“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。 但是“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。 个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。 个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。 比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。 在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。 不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。 简单来说买进之后两年再卖出都不存在营业税或增值税,其实影响并不是很大,只是对于以后买房做证上面的价格需要慎重考虑一下
全部3个回答 >房地产企业营改增是怎么做的呢?
156****2340 | 2019-03-01 00:42:31-
153****2213 你好,营改增以后的房地产税有所改变,房地产企业设计税费有以下类型:
1、契税:主要是在购买土地的环节,税率3%.计税基础是购买土地的合同金额(可能回加上土地指标款等,具体不知)。
2、印花税:计税基础和税率有很多,一般来讲只要签合同都要按合同金额缴税,各种账簿凭证也要缴税。
3、增值税:太细了,以后再写
4、城建税、教育费附加、地方教育费附加:这个是附加税,计税基础是增值税额,城建费7%,教育费附加3%,地方教育费附加2%(成都税率,各地可能会有差异)
5、土地增值税:分为预缴和清缴两个环节。预缴的时候按照预收款金额缴纳,税率受项目位置、产品类型、地方政府政策影响各地不同。
6、土地使用税:按照土地使用面积缴纳,你交房过后对应面积就不用缴纳。一般来讲按照多少钱一平米计算,具体税率个地方规定不同。
7、房产税:有两种计税防范。从价计征:按照房屋价值的一定比例为计税基础(这个比例各地不一样),税率1.2%。从租计征:按照租金收入的12%计征。一般一年交两次。
8、企业所得税:按照应纳税所得额的25%缴纳。每个季度预缴,每年4月底之前清缴。同时,预收账款要作为收入缴纳企业所得税,各地毛利率规定不同。
另外:企业所得税、土地增值税的计税基础不含增值税。 2019-03-01 00:44:39 -
152****7685 按国税局核定的增值税税率交税,城建税及教育费附加和原来都一样。
税收是指,国家为了实现其职能,按照法定标准,无偿取得财政收入的一种手段,是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而形成的一种特定分配关系。
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税收的无偿性是指通过征税,社会集团和社会成员的一部分收入转归国家所有,国家不向纳税人支付任何报酬或代价。税收这种无偿性是与国家凭借政治权力进行收入分配的本质相联系的。
无偿性体现在两个方面:一方面是指政府获得税收收入后无需向纳税人直接支付任何报酬;另一方面是指政府征得的税收收入不再直接返还给纳税人。
税收无偿性是税收的本质体现,它反映的是一种社会产品所有权、支配权的单方面转移关系,而不是等价交换关系。税收的无偿性是区分税收收入和其他财政收入形式的重要特征。
税收的固定性是指税收是按照国家法令规定的标准征收的,即纳税人、课税对象、税目、税率、计价办法和期限等,都是税收法令预先规定了的,有一个比较稳定的试用期间,是一种固定的连续收入。 2019-03-01 00:44:33 -
147****0745 一、取得土地环节
开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。
1、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),广州为3%
2、印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%
▶依据:广东省契税实施办法、印花税暂行条例
二、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
▶注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定
2、印花税
常见的合同如下:
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%
三、销售环节
取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
▶注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
3、土地增值税(预缴)
预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5%
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
▶依据:财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号
四、房产税“何时”缴纳?
房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外,在纳税人自愿的原则下,经申请,纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。
关键词五
土地增值税清算环节
项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额
增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%)
增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)
增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加
▶备注:
①开发费用中的利息支出,能按项目计算分摊并提供金融机构证明的,可据实扣除,但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额,其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。
②不能提供证明的,开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。
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2019-03-01 00:44:27 -
136****3035 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。
自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
解析:本条规定全是针对房地产开发企业的内容。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
解析:规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
解析:营业税改征增值税试点有关事项的规定中(三)销售额中房地产差额纳税,进行了细化解释。
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 2019-03-01 00:44:19
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主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税一 取得土地环节 开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱二 建设开发环节 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额2、印花税常见的合同如下:印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程承包合同金额×0.3‱+借款合同金额×0.05‱三 销售环节 取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
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房地产营改增实施细则如下:①房地产和建筑业,金融服务业等纳入改革体系。房地产行业,现行营业税税率为5%,营改增后适用11%的税率,简单地将新税率与旧税率直接进行比较是没有意义的。在营业税制度下,房地产对营业税税源的贡献最大,营改增后的营业税税率相比变化较大,这两个行业受到较大影响。②过渡期内,简易计税营改增新规,2016年4月30日前开工日期自行开发的房地产项目可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算纳税。对于房地产营改增的实施细则运行之后,其实对于大多数的购房者来说,影响还是比较大的,无形之中会增大一部分的购房成本,所以我们在购买房屋的时候,还是要多从实际的角度出发,并且要把除了房款之外的其他部分计算在购房的成本当中。
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要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税一 取得土地环节 开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱二 建设开发环节 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额2、印花税常见的合同如下:印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程承包合同金额×0.3‱+借款合同金额×0.05‱
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房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,待正式交易完成时,对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,收回原发票,同时开具全额的增值税发票。
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