银行有房子抵押贷款可以吗? 按揭没还完的房子可以用于抵押贷款吗??

• 147****3261 抵押物出卖是要经过抵押权人同意的，如果建行同意你卖你就能卖，他们不同意你卖了也没办法过户，除非你提前还贷，但你们已经约定一年内不允许提前还贷那你就得等到一年期满才能还，在此期间除非得到建行的同意，你是不能卖的。 2019-03-02 11:14:40
• 134****8098 首先，按揭中的房子是不能抵押贷款的。但是你可以找垫资公司为你垫资，将你的房子赎出来，然后再个垫资公司的钱，这样，你就有现金了。房屋抵押贷款对房屋有以下几个要求：1、房屋的年限在20年之内；2、房屋的面积要大于50平米、3、房屋要有较强的变现能力，也就是房屋所处的位置。你可以对照，如果通过银行审核，可以贷款房产的70%。利率会比按揭高，一般是7.4吧~~
  如果很急的话，你也可以找担保公司为你担保，这样也会贷到款。 2019-03-02 11:14:35
• 133****4616 按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的，这种行为就是房产二押，是需要申请的，具体能不能申请通过，需要结合个人的情况（与借款人的年龄、还款能力、薪资水平等相关）。
  
  二押跟第一次申请房贷的情况差不多。一样要走正规的审核流程和借款人的情况评估程序。但由于房价变动太大，房产二押会增加银行的风险，因此抵押率会比较低。所以具体银行给不给贷款或者能贷到的**高额度是多少，还需要到银行的网点咨询。
  
  另外要注意的是：某些银行有规定，二次抵押贷款办理条件是房产首次抵押必须为本行，在其他银行办理的首次抵押来本行办理二次抵押一律不予以通过。因此您在进行申请时就一定要事先了解下相关银行的要求了。
  
  2019-03-02 11:14:31
• 152****7823 前言：
  
  
  
  房子是打开铁石心肠的丈母娘久闭心扉的那把钥匙？当然是！但不仅仅是。
  
  
  
  除了原始/基本的居住功能外，在经济社会的今天，房子还有一个非常重要的功能——金融功能，并且这种功能在大城市（城市越大越好）特别明显。如何通过一套房，在急需资金时获取一笔数额可观，且成本较为低廉的贷款，是生活在商品经济社会里的我们每一个人需要未雨绸缪的一件事。
  
  
  
  本文试图从开始的按揭买房，到**终的按揭款结清，罗列期间过程中可运用到的银行融资，希望能给你在日常理财及现金流管理中有所启发和帮助。
  
  
  
  
  
  一
  买房时，**对应的是金融的杠杆功能
  
  
  按照郑州目前房产均价10000元/平来说（当然，更多的刚需房价在每平9000左右），若买100平三室两厅的房子，加上契税/维修基金等费用，首套房**款大致在30万左右。所以，少抱怨多想法勤努力，先凑够30万是正事。
  
  
  
  不知道你有没有从金融的角度考虑过，**运用的实际上是金融的杠杆功能：用较少的钱/一定量的钱去撬动更多的钱或资产。如果你撬动的那个资产，有着泡沫的潜质或正在吹泡泡的过程中，祝贺你——你会以杠杆的倍数获取资产收益！
  
  
  
  这种例子我们之前讲过，这次就再啰嗦一次。
  
  
  
  假如你是做生意的，10万钱进了一批货，再以12万卖出，你赚了2万，收益率是20%（【12万-10万】/10万）。因种种原因（你的信誉/合作长短/产品畅销度等），生产厂家说你只需支付20%的货款即可提货，此时你进10万的货只需支付2万元，再以12万卖出，归还厂家的8万，你同样净赚2万，而你一共才投入2万，此时你的收益率是100%（【12万-2万-8万】/2万）。这就是个杠杆，借别人的钱去投资/做生意，只要收益大于融资的成本就有得赚。
  
  
  
  2010年10月1日前的数年，郑州的房子**比例是20%，它的杠杆比例是1:5，即用1元去撬动5元的资产，100万的房子你需要**20万，可房子要涨价是按照100万的资产去涨的，是的，是的，你只掏了20万。2012年郑州房价每平大致在6000多，而今拿到二手市场卖，每平8000多没有多大问题，收益大致是30%左右。如果当时你花20万买了总价100万的房子，这三年收益在30万左右（100万*33%），相比你当时投入的20万本金是翻倍的哦，知道，知道，当然要减去这三年来你的月供，但房价的涨幅远高于你贷款的利息。
  
  
  
  这就是杠杆的魅力：让你收益的基数变大，收益的绝对值翻倍。20%的**杠杆是1:5；30%的**杠杆是1:3.3；40%的**杠杆是1:2.5；50%的**杠杆是1:2。
  
  
  
  **后必须强调一点：运用杠杆，必须要把借来的钱投入到有泡沫潜质或正在吹泡泡的资产中，且这种泡沫的速度要大于为此支付的利息等成本。但泡沫处于何种阶段（起步期/膨胀期/即将破灭期），什么时候破灭，我就不知道了。当然，几乎也没人知道。
  
  
  
  好，房子买完了，首先恭喜你。其次，要知道：你和房子从此要踏上了一程金融旅行。
  
  
  
  
  
  二
  月供时，贷款围绕既有的这套房和月供额
  
  
  月供了一年多，终于交房了。确实坑爹：楼还在那建着没入住呢，可已经月月还款了，交了房可能你还要拉白布条去维权。有什么办法呢？这是目前不得已的现实。
  
  
  
  交了房后，就得装修。此时，跟银行发生第二次借贷的关系产生了——装修贷，很多银行都有这种业务。你拿着买房/交房的资料，还有装修合同等去申请贷款。你还要知道，装修贷不只针对新房，旧房子也可以，所以很多急需资金的生意人靠此融资。要记住：钱是打到装修公司的账户上！因此，一定要找信得过的装修公司和中介机构。
  
  
  
  按揭款还了半年以上（是得，或许你还没入住呢），当然越长越好了，你又急需钱，此时可以月供为基数申请贷款。但业内做得**好的应该是平安银行的平安易贷，它以月供额的45倍—60倍向你发放贷款，如果你月供3000元，理论上可以贷出18万。跟装修贷一样，这都属于消费信用贷，需要等额本息还款。
  
  
  
  按揭款还了一年以上，满足了一些银行的提前还款条件，如果你是2013年至2015年春节前这段时间买的房，或许你的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-30%的，如果你贷30年的话，上浮部分确实是一笔额外开支。如果你住房公积金又连续缴纳了半年以上，是不是就想着如何置换成低利息的贷款？理论上可行的方式是做一笔二手房交易。买方是首套房，如果有公积金更好（又近乎打了7折），这期间或许会牵扯到假离婚又复婚，资产分割等，但做之前你也得算好账——投入（解押资金筹措/中介服务费/税费等）产出（少支付的利息）比。所以，找一家可靠的中介真的很重要。
  
  
  
  当然，也有做按揭房的二次抵押再贷款的，银行能做的不多，也就是这几年的民间借贷这样做过（现在又不让二次抵押了，很有可能以后又放开并且银行也可做）。它的原理是随着房价上涨，资产增值，如一套房子现在值100万，可你欠银行30万的按揭款，其中的70万残值即为二次抵押贷款的基础，打个五折也能贷出35万。如果你是03/04年或08/09年买的房子，这种残值就更大，更为可行的方式是你把按揭款全部还清，解押后再以全款房的名义去银行贷款。
  
  
  
  
  
  三
  结清后，一个能有效带来现金流的资产
  
  
  月供还了数年甚至十余年，或者期间你发笔小财，还完/结清了银行欠款，此时你的名下可就拥有了一个能有效带来现金流的重资产。如果你年龄不超过60岁/65岁，那通过这套房的抵押贷款就会更加容易。
  
  
  
  循环贷。它的期限是3—5年，你把房子抵押给银行，它给你一个资金使用总额度，你找一个POS机把钱刷出来就可使用了，每月支付利息。每到一整年时，你再筹措到总的贷款额度的资金还到借款卡上，过一下流水账，第二天又可把钱刷出来使用，如此循环3—5年。前两年担保公司火的时候，很多人用这种方法理财，依靠民间借贷和银行借贷的息差，每年能获得10%左右的收益，美其名曰“以房理财”，当然有赚的，也有掉进去的。
  
  
  
  **长十年的等额本息贷款。你把房子抵押给银行，获取一笔贷款，之后按照等额本息每月还款，跟按揭买房还月供一样，**长十年。这个十年是受房子的年龄和你的年龄影响的。因为银行规定一般房龄不超过20年，自然借款人**大不超过60岁/65岁，所以要贷十年的等额本息贷款，你的房子应该在1995年之后并且你今年不能超过50岁/55岁。如果你房龄满足，可你年龄离**大贷款年龄只剩7年，那你就只能贷7年的贷款；如果你年龄满足，可房子已有25年，那你就只能贷5年的贷款。 2019-03-02 11:14:27
• 141****6341 银行通常不做二次抵押
  
  
  按照规定，如果借贷人的房产正处于按揭还款中，在贷款还未还清之前是不能再将该房产用于抵押贷款的。
  
  
  
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  原因
  
  
  
  借款人在办理按揭买房贷款业务时，房子是已经抵押给银行的，房屋的他项权在贷款银行，一旦借款人无力偿还房贷，银行有权对房屋进行处决。也因此，贷款银行及其他银行通常不会给该房屋办理再次抵押贷款。
  
  
  
  
  不过，目前部分贷款银行会针对房贷客户，推出“装修贷”等专项贷款业务，实际上也是综合评估了借款人已有的房屋资产及还贷能力~
  
  
  
  
  
  
  
  
  部分贷款机构可做二次抵押
  其他贷款机构或民间金融组织机构，通常可以支持房屋二次抵押贷款。这些机构会通过担保公司或其他组织，为已经办理抵押贷款的房屋做转按揭、赎楼等业务，将房屋首次贷款还清之后，实现房屋的二次抵押~
  
  
  
  提醒：在通过贷款机构及民间组织进行二次贷款时，一定要考察贷款机构的真实性，确保交易安全进行，避免个人财产受损。
  
  
  
  
  
  房屋再次抵押贷款办理注意事项
  
  
  
  
  1、被抵押房屋已取得了产权证
  
  在贷款未还清前，房产是属于贷款银行的，在没有房产证的情况下，借款人是无法将该房产办理抵押登记手续的。
  
  
  
  2、明确贷款用途
  
  抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如炒股等，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，发现违规，银行有权追回贷款。
  
  
  
  3、个人信用合格
  
  抵押房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果，信用不好，房产再足值，银行也不会受理抵押房屋贷款的，也就是说一分钱不借。
  
  
  
  
  
  
  
  哪些房子银行会拒绝贷款
  
  
  房龄久、面积小的二手房
  银行对于房屋抵押贷款的条件比较苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。
  
  
  
  权属有争议的房子
  权属有争议的房子和被依法查封、扣押、或者以其他形式限制的房子，不得抵押。不过按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
  
  
  
  小产权房
  小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的权，买卖尚且受到限制，银行也不接受抵押贷款。
  
  
  
  未满5年的经济适用房
  未满5年的经适房是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。
  
  
  
  违章建筑
  违章建筑物以及临时建筑物不能用于抵押。因此，城中村村民在自家房屋基础上私自违规加盖的房子是不能够进行抵押贷款的。
  
  
  
  公益用途房
  根据有关规定，幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其归属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。
  
  
  
  拆迁范围内的房子
  按照国家规定，被依法公告列入拆迁范围的房地产，不得进行抵押。 2019-03-02 11:14:22