按揭房可以强制执行吗? 贷款没还完的房子法院能执行吗

• 157****2570 根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
  所谓查封，只是阻止对方将房产卖给其他人，但确实对你也没什么好处。上面这个不是我说的，是**高法院的司法解释原文。现在执行难还是通病，不好解决，建议你**好还是了解一下对方有没有其他可执行的财产。 2019-03-26 20:21:05
• 142****3346 　可以执行，拍卖所得先归还银行贷款，但要视具体情况而定，如为被申请执行人的唯一房屋的，则法院可能不予执行。 2019-03-26 20:21:01
• 147****6117 　　一觉醒来，得知住了6年的房子被查封，刘军慌了;一张传票，被告知自己成了被告，李丽急了。这中间到底发生了什么，让未曾谋面的两人为了第三人名下的房产对薄公堂。
  
  　　2010年10月，准备买房的刘军在房屋中介公司选中了一套位于乌鲁木齐市新市区某小区的房屋。
  
  　　“这房子还在按揭，房产证没办下来，等贷款还完就能办理房产证，您不介意吧?”销售人员的话，刘军犹豫了。
  
  　　“那这房子就不能过户了?”
  
  　　“您放心，虽然暂时没有房产证，但是我们都有《购房合同》，买卖房屋时也会做公证，等房产证一下来，就马上给您过户。”销售人员补充道。
  
  　　这番话，打消了刘军的顾虑。
  
  　　5天后，刘军与房主张凯签订了《购房合同》，约定张凯将其名下的按揭房屋出售给刘军，刘军支付**款15万余元，剩余按揭款按月支付。同时，张凯在自治区公证处办理了房屋转让公证声明。
  
  　　左手《购房合同》，右手《声明书》，刘军手握两颗定心丸，安心搬进了新家。
  
  　　谁料，2016年4月，乌鲁木齐市新市区人民法院执行局执行干警的到访，打破了刘军平静的生活，他被告知，自己住了6年的房屋竟然已经被查封。
  
  
  
  　　刘军赶忙联系到张凯，原来，在2016年初，张凯因为个人原因欠款18万余元，借款人李丽以不当得利为由将张凯起诉至法院，判决生效后申请执行。新市区法院在执行过程中，查封了登记在张凯名下的房屋。
  
  　　3月29日，刘军对法院提出执行异议，但法院驳回了刘军的异议申请。
  
  　　对刘军的执行异议，李丽表示不服：“这房子按揭没还完，没办房产证，就还是张凯名下的财产。”
  
  　　5月18日，无奈的刘军一纸诉状将李丽告上新市区法院，诉求法院停止对涉案房屋的强制执行，并解除其强制执行查封措施。
  
  　　经法院审理查明，2010年10月15日，刘军与张凯签订了《购房合同》，并公证了一份《声明书》，声明张凯已收到购房款，将该房屋转让给刘军，并自愿放弃资金监管。且刘军持有涉案房屋在2012年期间的物业费、采暖费等收据原件，并按照约定每月以张凯名义支付房屋按揭款，但该房屋现在房管部门登记的权利人为张凯。法院认为，双方签订的《购房合同》以及公证的《声明书》无违反法律的效力强制性规定，属于有效合同。刘军按约履行还款义务，且已占有使用该房屋多年。李丽申请执行张凯不当得利纠纷案中，享有金钱类债券，涉案房屋非法律文书指定交付的特定物。据此，刘军停止执行涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。
  
  　　7月18日，法院作出判决，停止对位于乌鲁木齐市新市区某小区房屋的执行。(文中当事人均为化名) 2019-03-26 20:20:58
• 137****2075 在公证机构办理委托书公证、赠与公证、遗嘱公证、赋予债权文书具有强制执行效力的公证等事项方面，掌握申请人的婚姻状况非常重要，对于达到法定婚龄而声称单身的申请人，一般会要求其回到户籍所在地的民政局开具“无婚姻登记记录证明”，这份证明对夫妻财产权属的认定十分必要。但根据民政部《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，自2015年10月10日起，除办理赴台湾地区和9个国家（即哈萨克斯坦、芬兰、奥地利、荷兰、德国、阿根廷、乌拉圭、墨西哥、波兰）的公证事项仍可继续出具证明外，婚姻登记机关将不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明。这无疑给公证机构分析权属带来很大法律风险。
  
  
  
  本文总的观点是以上公证都应提供无婚姻证明，但从个案具体界定哪些情况不需要。
  
  现
  我处遇到这样一例
  某甲系外地人，在北京购房并在某银行办理按揭，因户口在外地且当地民政局以上述文件为由拒绝出具《无婚姻登记记录证明》，故银行基于信任只让其签署未婚声明。现双方向我处申请办理强制执行公证，并提供身份证、户口本、商品房预售合同。
  
  我
  处有以下三种意见
  第一种 因不能查清该房产的权属和共有人，故不予办理。
  
  第二种 向银行发送告知函、告知邮件，说明如果甲对其婚姻状况有隐瞒，其将承担不利的法律后果。
  
  第三种 可以受理，不需要婚姻状况。在担保物权的实现过程中出现法益的冲突，即交易秩序和夫妻一方对共同财产的权益，应当按照公示公信的原则，优先保护交易秩序[婚姻法解释一 第十七条第一款第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”]。
  
  笔
  者基本同意第三种意见
  首先，如果在申请强制执行时，甲的妻子乙提出异议称，该房产属于二人婚姻关系存续期间购买，虽未经其本人同意，但也是夫妻共同财产，不能因为甲的个人债务侵害自己的共有权益，这样的抗辩是矛盾的。
  
  先从逻辑上说，如果认为是甲的个人债务，那么根据权利义务相统一，这个房产也应被视为甲的个人财产，因此乙不能主张权利，如果乙主张为夫妻共同财产，也就间接认可了债务为夫妻共同债务。
  
  再根据法律和司法解释，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。
  
  《物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”。
  
  婚姻法《司法解释二》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，乙主张自己在夫妻共同财产中的权利，也应承担其中的义务[1]。
  
  其次 ，因为按揭房贷存在涉及三方的多个法律关系（开发商与甲的房屋买卖，甲与银行的资金借贷和抵押担保，开发商对银行的保证责任），债务结构主体是有不动产抵押的借款合同，因为不是**高额抵押，所以在不动产保值增值时，持续还款在减少，况且目前的抵押额都是按照评估值的80%以下计算，债务结构是比较稳定的，银行一般不会遭受损失。
  
  夫妻共同生活是夫妻共同债务的内在本质，夫妻共同生活所负债务，包含了债务用于生活性消费活动、生产经营性活动、履行法定义务三层含义。按照常理，在婚姻关系存续期间夫妻一方通过银行贷款购房的，可以被视为用于基本的共同生活。
  
  另外，笔者就“夫妻共有房产初始登记一人名下，后被该方抵押的效力”这一实践中较有争议的问题阐述个人观点。
  
  根据《物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权” 第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”办理抵押权并不需要有处分权，举重以明轻，也就不需要全体共同共有人同意。
  
  笔者查阅了建设部制定的《房屋登记办法》，第四十三条：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”。这里并未要求无婚姻证明。此外，为了确定这一疑虑，笔者在路过某行政服务大厅时索要了一些办事指南，在《房屋权属登记——房屋私人抵押权登记办事须知》中，也未提到这一证明。相反在《国有出让土地使用权转让审批办事须知》中提到“转让方为个人的，附结婚证、夫妻同意转让协议或未婚证明”。
  
  因此，笔者认为夫妻共有房产初始登记一人名下，后被该方抵押是合法有效的。
  
  
  
  [1] 司法解释对夫妻共同债务规定，强调夫妻一方对外举债，原则上认定为夫妻共同债务，由夫妻共同偿还。除非夫妻一方能证明债权人已知该债务为夫妻一方个人债务或夫妻约定财产为各自所有。
  
  
  2019-03-26 20:20:53