农村的房子能抵押贷款吗?农村的房子可以做抵押到银行贷款吗

• 154****7206 一、首先我们看下小产权房的特殊性
  小产权房是大家的俗称，法律上并没有这一概念。我们通常所说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，因为这些房子没有缴纳土地出让金，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以小产权房并没有国家房产管理部门发放的土地使用证和房产预售许可证，所以购房合同在国土房管局不会给予备案，因此是不能上市公开买卖的。
  二、农民房是否可以进行银行抵押贷款？
  可以肯定的告诉大家小产权房是不能进行抵押做贷款的，除了因其特殊性不能正常买卖之外，法律上也规定小产权房不能抵押做贷款。 2019-03-26 20:59:00
• 148****4549 县政府办公室关于印发沭阳县
  
  农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案和沭阳县农民住房财产权抵押贷款试点
  
  工作实施方案的通知
  
  
  
  沭阳经济技术开发区管委会，各乡、镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门，青伊湖农场：
  
  《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案》《沭阳县农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》已经县政府第十七届第十四次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
  
  
  
  沭阳县人民政府办公室
  
  2017年12月26日
  
  （此件公开发布）
  
  沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款
  
  试点工作实施方案
  
  
  
  为满足广大农户和种养大户、家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体规模化、集约化经营贷款需求，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》等文件精神，结合我县实际，特制定本方案。
  
  一、指导思想
  
  以党的十九大和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）精神为指引，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，坚持政府引导、市场运作、便民惠民、积极稳妥原则，深化农村金融改革创新，有效盘活农村资源、资产、资金，增加农业中长期和规模经营的资金投入，促进农民增收和农业现代化加快发展。
  
  二、主要内容
  
  农村承包土地的经营权抵押贷款是指农村土地承包人或土地经营权流转的受让方在不改变土地所有权性质情况下，将土地经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向金融机构申请贷款的融资活动。
  
  （一）贷款原则。以“办理自愿、风险自负、收益自理”为农村土地经营权抵押贷款原则。
  
  （二）贷款对象。贷款对象主要为通过家庭承包方式取得土地经营权的农户、从事水产养殖的大户和经土地流转后获得土地经营权的种养大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。对从事水产养殖、设施农业的经营主体优先支持。也可以为村级土地股份合作社承贷中长期贷款。
  
  （三）贷款条件。通过家庭承包方式取得土地经营权的农户需提供农村土地承包经营权证；流转土地的经营主体需符合下列条件：1.有与村委会或村级土地股份合作社签订的土地流转合同；2.已支付1年以上土地租金。
  
  （四）贷款用途。借款人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等用途。
  
  （五）贷款额度、期限。贷款（或授信）额度原则上不超过农村土地经营权抵押确认价值的70%。对借款人在申请贷款时已支付流转合同2年以上土地租金的，或参加农业保险、借款人人身意外伤害险的，可适当增加贷款额度。贷款期限根据借款人实际需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。鼓励银行在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加中长期贷款投入。
  
  （六）抵押物价值评估。农村土地经营权价值计算公式为：
  
  未流转的土地价值=当地土地流转平均价格×剩余承包期限+年预期纯收入。
  
  已流转的土地价值=贷款期限内已付土地租金+贷款期限内年预期纯收入。
  
  年平均预期纯收入按同类种植、养殖产品在当地市场的上年平均价格和近2年平均产量确定。
  
  未流转的养殖塘口的土地价值参照未流转的土地价值评估，已流转的养殖塘口的土地价值参照已流转的土地价值评估。
  
  （七）抵押登记。农村承包土地的经营权抵押实行审核、登记、公示制度，由县委农工办委托县农村产权交易中心负责。
  
  三、推进措施
  
  （一）制定方案，全面实施。农工办会同人行、金融办、沭阳农商行等单位进行调研，制定实施方案、贷款操作细则。在全县各乡镇（场、街道）农业经营主体和所有商业银行开展农村土地经营权抵押贷款工作。
  
  （二）设立资金，抵押登记。县财政设立农村承包土地经营权抵押贷款风险资金1000万元，专款专用，专账核算。财政局会同农工办、金融办、人行等单位制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款风险资金管理办法》。县农村产权交易中心制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押登记管理办法》，依照江苏省农村产权信息交易服务平台设定的流程，规范农村承包土地的经营权抵押登记手续，符合条件的发放省委农工办和省金融办监制的《农村土地经营权他项权利证书》。
  
  （三）协商互信，评估价值。农村承包土地的经营权抵押价值的评估可以由借贷双方协商议定，也可以委托沭阳县价格认证中心等中介机构评估。 2019-03-26 20:58:57
• 131****5435 在贷款过程中，很多时候贷款机构都会问借款人有没有抵押物？如果有抵押物不论是对于抵押贷款还是信用贷款都是有很大的帮助。所以经常出现很多借款人提到农村的房屋算抵押物吗？能不能作抵押做贷款呢？
  
  
  
  确实对于很多人来说，没有商品房，但是农村或城里的自建房还是有的，此前有机构估算，目前中国农村估算可流转的宅基地土地价值40万亿元，房屋价值也是数十万亿的量级，如果能撬开这个巨大的市场，对于农民的贷款将会有很大的帮助。
  
  
  
  那么农村的房屋到底能不能抵押做贷款呢？
  
  
  
  首先，目前确实有一些地区的农村房屋是可以抵押做贷款的，比如广东的清远市阳山县，土地承包经营权流转作为抵押担保的贷款产品——“流转易”贷款，截至2016年4月末已累计发放金额5285万元。
  
  
  
  但是这些地区是国家试点的城市，是带有浓重的政策偏向，之前国务院下发的关于开展农村“两权”（农村承包土地经营权抵押贷款和农民住房财产权）抵押贷款试点的指导意见；2016年3月，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这都是为农村两权抵押做了政策指导。
  
  
  
  就目前市场情况而言，真正市场化运作的农村房产抵押贷款是很难的，很多贷款机构并不接受农村房产作为抵押，这是由农村房产的特殊性决定的。
  
  
  
  1、农村房产权确认难
  
  
  
  农村房产一般都是建立在自家的宅基地之上，目前绝大数农村的房屋土地使用权和房屋产权是分开的，而且宅基地不是像商品房那样通过市场交易所得，所以土地权的归属很难确认。
  
  
  
  2、评估难
  
  
  
  农村房屋一般都是地处偏远的地方，而且交易量很少，评估没有参考对象，所以很难做出准确的评估。
  
  
  
  3、处置比较难
  
  
  
  农村房屋是农民的住所，而且很多是唯一的处所，如果房屋抵押贷款出问题需要处置房产，必须要考虑农民的住所问题，如果没有备用的住所，国家也会对农民进行保护，不是那么轻易让债权人处理农民的房屋的。
  
  
  
  4、变现难
  
  
  
  和评估难一样，农村房交易缺乏市场，也缺乏交易的平台，一旦出现毁约情况，农村的房屋是很难交易出去，造成变现比较难。
  
  
  
  所以，农村房屋要实现像商品房那样自由交易获取贷款，还有很长的路要走。 2019-03-26 20:58:52