怎样选房子呢？注意哪些细节呢？

又一年金九银十了，不少人已经准备出手买房，。楼盘的广告宣传总是让人心潮澎湃，但是买房是人生大事，这些小细节你考虑到了吗？ 一、小区外部环境 1、交通： （1）与高速出口、地铁、公交站实际距离，谨防虚假宣传，特别是在规划中的，要调查清楚，不要只信开发商的销售信口开河。买房的时候说是规划中，距小区400米，等到公交地铁投入使用，发现四百米变成了四公里。 （2）是否方便换乘：有的楼盘从小区到公交站点直线距离很近，但真正走的时候要走很久，中间七弯八绕的，您总不能灰过去吧。 （3）公交站数量：有的楼盘周边仅有一两条线路，早晚高峰过于拥挤，每天把自己挤成相片，也减不了肥。线路一旦撤并，便要面临无车可坐；收车早的公交，业主回来晚了，同样无车可坐。有的楼盘位置偏僻，就算打车都难打，在城里上班的打工族们，要是真买了那样的房子，麻烦可不只是河北移动、江苏移动欢迎您这么简单。 2、周边环境 （1）是否紧邻机场、铁路、高速公路、城市交通枢纽？距离近是便利，距离太近就是噪音污染。 （2）小区周边环境是否尘土飞扬？有的楼盘虽然位于城区，周边道路却十分糟糕，平常坑坑洼洼，一到下雨下雪便泥泞不堪，有的处于老城区，周围各种建筑物密集，一旦遇到紧急情况，急救车、救火车无法通过，上海教师公寓火灾的悲剧，但愿不要再重演。 （3）治安情况：一般来说城乡结合部人员情况比较复杂，治安较差，这样的位置对于经常夜归的人，可要多加小心了。 （4）周边配套，是否有垃圾场或加油站的油罐等安全隐患和污染源？垃圾场的污染不是一时半刻能完全消除的，千万不要盲目相信销售信誓旦旦的拍胸脯。而油罐这样的安全隐患更不必多说。 （5）周边楼盘价格：不同的楼盘自然有不同的定价，但同样位置、同样品质的房子差异太大，显然不是正常情况。 （6）周边配套：医院**银行超市自不必说，越全越好。 二、小区内部环境 1、小区规划，是否能够一一实现？每一个售楼处都会摆着完美的沙盘，美丽的售楼小姐、英俊的售楼先生就在沙盘旁边向来访的客户描绘着一个个美好的家园，然而对于期房来说，购房者并不一定能够在买房的时候就看到自己今天买的到了入住的时候究竟会是个什么玩意。开发商的购房合同上写的距离，往往要缩水，至于绿化，更是要看这家开发商的血管里，到底有多少道德的血液。所以提醒诸位，千万不要看到售楼处漂亮的沙盘，就以为将来真的就会是这个样子。规划的时候自然是理想主义，等到了交房入住的时候，我们才能知道自己是不是和邻居门对门、窗对窗，承诺的亭台楼阁，是不是会变成小水坑。期房有风险，出手需谨慎。二手房的优势，就体现在此处，一切都已成型，不会有“惊喜”。 2、业主素质。俗话说，千金买屋，万金择邻。虽说如今的邻里交往比过去淡薄许多，但一个高素质人群组成的环境自然要比天天听到周围鸡飞狗跳，舒适度要高得多。

“屋外”的一些相关公共配套设施，往往对居住的舒适度有决定性影响，绝不能忽视。临时停车位近年新建的小区，车位配比虽达到1∶1甚至更高，但多数为“只售不租”的地下车位，地面临时车位较少。在地下车库和车位动辄售价10多万元/个的情况下，临时车位成为业主争抢的资源。　　因此，消费者在买房之初，应该根据小区平面规划图，向开发商详细了解临时停车位的配比与使用情况。

购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 **后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是**重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的**小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了

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1。在装修风格制定的时候，同期要查看家具，是否统一风格；2。装修工人的素质都是比较低的，一般会图省事，按照他们自己理解的方式工作，我家的台盆就少装了一个支架（如果安装支架比较麻烦，他们就没有装）。当然返工了！我是花钱安装，又不是请他帮忙。套近乎也没有用！我的一个朋友家的科勒浴盆就给工人装错了！多可惜！3。购买的材料一定要心中有数，不用的千万不要打开，不打开可以退货的（百安居），装修工人往往好奇，就打开了，我家现在就有两个网线还有电话放在那里，一个罗格朗的网线要70块呀！油漆工有时候也会浪费的，不要每个桶油漆都打开，用的时候在开吧！地板也是，他们是安照铺装消耗的面积计算的，如果每个板子就锯两下，嘿嘿！！面积就大了。但是又没有铺在你家地上。一块板要10多块钱，比玩嘉年华都费钱！4。规划好家里的开关和插座，开关尽量靠近门，不然会影响到家里摆设的大衣柜。我家刚刚好可以放五门的，但是我的邻居就只能放四门的。空在那里的地方又不能用。5。安装好的东西，包括拉手，灯具，开关，马桶，台盆，脱排，煤气灶，水槽，热水器等一定要验收！当面对清楚。我家的灯具就坏了两个，他们死活不承认，就是没有当面抓到！气愤！怎么弄坏了东西不承认。一定要看清楚呀！

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。在装修风格制定的时候，同期要查看家具，是否统一风格；2。装修工人的素质都是比较低的，一般会图省事，按照他们自己理解的方式工作，我家的台盆就少装了一个支架（如果安装支架比较麻烦，他们就没有装）。当然返工了！我是花钱安装，又不是请他帮忙。套近乎也没有用！我的一个朋友家的科勒浴盆就给工人装错了！多可惜！3。购买的材料一定要心中有数，不用的千万不要打开，不打开可以退货的（百安居），装修工人往往好奇，就打开了，我家现在就有两个网线还有电话放在那里，一个罗格朗的网线要70块呀！油漆工有时候也会浪费的，不要每个桶油漆都打开，用的时候在开吧！地板也是，他们是安照铺装消耗的面积计算的，如果每个板子就锯两下，嘿嘿！！面积就大了。但是又没有铺在你家地上。一块板要10多块钱，比玩嘉年华都费钱！4。规划好家里的开关和插座，开关尽量靠近门，不然会影响到家里摆设的大衣柜。我家刚刚好可以放五门的，但是我的邻居就只能放四门的。空在那里的地方又不能用。5。安装好的东西，包括拉手，灯具，开关，马桶，台盆，脱排，煤气灶，水槽，热水器等一定要验收！当面对清楚。我家的灯具就坏了两个，他们死活不承认，就是没有当面抓到！气愤！怎么弄坏了东西不承认。一定要看清楚呀！6。家具的安装和搬运不仅要看，而且还要看看搬动的过程，我家买的园方园的床的安装工人在搬床板的时候，就把我家的地板划花了，当时的心情呀……就像是划到我心上了一样！直接到消费者协会投诉。

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