个人住房公积金贷款利息怎么算？

• 137****0638 申请房贷时的注意事项
  
  购房者在申请房贷时，须与银行签订相关的房贷合同，合同中重要的一条就是关于利率的约定条款。房贷合同主要分按月调息和按年调息两种方式。按月调息就是在央行基准利率变化后的下一个月起执行新利率标准；而按年调息即在央行基准利率变化后下一年度元旦起执行新利率标准。
  
  由于执行的贷款利率不同，以及享受优惠折扣不同，实际减少的月供也将有所差别。利用网上房贷计算器算了一笔账，如果贷款100万元，贷款期限为20年，采用等额本息还款方式，享受基准利率的话，现在每个月月供为7783.03元(调整前利率为7.05%)，从下月起，月供将减少至7485.20元(调整后利率6.55%)，那就是每月减少297.83元。利息的计算公式为：利息=本金X利息率X存款期限X(1-利息税）月均还款：1040.73(元)
  
  等额本息还款和等额本金还款的区别
  
  等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
  
  等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 2019-03-28 12:16:17
• 143****2265 随着银行贷款越收越紧，精明的购房人会发现，不同的还款方式，所还的利息是不同的。
  
  据测算，一笔50万元、期限为30年的贷款，采取不同的还款方式，利息支出相差12万元之多。
  
  因此，如何节省贷款利息也成了目前房贷一族**关心的问题。
  
  尽量使用公积金贷款
  
  众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款**省钱。
  
  一家国有银行的理财师表示，对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房**必须五成，利率**低上浮10%。
  
  公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可**两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。
  
  我市住房公积金管理中心相关人士提醒，公积金贷款上限为50万元，放贷时间**长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
  
  另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。
  
  因此，**好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。
  
  变更还款方式省息划算
  
  据一家国有银行的理财师介绍，对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。
  
  目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。
  
  二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
  
  以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。
  
  而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。
  
  值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。
  
  房贷理财账户节省贷款利息
  
  对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。
  
  据了解，部分城市的农行、招行等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。
  
  以及南为例，客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。
  
  此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。
  
  另外，还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。
  
  这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0~3天，全年还款26期，还款多了两期。
  
  客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。
  
  提前还款选择缩短期限
  
  随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。
  
  在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?
  
  理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限**划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。
  
  如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。
  
  而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”
  
  另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。
  
  众所周知，1998年国务院取消了福利分房，商品房进入市场。2003年前后，中国迎来第一批住房贷款热潮，期限以10到15年居多。
  
  于是，在2013年前后，首批房贷族迎来了集体还清房贷的日子。还完房贷，自然无债一身轻，而身上尚且背负着房贷的人，也可以选择通过提前还贷的方式来减少房贷利息支出。
  
  要不要提前还贷
  
  80后陈诚去年年底在近郊买了一套总价约80万的房子，支付了20多万**之后，向银行贷款近55万，贷款年限20年。
  
  在选择按揭方式的时候，置业顾问称有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，并且建议如果要提前还贷，**好选择前者。
  
  等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。
  
  在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，**好选择等额本金还款法。
  
  陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。
  
  提前还贷怎么还
  
  提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。
  
  例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。
  
  银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。
  
  假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。
  
  根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。
  
  选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是**大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。
  
  在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的**佳方式。 2019-03-28 12:16:11
• 152****0393 如果是等额本金还款的话，就很简单，
  利息=剩余本金*当年利率，如果计算到每月，就再除以12.
  由于每期都归还了固定的平均利息，所以煤气的剩余本金逐渐减少的，因而煤气的利息都不会相同。
  如果是等额本息还款，这就只能按但钱的剩余本金，按照贷款期限，逐一计算出每期的本息，然后把所有的相加，得出总的本息再除以期数。公式是：
  =本金*(利率/12)*((1+利率/12)^(期限*12)/((1+利率/12)^(期限*12)-1)) 2019-03-28 12:16:02
• 156****7747 贷款的确切利息需要根据公积金贷款额度和贷款年限才能准确计算出来。如果你说的是利率的话，从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。希望对你有所帮助。 2019-03-28 12:15:58