按揭房可以强制执行吗? 贷款中的房屋能被强制执行吗

• 147****4560 房子有房贷，法院可以强制执行。
  第一、有财产拒不履行，涉及法律责任。拘留、罚款、拒执罪。
  第二、按揭房产还未办理接房手续或者还未装修入住的话，则极大可能被查封、拍卖。但涉及房产这类不可分的财产，不太涉及超标的问题。毕竟拒不付款，是责任。
  第三、若已入住，涉及唯一住房，即便不拍卖。也会被查封。 2019-04-12 10:13:19
• 143****9583 房产证上是夫妻二人的名字？如果这样，加上一家三口就这个居所，法院不会强制执行。
  再说了，目前只是诉讼保全措施，还没到强制执行阶段，要等到诉讼结果确定后法院才能根据原告的申请，裁决是不是有必要强制执行，到那时，万一法院下达强制执行通知书，你家可以提出执行异议。所以，不必太悲观。 2019-04-12 10:13:15
• 135****3140 　房子能否强制执行，要根据它的具体情况（如其是否还有别处房产，以及现有房产的市场价值等）来确定。属于个人财产，贷款部分优先偿还，合买的房其他购买者在同等条件下有优先购买的权利。
  　　《**高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行）》第40条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。 另外，《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。第七条规定，对超过被执行人及其家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属**低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 2019-04-12 10:13:10
• 134****8781 一、房屋买卖合同有效
  
  
  
  《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 《物权法》 第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
  
  
  
  上述《担保法》中的“转让行为无效”以及《物权法》中的“不得转让抵押财产”都是指物权行为无效，不影响债权行为的效力。以房产为例，如果某房产有抵押，其所有权人作为卖房人与买房人签订的《房屋买卖合同》是有效的，但是其转让房屋所有权的行为是无效的，买房人不能取得房屋的所有权，除非买房人代为清偿债务消灭抵押权。这就类似无权处分的情形，依照《买卖合同司法解释》第三条第一款【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持】的规定，债权行为有效，物权行为无效。即所签的合同有效，但是买受人不能取得所有权（当然，买受人可以向出售人主张违约责任）。
  
  
  
  但是，转让有抵押的房产的合同往往会因为一些其他的原因而无效。如，卖房人与买房人恶意串通损害第三人利益，这样的合同因违反了《合同法》第52条第（二）项的规定而无效。
  
  
  
  二、抵押权可以对抗案外人权利类型
  
  
  
  《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
  
  
  
  在司法实践中，申请执行人所享有的优先受偿权一般表现为担保物权（抵押权、质权、留置权）、建设工程价款优先受偿权等。其中，**常见的是抵押权。这是一个非常复杂的问题，本文以抵押权为例进行简单说明。抵押权能够对抗案外人的哪些权利？
  
  
  
  1、租赁权
  
  
  
  《物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 根据该规定，对于先设立抵押权，又出租抵押物的，抵押权人的抵押权可以对抗承租人。即如果承租人以其租赁权对抗抵押权人的执行，人民法院不予支持。
  
  
  
  2、所有权
  
  
  
  《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 《担保法解释》第六十七条第一款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。” 《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 根据上述规定，抵押权可以对抗物权。受让设立了抵押权的所有物的所有权人，不得以其享有所有权为由向享有抵押权的执行人提出执行异议。
  
  
  
  3、继承和赠与
  
  
  
  《担保法解释》第六十八条规定：“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。” 根据该规定，抵押权可以对抗继承或者赠与。继承人或者受赠人不得以其权利对抗享有抵押权者，也不得向享有抵押权的执行人提执行异议。
  
  
  
  三、案外人的物权期待权不能排除抵押权人强制执行的原因和解决方法
  
  
  
  《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2019-04-12 10:13:06
• 145****9126 房屋属于个人财产，银行没有权利私自收回
  
  
  
  
  房子是个人财产，不是银行财产，所以银行没有权利滥用“私刑”，但是你办理按揭贷款的时候你就已经跟银行建立了债务关系，银行是你的债主，欠债还钱是应该的。
  
  
  
  
  
  
  
  银行可以向法院申请拍卖你的房屋
  
  
  虽然银行没有权利私自处理你的房子，但是在你断供之后，银行可以向法院申请查封你的房产，然后进行公开拍卖，房屋拍卖所得的款项优先用于偿还银行的本金、利息、违约金以及由此产生的法律诉讼费。剩余的钱才归房屋主人。
  
  
  
  
  
  房贷断供多久房屋会被拍卖？
  
  
  
  
  正常情况下如果你连续三个月以上不还，或者一年内累计出现6次以上逾期记录，那银行就会开始向法院提起诉讼，申请查封你的房产，被查封之后你可以跟银行协商还款的事，如果连续6个月以上都不还款，那基本就会进入拍卖环节。
  
  
  
  
  
  
  
  只有一套房，而且是用于抚养家庭的房产，法院会拍卖吗？
  
  
  
  
  会！
  
  
  
  以前法律规定，如果债务人房屋是唯一的，而且是用于抚养家庭必须品，那债务人的房屋只能被查封，不能被拍卖。
  
  
  
  但是2005年12月1日起实施的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（唯一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。　
  
  
  
  
  
  但同时该规定也指出，如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主为债务人提供临时住房，标准参照廉租房。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除，预留租金通常为1-5年。
  
  　
  
  所以房贷断供后，唯一住房照样拍卖不误！
  
  
  
  
  
  房贷断供后如何防止房屋被强制拍卖？
  
  
  
  
  如果房贷断供千万不要走到被拍卖那一步，因为拍卖的价格要比市场价低很多，损失比较大。
  
  
  
  房贷出现断供，业主可以采用以下几种方式来防止房屋被强制拍卖。
  
  
  
  
  
  
  
  1、申请延长房贷期限
  
  
  
  可以跟银行协商延长房贷期限，比如20年延长到30年，以此来减轻月供压力。
  
  
  
  2、申请一定时期内只还利息不还本金
  
  
  
  可以向银行申请在一定期限内只还利息不还本金，但这种方式要承担更多的利息，同时需要向银行提供一定的资产证明，比如车辆，保单等，让银行相信你有一定的能力还款。至于银行会不会同意你的申请那就不好说了。
  
  
  
  3、直接把房子卖掉
  
  
  
  如果你预估未来较长一段时间内确实无力偿还月供，那不要再犹豫，直接把房子卖掉，找个中介，他们会帮你处理好。
  
  
  
  千万别等银行起诉房屋被封，那样你的房子就没法出售了，而等法院拍卖价格要比市场价低不少，所以自己卖掉还可以挽回一些损失。
  
  2019-04-12 10:12:59