没有房产证如何过户? 没有房产证的房子怎么过户给别人

• 153****0364 如果尚未完成合同网签备案的，这时改名相对简单，因为不涉及房管部门的变更登记，仅相当于将未备案的合同变更一下当事人，只需要经过合同另一方同意，重新签订一份合同就行。
  如果已经完成了合同网签备案，这时改名不仅需要合同另一方同意，还需要将房管部门的备案登记撤销，撤销后再将新签订的合同进行备案登记，其程序相对麻烦。
  另外，还要注意的一点是，如果是按揭买房，且已经办理了银行贷款及抵押手续的，这时除了变更购房合同名字之外还要与贷款银行解除贷款合同及抵押合同，如果银行尚未放款且银行同意的话，双方解除抵押协议便可。
  如果银行已经将贷款发放，则经过银行同意后，需要以贷款人的名义将贷款全部偿还后才可解除。因此，律师提醒大家，大家在买房前一定要考虑清楚，买房改名说起来简单，做起来是相当麻烦，而且会浪费大家大量的时间以及金钱。 2019-03-20 22:53:04
• 142****3123 没有房产证无论如何都是不能过户的。
  
  根据中华人民共和国城市房地产管理法：
  
  房地产转让第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
  第三十八条　下列房地产，不得转让：
  
  （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
  
  （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
  
  （三）依法收回土地使用权的；
  
  （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
  
  （五）权属有争议的；
  
  （六）未依法登记领取权属证书的；
  
  （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
  
  （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
  
  （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以 2019-03-20 22:53:01
• 131****8870 昨天，大家的朋友圈都被“罗一笑/罗尔”事件刷屏了吧。甚至有了这种说法“彭宇案之后，再无人敢扶老人；罗尔事件之后，再无人敢网络捐款”。作为一个专注于地产方面的公号，对于道德范畴的事儿，本号一贯的原则是不掺和（一定要讨论的可以私下交流），当中是非曲直，每个人心里面自有评说。真正勾起我兴趣的，是罗尔（罗一笑父）在回答别人的质疑“有三套房为何不卖房给女孩筹钱治病”的时候，说的那句“深圳的房子用于自住，东莞的两套房子购于2015年，还没有房产证，所以无法进行买卖。”
  
  
  
  “没有房产证，所以无法进行买卖”。这句话从房地产交易的领域来说，显然是错误的。暂时没有房产证的交易，只是影响房产的过户、贷款等涉及机构手续的执行，但本身并不影响二手房交易的成立，而且其合法性，连法院也是认可的（非法买卖的村产权之类房子除外）。北京市场上，没有房本就进行买卖的二手房交易，怎么也占据所有二手房交易5%-10%的比例，尤其是一些刚入住不久的次新小区，几乎会出现所有在交易二手房全部都没有房产证的现象（比如你去年上半年去买臻园、保利中央公园等小区）。我本人也亲自买过2次没有房产证的房、也卖过2次没有房产证的房，**后都顺利完成了交易。当然了，我对于罗尔是真不知道、还是假不知道“没房产证的二手房也可以买卖”这一点，没兴趣也不会进行探讨。今天主要是来说一下买没有房产证的二手房，需要注意的一些点。
  
  
  
  一、首先需要搞清楚是什么性质的“没房产证”
  
  这一点**为重要，因为同为“没房产证”，彼此之间差别可大了。有些是“如果不出意外，可预期的期限内，肯定能拿到房产证，只是暂时还没有”、有些是“如无意外，基本拿不到房产证”、有些是“本来就只卖使用权”、还有些是“能否拿到，完全看命”。。。。。大家可要擦亮眼了。
  
  我个人的建议是，只买“暂时没有房产证的正规商品房”，因为这种出问题的概率极低（尤其在帝都能公开销售的商品房），不同case之间的差别，也就是拿房产证的具体时间。
  
  那哪些房很危险、**好别碰的呢：比如，“号称很快能转大产权的小产权房”、“没房本的军产房（军产房有房本都不一定能上市交易，何况没房本的）”、“单位集资房，号称到某个时间给单位一笔钱就能给房本的房”、“回迁房立项，偷改了性质拿出来卖的房”。。。等等。这类房子，共同特点就是：不是正规商品房，现在没房产证，但向你许诺过一段时间可以拿到（口头的，绝对不写入合同）、价格便宜、一般必须全款。说实话，这类房，不排除有极个别case**后真的多年小三熬成大房的。但普通购房者，除非你确认自己已经非常了解后面的各种内幕、或者认为反正房子便宜自己愿赌服输，否则绝对不建议购买，碰都不要碰。
  
  这里面，唯一靠谱点的类型，大概就是“正经回迁房，暂时没房产证，房产证下来以后按正规流程走贷款过户”这类了。但回迁房的房产证啥时候办下来，其时间相比商品房，有很多不确定因素，而且也需要业主出面配合很多事情，所以节外生枝的概率还是高很多，仍然不是太推荐。
  
  上面说的这些“高危房”，如果你**后一定要买，但又吃不准，建议能引入其他金融机构介入、一定要引入（比如贷款、比如抵押；银行不愿意介入，可以找诸如担保公司等机构）。毕竟多一个其他权威机构来帮你鉴定，你的风险会相应减小。如果连担保公司都不愿意介入的房子，其风险可想而知。
  
  当然，还有一类房，卖的时候，就明确说了“没房产证，卖的就是使用权”，比如绝大多数小产权房、单位使用权房等等，如果你确认自己可以接受“使用权性质”，完全可以交易。
  
  所以，以下的内容，基本都基于“购买暂时没房产证的正规商品房”来进行讨论。
  
  
  
  二、买卖合同细节非常重要。其中一定要明确业主**晚办下房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。
  
  这类交易，合同签订时候有很多细节要注意，补充协议肯定会很复杂。这里面，****重要的就是，一定要明确业主**晚办妥房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。
  
  千万别相信业主/中介口头的承诺的“很快，也就几个月，房本就下来了”之类话，合同里面只写上“等房本下来之后，该如何如何”等等，而不约定房本办妥的**后时间。
  
  写了上面内容，也一定要写清楚，如果房东未能在约定时间办下来房产证，如何处理。建议写成“如果超过约定时间xxx日，卖方构成根本性违约，买家有权单方面解除合约，并向卖家追讨违约金”。因为任何事情都很难说的，如果开发商出问题导致楼烂尾（外地这种估计多一些）、有些业主自己出现问题断供/玩消失之类，都可能导致正规商品房也无法按期取得房产证。写上这条，才能做到比较保险。
  
  另外，有时候拿房产证需要多个流程配合（比如交契税、还贷款等），可以把每个流程步骤的**晚完成时间都写到合同里面。
  
  记住，千万别相信中介 or 业主的任何关于房产证的口头承诺，一定要写到合同里。 2019-03-20 22:52:57
• 146****2948 风雨买房路（个人**新购买二手房实战经历）
  
  
  可能每个人的经历不尽相同，我所经历的事情或许正在你身上发生，本文可作为**新二手房买卖教程，也可以做为收购处置不良资产的一个案例，这次经历对我来说，不能算是成功，因为经历了许多的困难，只能说做为处理不良资产的案例，算是成功的，希望可以给朋友们一些启发与帮助，本文的目的就算达到了。
  
  
  
  楼市按：
  
  本文案例中所购二手房，是一套一年多之后交房，二两多才能拿到房本的二手房交易案例，其中买方所经历的提心吊胆、资金安全等问题，可见一斑，也算是对很多咨询过没有房本的房子能不能买的一个回答吧。
  
  
  
  
  
  一
  
  
  从买房说起，之前买卖过几套房子，跟许多大侠专家或是中介比起来，不能算是经验丰富，但也比小白鼠强点，随着高层的越来越多，电梯是个大问题，一层带花园的房子必然是稀缺的，我现在住的是20多层的房子，电梯也是三线永大的**便宜系列，每天上楼都有些哆嗦，总害怕自己会成为可怜的不幸之人，现在的房子是12年买的，嵩山路繁华位置，主要考虑离老人近方便，高就高吧。
  
  
  
  也就12年初那个时候，认识了茶城一个87年的小兄弟小A，经营茶叶起家，年轻气盛，自信的不得了，后来才得知是靠高息吸引投资，说自己认识领导，主要替领导承揽一些工程挣钱，茶叶变成副业了，只是偶尔消遣。那种强大的自信心极其罕见，应该是忽悠住了部分人，当时我也是站在帮忙的角度，借给他几次钱，后来他开始做大圈子，准备进军豪华汽车分期。我觉得他步子迈得太大太快了，要了数月，才把我的几十万要回来，有些利息也作罢了。
  
  
  
  就在那时，他告诉我他买了北区一套房子，一楼带花园，还带100多平的地下室，我知道那个楼盘，也是我一直向往的房子。可惜当时刚买过房子，还正在装修，再买这样一个大房子是不敢想的事情，后来我和他联系不多了，他偶尔会打电话想借钱，我也没有再借，是我真的没有钱了，借给他的钱都是信用卡刷的，那个时候银行没有怎么收缩额度，一打客服，临时额度马上就提了。
  
  
  
  数月之后，12年年底，一个认识的朋友告诉我，他在小A那里放的钱收不回来了，小A把房子抵帐给他了，让我帮忙看看有没有朋友要买，我听了怦然心动，不过我的资金并没有太多好转，于是推荐给了一个要好的朋友，结果他去了没有看上。
  
  
  
  过了段时间，周末我拉上媳妇顺便去看了一下，除了窗户有些偏小，200平方的房子，房间只有三个，但是房子可塑造性极强，增加房间不成问题，除此之外，南北双花园加一个下沉花园，还有赠送100多平的地下室，对我极有诱惑力，这个房子基本上已经接近了我对好房子的向往，买个别墅也无非这么多内容，上下三层，娱乐生活工作都可以安排空间，完美！
  
  
  
  于是跟朋友表达了想要的愿望，但是资金不够，朋友说他来想办法，因为我有公司，恰逢一次机会，有家银行可以批大额信用卡，耗费了一个月时间，后来终于下卡，批了一百万，可是还不够，朋友给我计算的成本是房子原始价格加上每月还款的按揭款，共计110万左右，后来我又把我一个小户型低价给卖了出去，这其中是有冲动行为的，现在看来不太理智。
  
  
  
  
  
  二
  
  
  因为房子房本没有下来，只能选择等待，我找了律师签了协议，约定原房主（为小A亲戚代持）签字，我朋友作为担保人，约定：如**终出现问题，朋友双倍赔偿，在房本没有下来之前，我承担每月一万多的按揭款，就此，买房事情告一段落，在13年的春节，房子交付，因为手续没有变更，我也没有选择装修，一直空置至今。
  
  
  
  接下来就是漫长的等待期，因为每个月会有收入，所以基本上还贷不成问题，加上我自己的房子和车贷及消费，不够的时候，会选择信用卡（有风险须慎重），反正就这么撑着吧，就期待房本过户可以多贷款还掉原来欠信用卡的钱。
  
  
  
  结果天有不测风云，14年中的时候，我的大额卡当时托人办理的，因为银行客户经理出事，牵连着我了，银行要求我必须在24小时内还清，当时极尽崩溃。这事情和我无关，但是为了不给客户经理添麻烦，还是决定还款，于是到处打电话，很感激那个夜晚帮助我的朋友，虽然后来因为某些原因，有些朋友变的陌路，但是依然感动，加上自己的积蓄，连夜凑够了一百万，终于还上了。
  
  
  
  进入了痛苦时期，压力一下子无比巨大，我除了要还朋友们的钱，还要还按揭，还信用卡，我又用我哥的身份证申请了数张信用卡，就这么倒腾，加上自己对外投资项目失败，我自己都不知道怎么支撑，自己生意的欠款也是催款多次不见动静，很多时候我对自己的这次失败投资产生过质疑，真是顶着压力逆风而行，家人也不是太支持我这个决定，但是已经签有协议，现在我在履约期，无法反悔。
  
  
  
  我只有在盼星星盼月亮中数日子，期间也托人尝试过作废合同，但是折腾两个月也没有成效，赶上房子进行二次测绘，作废失败，继续等房本，期间因为测绘误差，退了12万块钱，被持有人的父亲取走了。（用他的理由说，房子他中间付了一年的按揭，现在房子没有了，钱应该他得到，我欲哭无泪。）
  
  
  
  因为房子还在别人名下，更加深了我对这套房子不可控的风险，这笔钱本该我得到的，可是现实是不会给你讲道理的，我跟朋友说了此事，赶上他当时资金正好充裕，给了我五万块钱，剩下的等小A出钱，也算有点欣慰，不管怎么说，我现在话语权弱，不想对立，已经到了这副田地，怎么都要坚持下去，等待拨云见日那一天。
  
  2019-03-20 22:52:52