二手房购房协议有法律效力吗? 二手房中介的买卖协议有法律效力吗

• 142****8438 1、一般情况下，私人之间的房屋买卖协议都是合法有效的。
  
  《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
  
  《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
  
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  
  （三）以合法形式掩盖非法目的； 2019-03-20 15:30:52
• 136****1299 私下签的交易合同只要签订的协议内容合法，一般都有法律效力。具有法律效力的合同一般要满足三个条件：
  1、签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力。
  2、合同内容为双方真实意图的表达。
  3、不违反法律和社会公共利益。因此，无论是否私下签署，只要所签订的合同满足了这三项条件就在当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系。任何一方不得随意反悔，若不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按继续强制履行处理。如果二手房买卖双方私下签订了合同，由于缺乏足够的证据或者见证人证明合同的内容，较容易发生纠纷。因此建议交易双方在签订过程中尽量找有见证人的场所且对各类证据进行保存。在对二手房合同进行检查时，主要检查如下几个方面内容：
  1、双方的名称或姓名和住所;
  2、所售房屋的位置、面积等详细信息;
  3、房屋的价款及支付方式、支付时间;
  4、税费的支付方及支付时间、支付方法;
  5、进行交易的关键时间点;
  6、违约责任以及违约金;
  7、解决争议的方法。法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2019-03-20 15:30:46
• 151****3166 二手房中介的买卖协议有法律效力。
  
  根据《中华人民共和国合同法》
  
  第九条　当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
  
  当事人依法可以委托代理人订立合同。
  
  第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。
  
  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2019-03-20 15:30:39
• 143****0491 广东省客联百师公益服务团（又称客家百师智库。简称：客联百师团）是在2017年1月广州举行的首届客属社团发展交流会（简称：客交会）上，经广东省委原常委、宣传部原部长、广东省客联会长黄浩同志提议，并在黄华华老省长、叶帅女儿叶向真大姐等客属老领导的见证下，以广东省客联内设机构工作委员会的积极分子为骨干，征集一百名以上的客属优秀专业人士，包括但不限于律师、医师、会计师、工程师、农艺师、设计师、教师、商业大师、体艺界人士、知名工匠等行业精英组成的公益服务团队。为充分发挥客联百师团成员的作用，进一步丰富活动内容，从而让公益服务达到日常化、公益化和专业化的目标，客联百师团成员将陆续在广东省客联微信公众号、《客家风情》杂志及相关网站推出“百师讲客”、“百师讲法”、“百师讲医”、“百师讲商”、“百师讲艺”、“百师讲农”、“百师讲球”、“百师讲食”、“客家星云”、“客青风采”等系列栏目。
  
  
  二手房并不是一个严格的法律用语，是相对开发商手里的一手商品房而言，指在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。而二手房买卖是房地产产权交易二级市场的俗称。很多人在买卖二手房前都会提前了解交易风险，但由于二手房交易涉及的法律问题的复杂性和专业性，一般人无法全面衡量和把控交易过程中的法律风险，导致二手房买卖的纠纷经常发生。因此，本人结合多年的法律实务经验，针对二手房买卖中可能涉及的重大法律风险提出以下防范措施，供大家参考。
  
  
  
  
  
  一、签订购房合同前对房产信息进行详尽的审查。
  
  在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息。一般而言基本的审查可以分五步：第一步，看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记；房屋产权性质，是否为出售人单独所有，要注意的是依现有的登记制度，写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有；房产来源，继承、买卖还是赠与，涉及二手房买入后再次出售时税费的缴纳。第二步，看户口本、结婚证（离婚证）、未婚证明。看售房人的户口本，主要户籍所在地是否为房屋所在地，询问卖方迁出户口后是否有落户地址；看婚姻状况时为了查看房产取得时间是婚前、婚内、婚后，涉及到签订合同卖方人员，避免遗漏其他共有人，造成不必要的诉讼风险。第三步，现场看房。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同，承租人应出具放弃买房的声明，放弃承租人的优先购买权。第四步，去房产所在物业，或走访居委会等询问是否有欠物管费、水电费情况，维修基金金额，房产内是否发生非自然死亡事件等等。第五步，购房人在签订书面购房合同前，应要求售房人到房管部门查册。因为大多数查封信息在卖方领取房产证之后，房产证上并不显示查封信息，房屋查册表可显示截止到房产查询日的**新情况，避免买到“查封房”。
  
  二、签订购房合同时对合同条款进行反复的推敲。
  
  签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时，若履行过程中有补充事宜，中介公司还会提供一份补充协议，补充协议记载双方确认的补充事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件需认真审查三个方面：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、交房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障，要尽量提前预见每种履约行为的后果，从而约定违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期交房的违约责任等，防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。 2019-03-20 15:30:32
• 156****6994 转载请注明出处和作者，广东华商律师事务所周争锋律师。
  
  一万多字阅读需要大约半小时。
  
  
  
  （一）【买卖双方主体信息】证明交易主体信息，主体信息不明确立案困难。
  
  法律虽然没有规定必须提交被告的身份证复印件才能立案，但事实就是没有身份证复印件立不上案。因此签订买卖合同时应首先索取对方正反面的身份证复印件留存，不然诉前保全和立案困难。
  
  （二）【深圳市二手房预约买卖及居间服务合同】就是中介版二手房买卖合同，证明双方权利义务的具体内容。
  
  主要证明合同价格，定金、首期款、赎楼、递件过户、抵押等合同关键节点及违约责任的约定，合同约定不能诉讼继续履行的，尊重双方的约定，买受人不能诉讼继续履行。
  
  市面上大多数中介合同版本和网签合同相比，缺少新房产证由谁领取和买受人什么时候办理抵押的约定。
  
  （三）【出卖人产权证、产权查询单】证明标的物的登记情况，出卖人有处分权。
  
  不动产权证复印件在签订买卖合同时，就应该核实清楚，确定是出卖人的财产，有没有共有权人，出卖人有处分权。
  
  需要查封出卖人的房产，需要在立案后由律师或买受人，拿上立案通知书原件，到不动产登记中心窗口查询并打印，然后提交给法院，这是查封的必然程序。深圳市所有的不动产登记中心均可以办理产权查询。
  
  不动产产权查询单也可以证明出卖人的卖房时间，在买受人违约时，可以要求出卖人出示二次卖房时的合同确认价格，证明其没有损失。在出卖人一房二卖时，可以作为计算差价损失的直接证据。
  
  （四）【出卖人抵押、查封单】证明房产抵押、查封情况。
  
  在查询产权的时候应一并打印抵押和查封单，在诉讼继续履行案件中这两个是必须要的证据。有抵押单可以追加抵押权人参加诉讼，避免列错第三人。
  
  有查封时，不管是诉讼解除合同还是继续履行均需要考虑诉讼策略问题。诉讼继续履行时，有必要的话可申请追加前面申请查封的人参与到自己案件里，纠纷合并处理，主要是前面查封是已决债务，数额已经明确。出现一房多卖时，买受人也可以申请参与到他们案件里面，纠纷一块处理。
  
  （五）【主体变更确认书】证明买受人主体发生过变更。
  
  主体变更确认书是买受人权利义务的概括转移，有别于合同约定买受人过户时享有更名权的约定。在合同备注条款约定买受人过户时有更名权，属于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形，在合同义务未予履行或履行不符合约定时，依合同相对性原理，第三人不需承担合同责任，违约方亦无须向第三人承担合同责任。合同的主体没有变化，第三人不承担合同的权利义务，只是履行一道手续，如同银行和担保公司的地位，买卖双方解决违约问题时，和他们无关。
  
  北京高院在指导意见中突破合同相对性原则，赋予买受人指定的第三人有诉讼继续履行的权利。【京高法发〔2014〕489号】第十七、第三人过户登记请求权的行使：房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。
  
  （六）【代理人的委托书】证明代理人有代理权。
  
  委托书分为经过公证委托书和没有经过公证的委托书二种。碰见没有办理公证的委托书，首先应该核实被代理人签字的真伪。
  
  只要是当事人本人签订的委托书，即便没有公证和公证委托书的法律效力相同。要注意核实委托代理人的权限，代理人超出权限的代理行为对被代理人不发生法律效力。尤其需要核实授权签订文件的具体名称和实际签署文件名称是不是一致，不一致有可能会被法院认为是越权代理，对被代理人不发生法律效力。比如只授权办理网签合同签订，就不能签订中介版本的买卖合同。
  
  （七）【定金收据及转账凭据】证明买受人支付定金的数额及时间。
  
  买受人直接转账支付，出卖人不出具书面的定金收据；买受人直接转入双方约定的监管账户，转入出卖人账户或监管账户的时间就是出卖人出收到的时间。
  
  （八）【中介资金监管协议（定金、交房保证金）】证明定金（含交房保证金）诉讼时的现状。
  
  不管是直接支付给出卖人还是打入监管账户，定金的所有权人为出卖人，没有经过出卖人同意或监管协议的约定退还情况没有出现，监管方不得私自将定金返还给买受人。诉讼时可以主张监管在中介的定金由中介直接返还，但是中介已经跑路的，应坚持让出卖人返还。
  
  （九）【租赁合同】证明房产租赁情况。
  
  主要是了解租赁合同是否办理备案登记；了解房产是否存在长期租约且租金很低的情况；核实承租人放弃优先购买权的真实性。
  
  租赁合同办理备案登记的需要注意解除备案登记，需要承租人和出租人共同申请，并交回发放的租赁备案凭证原件。不然即便租客实际上没有租住，仍有可能使用租赁备案凭证申请该房产的学位，致使买受人合同目的落空。
  
  （十）【放弃优先购买权承诺书】证明租客、共有权人放弃优先购买权。
  
  租客的优先购买权不容侵犯，租客可以主张强制缔约权，要求按照买受人的合同强制履行。共有权人的共有权也不容小觑，没有取得共有权人书面同意的证据，有共有权人放弃优先购买权声明的也可以，共有权人优先购买权还排在租客前面。
  
  租客也可以查封房产主张继续履行租赁合同，逼迫出卖人赔偿其损失。
  
  (十一)【赎楼担保融资协议】证明出卖人已和担保公司签订赎楼服务协议。
  
  担保协议在实践中分为出卖人和担保公司的双方赎楼服务协议及买卖双方和担保公司的三方赎楼协议两个版本。出卖人和担保公司的双方协议中，赎楼基本上和买受人无关，买受人取得贷款承诺函后只要如期支付赎楼费、短期利息和罚息就可以了。一笔款赎楼基本上都是三方版本。在三方协议的版本中，因为是用买受人的按揭贷款偿还出卖人的抵押贷款，赎楼不能的法律风险转嫁到买受人。
  
  （十二）【赎楼、过户公证委托书及缴费单】证明出卖人已出具公证委托手续，委托担保公司赎楼及代办过户手续。
  
  2017年司法部的“五不准”出台后，办理赎楼和过户需要分开办理委托公证，过户公证上需要注明买受人的姓名及身份证号码，对出卖人是一种保护，可有效避免ABC单，防止中介利用公证委托书故意造成出卖人一房多卖。出卖人在办理赎楼公证的时候，往往也会授权担保公司有办理或解除首期款资金监管协议的权限，此权限给出卖人留下极大的隐患，担保公司的工作人员，可能隐瞒出卖人，配合买受人反复的更换银行，甚至在买受人已经逾期履行义务构成根本违约、出卖人已经发函解除买卖合同的情况下，仍然配合买受人办理首期款资金监管手续，严重损害出卖人的权益。办理或解除首期款资金监管的权限完全可以不用授予给担保公司。 2019-03-20 15:30:27