义购买的写字楼价值1000万元，然后你可以按照20年对这1000万元进行分摊，每年可以分摊50万元到成本费用里，那么这50万元有什么好处呢？就是在计算企业所得税的时候，可以从收入里把这50万元扣除，也就是你交税的基数少了50万元，按照25%的税率，你每年可以少缴税12.5万元。此外与房屋有关的相关税费、费用，也可以在税前抵扣。

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**近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行(600016)大厦等3栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金还将继续上涨。

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写字楼市场需求分析 甲级写字楼市场将迎来小高峰写字楼概念及特征分析写字楼也称办公楼，是经济活动管理集中地，也是总部经济重要载体。写字楼承载了城市经济领航发展的重要使命，是社会文明、创新发展、城市繁荣的主战场。判断一个城市经济发展水平如何，写字楼数量与实际使用面积往往是重要指标甚至是直接判别标杆。1，非住宅非商业性。写字楼市场通常包括甲级写字楼与5A级写字楼两种，与洋房、小高层、酒店式公寓、别墅、商铺等地产概念不同，写字楼市场面向的是一种高端办公场所需求，高度体现了经济管理活动集中性，其建设有独特的质量标准，既不能当住宅也不能当商业街区使用。2，高端顶级。不管是5A级写字楼还是甲级写字楼，写字楼均体现了人们对高端顶级办公环境的诉求。从国外对写字楼功能的界定看，集中收集市场信息、高层做出管理决策、企业总部公文传输、经营管理命令发布以及其他经济管理行为。写字楼并不具有一般意义上的生产制造、市场营销、广告推介、产品研发设计等企业经营管理活动功能。3，超大规模。写字楼往往是城市地标的重要载体，其建筑本身要求规模庞大，并且需要强大的综合配套设施，包括总部经济、办公经济、会展中心、商务会谈等一体的大空间。并且由于写字楼办公人员涉及面较广，其要求区位优势、制度优势、市场优势等优势暗含了写字楼应坐落在交通便利、与政府职能部门相近、与市场终端毗邻的地方。4，生态智能。花园式办公、有氧办公是写字楼生态、环保的基本要求，也是适应现代化快节奏办公舒适性要求的集中体现，也是高端顶级的基本要求之一。独立私家感受、开放自由办公环境、人工智能便捷体验则是写字楼智能化题中应有之义，也是体现写字楼高效办公的一种理念使然。中国写字楼发展历程及投资规模分析预测纵观我国写字楼发展的历程，写字楼从**初单一功能发展到当前的多样化、国际化，从以外资开发为主逐渐发展到当前的以国内开发商为主，从北京、上海、广州等一线城市的蓬勃发展到当前的二线城市与一线城市写字楼建设差距的缩小。2005-2017年，我国写字楼开发投资金额逐年增加。由于四万亿的刺激，写字楼投资增速不断高升。据前瞻产业研究院发布的《写字楼市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2017年，中国写字楼市场投资规模为6761亿元，同比增长3.5%。2018年1-7月我国办公楼开发投资额为3340亿元。预计到2018年我国写字楼市场投资规模将达到6085亿元，未来五年(2018-2022)年均复合增长率约为2.46%，2022年我国写字楼市场投资规模将达到6708亿元。中国写字楼租赁市场规模分析预测2017年中国写字楼租赁市场规模约为5，826亿元。预计到2018年我国写字楼租赁市场规模将达到6205亿元，未来五年(2018-2022)年均复合增长率约为5.77%，2022年将达到7767亿元。2017年中国写字楼租赁面积约为3.82亿平方米。预计到2018年我国写字楼租赁面积将达到3.99亿平方米，未来五年(2018-2022)年均复合增长率约为4.42%，2022年将达到4.75亿平方米。中国写字楼销售额分析预测2017年，中国写字楼销售额为6441亿元，同比增长17.5%。2018年1-6月，中国写字楼销售额为2837亿元，同比减少3.2%。预计到2018年我国写字楼销售额将达到6119亿元，未来五年(2018-2022)年均复合增长率约为13.52%，2022年中国写字楼销售额将达到10163亿元。写字楼市场未来需求分析关于写字楼市场未来需求，IT及高科技行业仍将保持良好的发展势头，尤其是获得融资或实现IPO的企业，将会产生强烈的升级办公环境的需求;今年出台的金融领域开放政策也将刺激外资金融机构的租赁需求。预计未来一段时间，甲级写字楼市场将迎来供应小高峰，大量优质项目将有效释放市场需求，企业升级、扩张需求有望得到满足。在经济增长、行业创新的驱动下，不同行业的办公需求预计将出现不同程度的调整。写字楼发展政策建议分析1、加强写字楼市场宏观调控写字楼作为特殊的地产，对国民经济的拉动作用要明显强于普通住宅和商业地产。因此，各地政府纷纷将写字楼建设作为城市经济发展的重要抓手，大力推进写字楼建设。写字楼虽然在总部经济、集聚经济中发挥中坚作用，但由于其建设以及管理尚缺乏统一的标准，导致其收益与管理存在市场混乱、风险较大等问题，严重抑制了地方政府与广大投资者参与写字楼建设与投资的积极性。因此，加强写字楼市场宏观调控应着力做好以下两点：一是加快建立写字楼建设标准体系，将符合写字楼建设资质的房地产开发企业按照资质大小分别建档，参与地方政府写字楼招投标，按照公平竞争、质量第一、服务至上作为评判写字楼建设方的基本原则，同时强化社会监督、第三方监管的建设质量监管机制建设;二是引导广大投资者理性参与写字楼投资，写字楼投资有风险、参与需谨慎，写字楼收益主要来源于租金，一旦经济不景气，企业采取收缩性发展战略，写字楼将出现人去楼空的格局，其收益将大打折扣，甚至出现入不敷出严重亏损的情形。2、加快城市产业转型升级，优化人才落地政策推进新一轮以人为核心的产城融合是当前城市升级、产业发展、产城互动的首要任务，加快城市产业转型升级有利于提升写字楼市场需求，扩大写字楼建设规模，优化人才落地政策有利于提升城市人力资本含量特别是行业领军人才、创新创业人才等高人力资本含量，刺激写字楼市场需求，将产业发展与人才引进作为写字楼市场需求扩张的两驾马车，推动写字楼经济快速、可持续发展。此外，还应加大城市公共资源与产品供给力度，推动写字楼配套建设。

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写字楼是“专业商业办公用楼”的别称，是给各公司、企业办公用的地方，那么不难看出，写字楼的前景与商业、办公需求密切相关。2015年以来，大量小微创业企业迅速成长，短短几年间，共享办公需求得以快速增长。数据显示，去年中国商业地产投资创下新高，交易总额超过近2100亿元，与2015年相比，交易金额实现了翻番。具体来看，按照物业形态划分，写字楼仍然是**受投资者青睐的产品，占比在50%左右。与同期相比，其占比略有上升。按照资产类别来看，写字楼仍然**受欢迎。据前瞻产业研究院《写字楼市场前瞻与投资分析报告》数据显示，2016年全年总投资额中，写字楼占据一半，略高于2015年42%的占比。在未来，共享办公行业的发展前景将是与有意向的写字楼开发商一起重构整个产业链条，从而重塑目前散售、整租的写字楼现状。

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