预售商品房抵押贷款可以吗? 如何查询开发商预售房产是否存在抵押贷款

• 131****0053 全款买的房子，你的购房合同效力已经不及两证了，因为在没有交情放款之前你是拿不到两证的，所以你办不了抵押，因此在办理按揭贷款时用你的被见证过的购房合同办理抵押，从而获得贷款。
  可是现在你已经付了全款了，那就必须是两证办理！ 2019-03-11 23:05:54
• 151****7598 按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的，这种行为是房产二押，需要申请，具体是否可以申请审批，需要统一个人情况（借款人的年龄、还款能力、工资水平）等相关性。
  
  房产二押几乎与第一次抵押贷款申请相同，我们必须经过正式的审计程序和借款人的评估程序，但是，由于价格变动过大，两次抵押将增加银行的风险，因此抵押贷款利率将相对较低，所以具体银行不借贷或者可以借到**高金额多少，还要到银行的网络咨询。
  
  此外，应该指出的是，一些银行已经规定，处理房产二押的条件是房地产的第一次抵押必须由银行进行，而其他银行处理的第一次抵押的第二次抵押不会通过，因此，申请时，您必须事先了解相关银行的要求。
  
  2019-03-11 23:05:50
• 137****4363 开发商搞“在建工程抵押借款”后，就已经在交易中心办理了抵押登记。在它取得预售证准备卖期房时，一定会先通知银行，将即将卖出的房号告诉银行，由银行出面去交易中心办理相关房屋的抵押撤销手续，这样交易中心才能受理这些期房的买卖合同。因为期房抵押未解除前不可重复再抵押，所以若银行不知道开卖或不同意去撤销原抵押，则开发商是卖不成房的——标志是，《预售合同》备案做不成。
  所以，咱们可以反向推断：签约后，若在合理期间内办不了合同备案，购房人可以怀疑开发商这事没办，有问题，可以立即追究、维权。
  懂了这道理，并及时采取措施，优先偿债之虑，就不会再发生 2019-03-11 23:05:46
• 133****4500 恶意串通借款将已出售房屋抵押，买受人诉请合同无效法院支持吗？！
  
  ——童某与边某、唐某确认合同无效纠纷（二审）案法律解析
  
  
  
  【关键词】
  
  恶意串通 **高额抵押 现金支付 合同无效 抵押人 抵押权人 审慎注意义务 善意
  
  
  
  【要点提示】
  
  根据《中华人民共和国合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，为无效合同。本案中，法院从出卖人主观恶意，借款资金来源、交付、利息给付及相关证据之间的差异等方面认定出卖人与抵押权人恶意串通、虚假借款抵押，损害了买受人的合法权益，从而判决案涉抵押合同无效。
  
  
  
  【当事人信息】
  
  原告：边某（买受人、被上诉人）
  
  被告：唐某（出卖人、被上诉人、抵押人）
  
  被告：童某（上诉人、抵押权人）
  
  
  
  【案情简介】
  
  2009年11月28日，某房地产公司（以下简称某公司）与唐某签订《北京市商品房预售合同》，约定：某公司将涉案房屋出卖给唐某。2011年4月30日前交付该商品房，总价款1345128元。2011年6月23日，唐某向某公司支付了上述购房款。
  
  2012年7月7日，唐某作为出卖人与边某作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定：所售房屋为楼房，建筑面积为69.78平方米。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2013年6月。经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为167万元。当事人双方同意，边某取得批贷许可之日起10内，双方共同向房屋权属部门登记申请办理房屋权属转移登记手续。买卖双方另对具体款项支付做出约定。合同签订后，边某按照合同约定交付了100万元。
  
  2013年5月29日，李某（唐某丈夫）以确认合同无效为由将唐某、边某诉至法院，要求判令唐某、边某于2012年7月7日签订的《房屋买卖合同》及补充条款无效。2013年8月16日，法院作出民事判决书，驳回了李某的诉讼请求。
  
  2013年7月15日唐某与童某签订《抵押合同》，约定：唐某向童某借款120万元，并将涉案房屋抵押给童某。
  
  边某认为唐某与童某恶意串通，行为严重侵犯了其合法权益，故起诉至法院，要求：判令唐某与童某之间签订的《抵押合同》无效。
  
  
  
  【法院判决】
  
  【一审】
  
  确认唐某与童某签订的《房屋**高额抵押贷款合同》无效。
  
  【二审】驳回上诉，维持原判。
  
  
  
  【案件解析】
  
  出卖人将已出售房屋抵押借款，是否构成恶意串通？买受人诉请合同无效法院支持吗？
  
  买受人边某诉称：童某与唐某存在恶意串通，1.因房屋价格上涨，李某起诉要求确认涉案的房屋买卖合同无效，后唐某又将涉案房屋抵押给童某，唐某主观恶意明显。2.童某与唐某之间的借贷关系虚假，120万元借款以现金形式交付不合常理，且林某的证人证言中关于借贷关系的细节与抵押贷款合同明显不符，童某与唐某显系恶意串通。
  
  抵押权人童某辩称：第一，童某持有唐某书写的120万元收条，并有证人出庭作证交接过程，且童某提供了出借款项120万元资金来源的证据，可以证明童某向唐某交付120万元现金事实。第二，童某与唐某不存在恶意串通。借款时童某对唐某的房产有无债务纠纷进行核实，唐某并未告知其与边某签订《房屋买卖合同》；其次，经查询，唐某系抵押房屋单独所有权人；再次，童某已经尽到审慎注意义务，主观没有恶意，亦没有和唐某进行串通。第三，童某在抵押权设立时系善意的。
  
  法院审理后认为：第一，关于唐某本人就涉案房屋设立抵押存在恶意可以认定。唐某于2012年7月即将涉案房屋出售给边某，并于当月取得大部分房款的情况下，仍于2013年7月将该房屋抵押给童某，故其本人存在恶意。第二，关于童某就设立抵押一节是否与唐某存在串通的问题。首先，从童某出借资金来源看，童某称其资金来源来自其本人担任股东某公司1，由法定代表人向其预支年底分红，交付方式为现金。此一节，仅有法定代表人唐某1账户明细及童某本人向唐某1出具的收条佐证，并无其他证据佐证。某公司1当年是否存在红利，某公司1以往分配红利情况均无法核实。童某仅提交唐某1取款凭证，无法证明其交付给童某。其次，童某向唐某、李某1出借120万元同样以现金形式交付，林某作为李某1的朋友，其证言与李某1存在一定的利害关系。根据唐某向童某出具的借条显示，钱款交接时间为16日下午2、3点，李某1同时在场。此节与边某提交的录音、录像中显示的李某1回京时间不符。童某、唐某对边某提交的录音录像真实性不予认可，经询问不申请鉴定，故应当承担不利的法律后果。唐某称其本人及李某1在录音、录像中陈述李某1回京时间不是真实陈述，但未提交证据证明。再次，童某、唐某、林某均称童某向唐某出借款项，收取每月1万元利息，并称按月给付利息，但各方均未对利息给付情况进行举证。故综合以上情形，童某向唐某出借120万元现金款项存有疑点。童某与唐某就涉案房屋抵押权设立一节存在恶意的串通行为，损害了买受人边某的合法权益。根据相关法律规定，童某与唐某签订的《抵押合同》无效。
  
  2019-03-11 23:05:42
• 138****3542 当前楼市有下行风险，房地产在建工程抵押贷款占很多银行各项贷款的比重也逐步增加。由于房地产在建工程抵押贷款同时涉及企业、银行、购房人、在建工程承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系相对一般的房地产抵押复杂，必须十分谨慎操作，才能防范风险。小v整理了本文，拟结合银行实际，在现有的法律、法规框架内，就办理在建工程抵押贷款和贷款过程中可能存在的法律和信贷风险进行分析，并就如何防范和化解风险进行初步探讨。
  
  一、签订房地产在建工程抵押贷款合同的风险及防范
  
  　　关于房地产在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第3条作了明确规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《办法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”结合建设部的《办法》和**高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意：
  
  　　（一）在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。这就要求我们不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。需要进一步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押的目的是抵押人为了取得在建工程继续建造的资金，但担保法司法解释并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”。因此，如果抵押人以在建工程为他人进行担保，或为自己其它性质的债务进行担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢？按照《合同法》的规定，只有违反法律的合同才是当然的无效合同，因此，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。但是，部门规章对法院的判决有很强的参考作用，鉴此，在接受在建工程抵押贷款时，为保证抵押的合法及有效，债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款相对来说存在较大的风险性。
  
  　　（二）建设部《办法》还规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期；5、已完成的工作量和工程量。
  
  　　（三）如何合理确定在建工程抵押物的价值
  
  　　在建工程抵押的抵押物必须是抵押人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是“依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物”。因此，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权、建设用地规划许可证及其他证件。这就要求我们在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准确评估在建工程的价值。在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围一般仅为办理抵押登记时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。在确定抵押物价值时，应考虑以下三方面的因素：1、用于该在建工程实际支出，核对有关支出发票和银行支票存根；2、监理公司出具的监理报告，一定要有明确的工程进度；3、建筑施工单位就该项目出具的完成工程量证明，工程款的受偿情况。
  
  二、在建工程抵押权与建设工程款优先权冲突的风险及防范
  
  　　**高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复同时对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工验收之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实际操作中，银行发放了在建工程抵押贷款，但开发企业并未如约支付承包人建筑工程款，银行的抵押权很可能落空。甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付工程款”的事实，导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。因此我们在发放在建工程抵押贷款时要做到： 2019-03-11 23:05:37